2023年08月の不動産ニュース

―一五不5～7月調査、関西は空室率低下

一五不動産情報サービスが30日に明らかにした5～7月の物流施設の賃貸マーケットに関する調査によると、東京圏の空室率は前期比0・8㌽増の5・4％に上昇。1坪当たりの募集賃料は1・7％減の4520円に下落した。期中の新規需要101・7万㎡に対し過去最大の132・2万㎡の供給があり、供給過多が空室率と賃料に影響している。

期中はプロロジスの「プロロジスパーク古河4」、日本GLPの「GLP ALFALINK相模原2」など26物件が竣工し、満室稼働したのは11物件にとどまった。空室率は茨城県が23・3％と突出して高く、3～7％台に収まった千葉県と東京都、埼玉県と神奈川県に比べ地域格差が際立つ。一五不の担当者は茨城県について「つくばエリアは人口増加も追い風になり常磐道沿線を中心に需給が安定しているが、圏央道沿線は供給過多で厳しい」とする。さらに格差が拡大する見通しだ。賃料は21年7月調査以降4500～4700円で推移する。建設費の上昇に伴い新規竣工物件の賃料は上昇しているが、既存の物件では空室率の上昇が影響して賃料も据え置かれている。

一方で関西圏は、新規需要21・9万㎡に対し新規供給は18・7万㎡で需要が供給を上回った。空室率は0・4㌽減の2・6％に減り、賃料は2・5％増の4180円に上昇した。住友商事とSMFLみらいパートナーズによる「NEWNO・SOSiLA高槻」など期中に竣工した4物件中、3物件が満床稼働した。一五不は「今年後半から来年にかけてゆっくりと空室率が上昇する可能性はあるが、需給は安定しており空室率の急上昇といった大きな動きはないだろう」とみている。

―本社、「晴海」など3物件が戸数増牽引

不動産経済研究所は東京23区における7月の新築分譲マンションの需給調査結果をまとめた。供給戸数は前年7月の1033戸に対し1542戸と増え、戸当たり平均価格は7217万円から1億3340万円と約1・8倍になった。供給された1542戸の半分弱（48・5％）が販売価格1億円を超えていた。東京・中央区の大規模マンション「晴海フラッグ」のタワー棟（1期合計573戸）や「三田ガーデンヒルズ」（1期4、5次289戸）、浜松町の「ワールドタワーレジデンス」（1期3、4次73戸）などが供給増加の主因。一方、晴海フラッグはグロス価格が低く、平均価格を抑制する要素にもなった。

供給戸数は3カ月連続で増え、平均価格は2カ月ぶりに上昇した。販売価格1億円以上の住戸が占める割合は、前年同月比では35・9㌽上昇した。期分け販売を除き、新たに売り出されたマンションは12物件（合計戸数714戸）。期分けは51物件、828戸。一度の販売で100戸を超えた案件は3物件だった。販売戸数の多い晴海フラッグと三田ガーデンヒルズがよく売れ、23区全体の契約率は前年同月比21・2㌽増の81・5％と大きく上がった。㎡当たりの単価は191・7万円（前年同月112・5万円）と約1・7倍になった。

販売在庫数は前月比20戸増、前年同月比616戸減の1793戸。1物件の平均専有面積は前年7月の64・15㎡から69・59㎡と拡大した。広い部屋が多い晴海フラッグの影響がありそうだ。

区別の平均価格は港区が2億5088万円で最も高く、千代田区も2億4879万円と2億円台に乗った。

―不動産業界初の「TNFD」報告書作成

東急不動産ホールディングスは、企業活動が自然に及ぼす影響を開示するために作られた国際組織「自然関連財務情報開示タスクフォース（TNFD）」の試作版の枠組みに基づく報告書を25日に開示した。同社によるとTNFD報告書を開示するのは国内の不動産業で初めて。自社で都市開発と施設運営を手掛ける渋谷駅半径2・5㎞圏の「広域渋谷圏」を対象に、土地改変などによる生態系への影響を分析。その結果、12年以降に圏内の39物件で開発後の緑地面積の割合が高まる傾向が生じていたことが分かった。

TNFDが示す「ガバナンス（統治）」「戦略」「リスク・インパクト管理」「測定指標とターゲット」の項目ごとに自社グループの取り組みをまとめた。TNFDの評価手法で、広域渋谷圏のオフィス、商業施設、その他複合施設などの建設前後に生物多様性への影響を分析した。「東急プラザ表参道原宿」が開業した12年頃を分岐点として、合計39物件で緑地面積の割合が増加に転じたことが判明した。生物多様性の「再生効果」は11月以降に開業予定の「渋谷サクラステージ」が7％超と最も高く、次点は10月に開業する「フォレストゲート代官山」（再生効果3％）だった。同社は渋谷圏の街づくりにNTTの先端技術「IOWN（アイオン）」を生かす実証実験も始めている。実現すれば街の脱炭素化が進み環境性能が高まる。

同社は大都市部だけでなく、地方で事業を展開する16のリゾート地域もTNFD報告書の作成対象としている。会員制リゾートホテル「東急ハーヴェストクラブ蓼科」のある長野の蓼科高原を対象に次の報告書を作成することを検討している。

─土地総研の業況調査、売買の交渉長期化

土地総合研究所は、7月1日時点の「不動産業業況等調査」をまとめた。住宅・宅地分譲業の経営状況を示す指数は、前回（4月1日時点）比で2・3㌽悪化し、＋13・8となった。不動産流通業（住宅地）は7・5㌽悪化の△6・5で、前回の＋1・0からマイナスに転じた。ビル賃貸業は5・0㌽悪化し＋5・0。

住宅・宅地分譲業の項目別指数は、用地取得件数△6・7（前回は△34・4）。モデルルーム来場者数△22・2（△17・2）、成約件数△22・8（△19・0）、在庫戸数＋10・5㌽（＋34・8）、販売価格の動向は＋58・6（＋51・6）。販売価格の動向の指数は、12年7月の調査以降45期連続して、上昇傾向である見方が多い状況が続く。

不動産流通業（住宅地）の既存マンション等の各指数は、売却依頼件数△20・9（△17・4）、購入依頼件数△32・6（△8・7）、成約件数△46・5（△34・8）、取引価格＋12・8（＋20・7）。売却依頼は39期、購入依頼は21期、成約は37期、それぞれ連続して減少傾向との見方が多い状況が続く。取引価格は10期連続で上昇傾向にあるとの見方が多い。首都圏の不動産流通業者からは「売主の希望売却価格が高止まりする一方、買主の交渉希望価格が折り合わず交渉不調もしくは長期化している」との声がある。

ビル賃貸業は、空室の状況が△5・6（＋6・3）、成約賃料動向が0・0（0・0）。空室の状況は前回のプラス水準からマイナスに転じた。

3カ月後の経営状況見通しは、住宅・宅地分譲業△10・3（△6・5）、不動産流通業（住宅地）△4・3（△13・8）、ビル賃貸業△5・0（＋2・5）。対象119社のうち96社が回答した。

─国交省、住宅地上昇・東京の商業横ばい

国土交通省は25日、23年第2四半期（23年4月1日～7月1日）の地価の先行動向「地価LOOKレポート」を公表した。全国の主要80地区のうち、上昇は74地区（前回73）、横ばい6地区（7）、下落はゼロだった。下落地区がゼロとなるのは3四半期連続。東京の商業地を除いて地価の回復が継続した。

変動率区分でみると、「6％以上の上昇」は1地区（福岡市「大濠」＝住宅地）、「3～6％の上昇」は1地区（京都市「京都駅周辺」＝商業地）、「0～3％上昇」は72地区、「横ばい」は6地区だった。変動率区分に動きがあった地区は、「横ばい」から「0～3％上昇」に転じた地区が２地区。ともに商業地で、長野市「長野駅前」と熊本市「下通周辺」。長野駅前は店舗・観光需要の回復、下通周辺は新たな商業施設の開業による繁華性上昇への期待から上の区分に移った。「0～3％上昇」から「横ばい」に転じたのは商業地の東京・江東区「青海・台場」。インバウンドの回復を受けた前回の上昇から状態が変わらず継続したため。

住宅地は23地区全て上昇。商業地含め唯一の「6％以上の上昇」となった「大濠」は、九州でも有数の優良マンション供給地区。取引価格の上昇が顕著で、地価動向も上昇した。建築費の上昇分をそのまま販売価格に転嫁しても需要が衰えないエリアになっている。

「横ばい」の6地区は、全て東京圏の商業地。日本有数のオフィス街「丸の内」、「有楽町・日比谷」「品川」が含まれている。これらについて国交省は「オフィスの大量供給の予定があるため、賃料は弱含み。一方、持っておくのは有望と考える投資家どうしで競争が起きていて、取引利回りはわずかに下がっている。この傾向は前回から続いている」と話す。

―東京カンテイ、大阪市は前年割れに転換

東京カンテイは24日、7月の中古マンション売り出し希望価格（70㎡換算）をまとめた。首都圏の平均価格は4805万円（前年同月比1・6％増）で、前月より29万円の下落だった。前月比での価格下落は5カ月連続。近畿圏は2905万円（3・0％増）で前月からわずかに強含んだ。大阪市は3888万円（0・4％減）で前月比に加えて前年同月比でも下落に転じた。大阪市の前年割れは20年12月以来となる。

東京都も6408万円（1・7％増）で前月から19万円下落し、東京23区も7034万円（2・7％増）で前月比5万円のわずかな下落だった。一方で都心6区は1億352万円（5・5％増）で前月から51万円の小幅な上昇となった。都心6区の前月比での価格上昇は6カ月連続。城南・城西6区が6885万円（3・1％増）で前月から4万円下落とほぼ横ばい。城北・城東11区も5298万円（0・8％増）で前月より4万円上昇となり、ほぼ横ばいだった。髙橋雅之・主任研究員は「実需に加えて海外も含む投資マネーも、港区など都心の物件に流入している。都心6区の物件だけは価格改定なども減ってきた」と都心へ多様な資金が集まっていると話す。

首都圏の3県は、神奈川県のみ3687万円（4・1％増）で前月より19万円と小幅に上昇して、集計開始後の最高値を更新した。埼玉県は3024万円（2・8％増）で前月から10万円の下落。千葉県も2804万円（6・9％増）で前月から2万円の下落だった。一方で各県の主要都市は前月比で上値を伸ばした。

近畿圏は大阪府が3087万円（0・8％増）で前月より15万円の弱含み。兵庫県は2552万円（6・3％増）となり3カ月連続で前月を上回った。

東急と東急パワーサプライは、川崎市への再生可能エネルギーの普及拡大を目指し、10月に川崎市とNTTアノードエナジーらと「川崎未来エナジー㈱」を設立する。

新会社では、これまで市外に流出していた川崎市の廃棄物発電の余剰電力と、市内外の再生可能エネルギー由来の電力を、市内の公共施設や民間施設へ供給し、再生可能エネルギーの地産地消を目指す。川崎市の温室効果ガス排出量の削減も図る。東急グループはこれまでのまちづくり推進や電力供給ノウハウを生かして、新会社の運営や小売り電気事業の運営全般を担う。事業開始は24年4月。新会社の資本金は1億円。出資比率は川崎市が51％、NTTアノードエナジーが18・5％、東急グループが18・5％、川崎信用金庫が3％、セレサ川崎農業協同組合が3％、きらぼし銀行が3％、横浜銀行が3％。

―一五不調査、冷蔵冷凍倉庫需要が牽引役

半年後の物流施設の不動産価格と賃料の見通しが「上昇」するとの期待感が高まっていることが、一五不動産情報サービスが21日に明らかにした「物流施設の不動産市況に関するアンケート調査」で分かった。金利上昇に対する警戒感が和らいだことや、冷蔵冷凍倉庫の需要の高まりなどが要因だ。

調査は7月に行い、92件の有効回答を分析した。不動産価格が「上昇」するとの回答は、1月の前回調査から2・8㌽増の29・3％に増え、「下落」は4・7㌽減の6・5％に減少。回答理由は「建築費が上昇するため」が最多だが、「物流施設への活発な投資が続く」「賃料水準が上昇する」「円安の定着で海外の投資マネーがさらに流入する」「低金利が続くため」など良好な投資環境を挙げる回答が多かった。

賃料も「上昇」が2・8㌽増の29・3％に増加し、「横ばい」と「下落」が微減。上昇理由の1位は不動産価格と同様に開発コストの上昇に起因する価格転嫁だが、「冷蔵冷凍倉庫、危険物倉庫など新たな施設内容への需要の高まり」などが挙がった。今後の需要の牽引役は、1位が食品（要冷）、2位が半導体・電子部品、3位が危険物。共働き世帯の増加や家庭向け冷凍食品の商品力向上などにより「食品（要冷）」が新たな牽引役となりつつある。

このほか、巣ごもりが解消されたことでコロナ特需下での勢いがなくなりつつあるEコマース需要について同社は「現在でも他の分野との比較では成長率が高く、右肩上がりの成長を続けている。今後も成長が続くだろう」とみる。

―4レインズ活用、23年は登録の増加続く

不動産流通推進センターは21日、全国の指定流通機構（レインズ）による7月のレインズシステムの活用状況をまとめた。売り物件の7月の成約件数は1万6118件（前年同月比6・3％増）で、前年実績を2カ月連続で上回った。売り物件の新規登録件数は12万1526件（18・9％増）、総登録件数が37万6802件（24・1％増）で、23年に入ってから大幅な増加が続いている。

売り物件のうち新規登録された物件を取引態様別にみると、媒介契約7万6558件（11・4％増）、売主4万3027件（34・2％増）、代理1941件（30・9％増）だった。地域別では、首都圏が5万8158件（26・2％増）と登録物件の増加を牽引した。このほか近畿圏2万251件（15・1％増）、九州8976件（17・9％増）、北海道4740件（28・9％増）など多くの地域で前年より大きく増加した。

成約報告があった物件の取引態様別の詳細は、媒介契約1万3230件（3・2％増）、売主2818件（23・2％増）、代理70件（0・4％増）だった。地域別でみると、首都圏6000件（4・4％増）、近畿圏3996件（8・2％増）、中部圏1391件（12・7％増）と三大都市圏を始めとして、東北626件（4・0％減）以外の全てのエリアで、前年以上の成約件数だったため、全国でも増加した。

賃貸物件をみると、新規登録件数は23万1885件（81・7％減）、成約報告件数は3万1286件（4・7％増）だった。新規登録は7カ月連続、成約は3カ月連続の前年超え。一方、総登録件数は49万2076件（9・9％減）で、前年割れが11カ月続いている。

―ザイマックス総研調査、在宅勤務は減少

ザイマックス不動産総合研究所は企業にオフィス利用の実態や働き方などを聞いた「大都市圏オフィス需要調査2023春」を公表した。オフィスの在籍人数が今後「増える」との回答は35・4％と、20年春の調査よりも13・2㌽増えた。オフィス面積を「拡張したい」のは15・6％で「縮小したい」（6・3％）を上回った。出社率を100％とした割合は25・7％とコロナ禍以降で最高になり、在宅勤務の導入率は45・6％と一昨年春の57・0％をピークに減る傾向が続いた。

調査は半年ごとに実施し、今回の調査期間は6月6～18日。自社グループのオフィスなどに入居する企業らを対象にメールで行い、1722件の有効回答を得た。それによると、過去1年間のオフィスの在籍人数は増加した企業が29・7％、減少した企業が10・9％で、21年春の調査以降、「増加」が増え「減少」が減る傾向が続く。2～3年程度先までのオフィス面積に関する意向は「拡張したい」が15・6％、「縮小したい」が6・3％、「変えない」が62・3％だった。

「拡張したい」割合は高まっているが、在籍人数が「増える」との回答ほど大きな伸びがないことから、同研究所は「今後はテレワークの普及などでオフィスの在籍人数の増加がオフィス面積の拡張に直結しない可能性がある」とみる。エリア別では東京23区、大阪、名古屋、福岡各市の全地域で「拡張したい」が「縮小したい」を2倍以上も上回った。従業員数別、業種別も同じ傾向で、「1000人以上」の大企業は昨春調査に比べ「縮小したい」比率が半減した。業種別では、特に情報通信業は「拡張したい」（21・6％）、「縮小したい」（8・9％）割合がともに高かった。

―本社調べ、価格と単価は50％超の上昇

東急不動産は神奈川県箱根町元箱根の会員制リゾートホテル「東急ハーヴェストクラブ　VIALA箱根湖悠（はこねこゆう）」（50室）の1期会員募集を始めた。9月8日まで登録を受け付ける。24年10月下旬に開業する予定だ。芦ノ湖に近接する立地で、セカンドハウスや週末移住などの需要を見込んでいる。

箱根にハーヴェストクラブの施設を開くのは4件目。箱根の「VIALA」シリーズは08年に開業した「箱根翡翠」に続き2件目。登録受付を始めた「箱根湖悠」は小田急小田原線・箱根湯本駅から約11・5㎞の場所にある。客室面積は65～141㎡。木の質感を生かした部屋からは芦ノ湖を一望できる。同シリーズで初めてペットと一緒にくつろげる部屋を用意。プールとサウナを合わせたスペースも初めて設けた。部屋には半露天の温泉風呂もある。

施設規模は地上3階地下1階建て。施工者は大林組。今年1月に着工し、来年8月に竣工予定。10月26日には軽井沢にも次の施設を開業する。

―本社調べ、価格と単価は50％超の上昇

不動産経済研究所は17日、7月の首都圏（1都3県）新築分譲マンション市場動向を発表した。供給戸数は2591戸で、前年同月の2268戸に比べ14・2％増と大幅に増え、9カ月ぶりの増加となった。初月契約率は74・8％で前年同月比で14・1㌽アップしている。

7月の供給133物件・2591戸は前年同月（140物件・2268戸）と比べると、物件数では7物件減少した。そのうち100戸以上発売した物件は5物件となっている（前年同月2物件）。また、初回売り出し物件（単発物件を含む）は23物件・1169戸、シェア45・1％で、前年同月の17物件・499戸（シェア22・0％）を物件数では6物件、戸数では670戸上回っている。供給をエリア別にみると、神奈川県と埼玉県が5割減と落ち込んだ一方、都区部（49・3％増）、都下（96・1％増）、千葉県（170・9％増）は大幅に増加している。都区部のシェアは59・5％で、前年同月の45・5％から14・0㌽のアップとなった。

新規供給に対する契約戸数は1938戸で、初月契約率は74・8％。前年同月の60・7％と比べ14・1㌽アップしている。エリア別では、都区部と千葉県が80％台と高い契約率を示した。

戸当たり平均価格は9940万円で前年同月比3561万円（55・8％）の上昇、㎡単価は144・9万円で48・7万円（50・6％）上昇となり、いずれも大幅な上昇で5カ月連続のアップ。エリア別では都区部と都下が平均価格、単価ともに上昇している。専有面積は68・59㎡で、前年同月に比べて3・4％の拡大。

即日完売物件は7物件・648戸（シェア25・0％）。フラット35登録物件戸数は2371戸（91・5％）だった。7月末時点の在庫は4850戸で、前月末比101戸減少している。

8月の供給戸数は1500戸前後となる見込みだ。

―価格と単価は91年以来の7月の高値

近畿圏（2府4県）の7月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比39・1％減の837戸と4割減で、2カ月ぶりに前年実績を下回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が19・7％減の322戸、大阪府下が54・5％減の192戸、神戸市部が35・6％減の38戸、兵庫県下が21・5％減の113戸、京都市部が40・7％減の108戸、京都府下が90・8％減の6戸、奈良県が2000・0％増の42戸、滋賀県が84・7％減の13戸、和歌山県が78・6％減の3戸。奈良県以外のエリアで前年同月を大きく下回った。

初月契約率は前年同月比0・9㌽アップの66・7％と、2カ月ぶりに好調ラインの70％を下回った。

平均価格は前年同月比4・1％上昇の5188万円。㎡単価は4・8％上昇の80・7万円。平均価格は2カ月ぶりのアップ、単価は2カ月連続のアップ。価格、単価ともに7月として1991年（価格6793万円、単価95・5万円）以来の高値。

7月末時点の販売在庫は3041戸で、前月末比240戸の減少、前年同月末比では554戸の減少となっている。

8月の供給は1000戸程度となる見通し。

―ホテルレジは過半が入居、2拠点居住に

東急は18日、シェアオフィスやホテルレジデンスなどの複合施設にリノベーションした「大橋会館」（東京・目黒区）を全面開業する。報道向け内覧会を17日に開催した。先行して7月19日に開業したホテルレジデンスは、担当者によると稼働率が約6～7割で、好調なスタートを切っている。

東急田園都市線・池尻大橋駅から徒歩5分の立地。リノベーション費用は数億円とみられる。1階はカフェ・レストランのほかクリエイティブ集団によるグッズ販売や作品展示を行うスペース。2、3階のシェアオフィスはUDSの運営。約22～85㎡の個室22区画と専有ブース6区画、固定デスク21席からなる。個室は賃料25万3000円（別途共益費2万7830円）～75万9000円（同8万3490円）、ブースは2人まで利用登録でき月額5万7200円、デスクは4万700円。先行開業しており、個室は6区画、ブースとデスクは合わせて3区画に申し込みが入っている。

4、5階のホテルレジデンスは東急とUnitoが渋谷と押上で展開する多拠点生活者向けの「リレントレジデンス」の第3弾。最低1カ月からの「住むプラン」（入居）と「泊まるプラン」（宿泊）の2種類。ホテル営業のため、入居も通常の宿泊と同じ手続きとなる。客室面積は10㎡（58室）と18㎡（3室）。入居は月額料金が16万～18万円。外泊日にホテルとして第三者に貸し出すことで1泊当たり4000～5000円が賃料から減額される。全61室のうち、現在過半の部屋が入居中。宿泊を含めると稼働率は約6～7割とみられる。入居は30歳代を中心にセカンドハウス需要が多く、宿泊は約半数がインバウンドで、数日から1週間などの中期滞在が多いという。

東急不動産は連結子会社でフィットネス事業などを手掛ける東急スポーツオアシスの全保有株を同業のルネサンス（東京・墨田区）に24年3月31日付で譲渡する方針を決めた。今年3月31日に40％の株式を移譲していた。東急不動産はフィットネス事業を取り巻く環境の変化などを理由に挙げている。東急スポーツオアシスはルネサンスの完全子会社となり、連携をより強めて競争力を高める。

東急コミュニティーは北海道北広島市とその周辺4市とともに、災害発生時の非木造住家の被害認定調査などに関する共同訓練を行った。同社が持つ建物調査や災害対応のノウハウ、分譲マンション管理の知識などを自治体と共有。民間企業の被害認定調査でも内容の的確性を担保できることを確認した。

住家被害認定調査は従来、市町村職員が現地で行うことが前提だった。しかし、内閣府が5月に各都道府県知事と各救助実施市市長へ出した通知により、的確に被害認定を行える場合に限り、市町村職員が現地で行う以外の方法も認められるようになった。

東急コミュニティーと北広島市は19年から災害レジリエンス強化に向けた意見交換や合同研修などを進めてきた。昨年10月には共同研究協定を交わした。同社の建物調査や災害対応のノウハウと「建物被害調査システム」を北広島市の非木造住家の被害認定調査に活用し、罹災証明書の発行期間を短縮することで、速やかな生活再建へつなげる研究を進めている。

―残5戸を一般販売、まず4・1億円住戸

東急不動産は東京・世田谷区の新築分譲マンション「ブランズ自由が丘」の一般販売を始めた。総戸数24戸のうち19戸がすでに売れており、残5戸を一般顧客に販売する。まずは先着順で最上階（3階）1戸を売る。その住戸の間取りは3LDKで専有面積154・05㎡。販売価格は4億1000万円。2期販売を10月中旬に始める予定で、物件ウェブサイトで登録を受け付けている。立地は東急東横線と大井町線の自由が丘駅徒歩5分。平均専有面積は113㎡超。24年1月下旬の竣工、同5月下旬の引き渡しを予定する。

所在地（地番）は東京都世田谷区奥沢7－85－2。敷地面積1944㎡。九品仏川の緑道沿いの角地にあり、用途地域は第一種低層住居専用地域。玉川聖学院中・高等部校舎のすぐ北側に位置する。施設規模はRC造地上3階地下1階建て。間取りは2LDKと3LDKで、専有面積は91・72～109・23㎡。東急不動産によると、自由が丘駅徒歩5分以内の場所で平均専有面積が100㎡を超えるマンションが供給されるのは初めてだという。

東京ガスが新築マンションの専有部向けに「カーボンニュートラル都市ガス」とLNG火力を主電源とする「さすてな電気」の両方を実供給する「CO2排出量実質ゼロ」物件。ZEHオリエンテッドと低炭素建築物の両認定も取得した。東急不動産が売主兼販売代理、東急が売主となる。施工者は西松建設。管理会社は東急コミュニティー。この物件では建物内外の植栽に特に力を入れ、緑化率を敷地の20％以上とした。傘下の石勝エクステリアと考案した新たな植栽管理手法の「グリーン・アジェンダ」を初採用した。

―22年は5961戸、首位はFJネクスト

不動産経済研究所は8日、23年上期（1～6月）と22年1年間の「首都圏投資用マンション市場動向」を発表した。23年上期に供給された首都圏の投資用マンションは56物件・2820戸で、物件数は前年同期比33・3％減、戸数は23・3％減となった。1戸当たりの平均価格は1・7％下落の3182万円、㎡単価は121・3万円で前年同期と同値だった。

23年上期の供給エリア数は全27エリアで、前年同期から1エリア減少した。供給戸数のトップは横浜市南区の415戸で、以下は同中区312戸、同神奈川区185戸、東京・江東区181戸、川崎市中原区170戸と続いている。上位5エリアの合計は1263戸で、シェアは2・3㌽ダウンの44・8％。売主・事業主別では、FJネクストが522戸でトップ、次に東京日商エステム357戸、インヴァランス268戸、ヴェリタス・インベストメント187戸、プロパティエージェント186戸と続いており、上位5社のシェアは53・9％（前年同期56・7％）。

一方、22年に発売された投資用マンションは131物件・5961戸で、前年に比べ物件数は0・8％増、戸数は1・1％減となった。平均価格は3284万円で前年比4・9％の上昇、㎡単価も121・4万円で3・8％上昇している。平均価格、単価ともに2年ぶりの上昇。供給エリア数は全34エリアで、前年比では2エリア増加している。大田区が675戸でトップとなり、以下は江東区617戸、横浜市南区566戸、墨田区430戸、板橋区411戸の順。上位5エリアの合計は2699戸で、シェアは9・1㌽アップの45・3％であった。

売主・事業主別の供給トップ844戸を供給したFJネクストで、4年連続の首位。以下、シノケンハーモニー794戸、青山メインランド561戸、NST495戸、インヴァランス412戸と続き、上位5社のシェアは1・9㌽ダウンの52・1％だった。

首都圏の投資用マンション市場は、超低金利などを背景に90年代後半から00年代半ばにかけて供給戸数を伸ばし、07年には9210戸と初めて9000戸を突破。しかし、地価高騰やリーマンショックの影響などにより08年に7006戸と急減すると、10年には4583戸まで落ち込んだ。11年以降は5000戸台から7000戸台で推移しており、19年から22年は6000戸前後の供給が続いている。

今後の首都圏の投資用マンション市場は、東京23区内での厳しい用地取得競争が続いていることから、横浜市や川崎市などのシェアが一段と高くなることが見込まれる。

調査結果の詳細は、不動産経済研究所が今月下旬刊行予定の資料集『投資用マンション市場動向2023年版』に記載する。

―野村不ソ、売り時感も強まって8割超え

野村不動産ソリューションズは、「住宅購入に関する調査（第25回）」を行った。調査は、不動産情報サイト「ノムコム」で購入を検討する会員20万人超を対象にインターネットで7月に行い、1964人から有効回答を得た。不動産価格の今後について尋ねると、「上がると思う」は42・0％（22年7月比6・4㌽増）に上昇し、11年の調査開始から最多となった。不動産の売り時の質問では、「売り時だと思う」「どちらかと言えば売り時だと思う」の合計が82・2％（3・4㌽増）で、同じく過去最多の割合だった。

不動産価格については、前回の調査時に頭打ちが近いと感じていた顧客も含めて、今後の更なる価格上昇があると感じているとみる。アンケートからは、物価上昇や資材価格の上昇による新築マンション価格の上昇、不動産価格が下がる要素がないとみる回答などが寄せられた。不動産の「売り時」と感じる理由を訊くと、「不動産価格が上がったため」が77・4％（1・0㌽増）で大半を占めた。「今なら好条件での売却が期待できるため」は52・4％（0・9㌽減）と引き続き、良好な取引環境の実感がみられた。

不動産が買い時かという質問では、「買い時」が33・1％（2・5㌽増）。「買い時だと思わない」が48・1％（4・4㌽減）となり、「売り時」「買い時」双方の回答が増加傾向だった。買い時だとする理由の上位は、「住宅ローンの金利が低水準」が60・5％で最多。2位に「今後、不動産価格が上がると思うから」が50・3％（11・4㌽増）で続いた。ほかに、新型コロナウイルスが5類感染症に移行したことに伴う住宅購入への影響について、「影響はない」が85・1％の回答で大半を占めた。

―長谷工LN調査、建築費と金利が懸念

長谷工ライブネットは8日、アセットマネジメント会社やオーナーらを対象に行った「不動産投資に関する調査」の結果を公表した。不動産投資市場の市況感は良好な環境が続いているが、建築費の高騰や金利上昇を今後の懸念として捉える傾向が強いほか、海外投資家の一部で投資意欲の弱まりもみられた。

調査は6月1～20日に実施、回答社数は66社。同調査は20年から実施し、今回が4回目となる。現在の市場認識では、「とても良い」が2％（前年より9㌽減）、「良い」が35％（9㌽増）となり、「悪い」17％（3㌽増）と「とても悪い」0％（2㌽減）を上回った。同社は良好な環境は継続しているとした。投資家やオーナーの各アセットごとの投資意欲では、シングルタイプの住宅で「とても高まっている」が13％（3㌽減）、「高まっている」が27％（19㌽減）と低下した一方で、ホテル・旅館では「とても高まっている」が14％（6㌽増）、「高まっている」が43％（11㌽増）と投資意欲が上昇。投資・開発エリアの重点度では、「重点検討」と「原則検討」を合わせて、東京都心7区が82％、都心7区以外の23区が80％、大阪市が79％と、他のエリアと比べて引き続き高かった。

今後の懸念では、「資材・建築費の高騰」が80％と依然高く、次いで「金利上昇」が64％と高かった。日銀による政策金利の引き上げ時期は「1年以内」が36％と最多で、「2年以内」が27％、「3年以上先」が9％、「利上げはないと思う」が23％だった。海外投資家の日本への投資意欲については、「弱まっている」が昨年のゼロから19％に拡大。「とても高まっている」が4％（36㌽減）、「高まっている」が44％（8㌽減）となった。

―CBRE調べ、2Qの投資額は3％増

シービーアールイー（CBRE）は、日本における23年第2四半期（2Q、4～6月）の事業用不動産に対する投資動向をまとめた。投資額は7490億円（前年同期比3％増）だった。物流施設に1000億円を超えるポートフォリオの大型投資があった。東京のアセットごとの期待利回りについて投資家に尋ねると、オフィスのみ横ばいで、賃貸マンション、ホテル、物流施設は低下した。

投資額の内訳は、Jリートが2060億円（169％増）、海外投資家が2730億円（22％増）で前年を大きく上回った。アセット別の投資額は、物流施設が3780億円（前年同期は170億円）で、2Qとして調査開始以来の最高額。住宅も910億円（371％増）と大きく伸び、特にキャピタランドによる6棟・141億円の取得を始めアジアの投資家が大型取引を行った。また、23年上期の取引は2・1兆円を数えた。

期待利回りに関する調査によると、東京では、期待利回りについてオフィス（大手町）が3・15％（増減なし）、マンション（ワンルーム、東京主要5区）が3・70％（0・1㌽減）、マンション（ファミリー、東京城南・城西）が3・80％（0・1㌽減）だった。物流施設、商業施設も3％台で低下傾向だった。ホテルは4・60％（0・1㌽減）となり、コロナ前の19年12月の4・50％まで0・1㌽の水準に近付いた。ただし、投資家へのアンケートでは、東京のオフィスと物流施設について「今後1年間の期待利回りの見通し」を尋ねると、現在と比べて「上昇する」が「低下する」を上回り、賃貸市況への懸念から利回りに期待する意向がみられたと分析している。

―アットH、中野・荻窪は過去最高値に

アットホームは7日、23年上期（1～6月）における小規模オフィスの募集賃料の動向をまとめた。東京の中心地のうち21エリアのオフィス賃料は、5～25坪の超小型の共益費等込の坪単価は1万3227円（前期〈22年7～12月期〉比0・5％増）だった。25～50坪の小型は坪単価1万5119円（0・2％減）となり、小幅な動きで前期からほぼ横ばいだった。

超小型の賃料は、上昇14エリア、下落6エリア、変化なし1エリア。小型の賃料は、上昇13エリア、下落6エリア、変化なし2エリア。エリア別にみると、「中野・荻窪」は超小型1万1542円（7・7％増）、小型1万1769円（9・0％増）といずれも12年下期の調査開始から最高値だった。加えて、「両国・錦糸町」も超小型9955円（4・6％増）、小型1万496円（4・7％増）で、ともに過去最高の価格を記録した。ほかに、超小型の「池袋」1万2810円（5・0％増）、「神田・秋葉原」1万3277円（2・3％増）や、小型では「品川・大崎・五反田」1万5198円（6・9％増）、「渋谷」2万2044円（4・2％増）などのエリアで賃料が伸びて、過去最高の坪単価となった。21エリアの前期比では、「恵比寿・中目黒」の小型1万9546円（9・8％増）が最も強く伸びた。

一方、「茅場町・八丁堀」は超小型1万1729円（3・9％減）、小型1万3538円（3・1％減）となり、ともに3％台の下落だった。「東京・日本橋・京橋」も超小型1万7268円（0・4％減）と前期から微減で、小型1万9315円（2・6％増）は前期より上昇したが、前年同期と比べると3％超の下落だった。

―コリアーズと三幸ら、2Qの需給動向

23年第2四半期（2Q、4～6月）の東京都心5区のオフィス需給動向について3日、コリアーズ・インターナショナル・ジャパンのレポートと、三幸エステートとニッセイ基礎研究所による「オフィスレント・インデックス」が発表された。コリアーズによると、A級オフィスの空室率は4・4％（1～3月期比0・1㌽減）、坪当たり平均想定成約賃料は3万300円（0・3％減）。三幸らは、A級オフィスの空室率を5・9％（1・2㌽減）、坪当たり成約賃料を2万5655円（1824円減）とした。どちらの調査でも賃料の下落が継続している。

コリアーズのリサーチ責任者の川井康平氏は、「23年の上半期に供給された大型新築ビルでは、これまでよりリーシングに力を入れて床を埋めている」と話す。下半期の竣工予定物件の現時点における内定率は概ね5～6割程度とみており、今後は空室率の上昇を予測した。主要エリアの動向をみると、丸の内・大手町は空室率3・9％、賃料は4万5100円。日本橋・八重洲・京橋は空室率4・2％、賃料3万9000円。東京駅を挟んだ中心地の差は縮まった。品川・港南は空室率6・0％、賃料2万4800円で空き床が消化され、西新宿の空室率6・5％より低下した。

三幸らの調査によると、空室率が5％台に達したのは14年3Q以来。新築ビルがまとまった面積の空室を抱えて竣工したため、空室率は上昇した。既存のA級ビルの床では空室の消化が進んでいるが、建築中のビルはテナント誘致に時間を要する傾向で、今後も空室率の上昇が続く可能性を見込んでいる。賃料の低下傾向は2期連続となった。

―PPAのアイ・グリッド社に資本参加

東急不動産は1日、伊藤忠商事系の新電力、アイ・グリッド・ソリューションズ（東京・千代田区）の株式の一部を7月28日付で取得したと発表した。初期投資なしで再生可能エネルギーの導入が可能な第三者所有型モデルの「オンサイトPPA（電力購入契約）」の手法に強みを持つアイ・グリッド社に資本参加し、再エネ発電所の開発力をさらに強める狙い。アイ・グリッド社は04年に設立され、資本金は65億3000万円（7月末時点）。

東急不動産は近年、再生可能エネルギー事業に重点投資している。6月末時点で太陽光、風力、バイオマスの各発電所を開発中の案件も含め全国で合計87件、展開中だ。FIT制度による固定価格買取期間が段階的に終わることを受け、非FIT事業の開発と取得や、建物の屋根などを活用した分散型屋根上太陽光発電事業に力を入れている。

現行の中期経営計画では21～25年度で再生可能エネルギー事業に約2400億円を投資する予定で、他社との提携や協業なども多い。昨年12月に「PPA方式」を看板に掲げるシン・エナジー（神戸市中央区）と資本・業務提携を交わした。太陽光やバイオマス、風力、地熱などの電源開発と小売りを手掛ける専業と組み、発電所の増設に弾みを付ける。一方、今年2月には東急不動産ホールディングスと東日本旅客鉄道（JR東日本）が包括業務提携を締結した。JRの遊休地に太陽光発電所や住宅・商業などの複合開発などを展開する。再エネ事業では両者で5年以内に全国5カ所の開発を目指す。共同事業の初弾として千葉の船橋に住宅や商業、再エネ発電などの街を作る。

―CBRE調べ、2Qの大型マルチの動向

シービーアールイー（CBRE）は、全国の大型マルチテナント型物流施設の4～6月期（2Q）の需給動向をまとめた。首都圏の2Qは空室率が8・2％（1～3月期比増減なし）だった。新規供給量が約24・4万坪で、過去2年間における四半期の平均供給量の約20万坪を上回ったが、物流施設の新規需要が過去最大の約22・5万坪を記録して横ばいだった。実質賃料は坪当たり4510円（0・7％減）だった。

2Qに首都圏で竣工した11物件のうち、4物件が満床で稼働を開始し、神奈川県方面を中心に既存物件の空室が消化され、新規供給が多い環境下でも空室率に動きがなかった。既存物件の空室率は2・1％（0・4㌽減）で空き床も消化された。首都圏全体の空室面積は約49万坪で、借り手市場の中、物件やエリアの二極化が進んでいるとみている。テナントは、物流会社の需要が堅調に続き、館内増床も複数あった。EC事業者、小売りや卸売、食品や日用品など消費財メーカー、サービス系テナントの需要もみられた。

2Qは、近畿圏の空室率が3・2％（1・4㌽減）だった。竣工1年以上の物件の空室率は0・6％まで下がるなど安定した稼働を続けている。今後は、新規施設の竣工により、空室率が上昇していく見込み。実質賃料は、坪当たり4120円（0・2％増）。中部圏は空室率5・2％（1・0㌽減）、実質賃料は坪当たり3590円（増減なし）。今後半年ほどの供給予定の物件は、物流企業を始め堅調なニーズがあり、50％程度の面積が内定しているという。地方圏では、熊本県内の半導体工場建設に関連した物流ニーズが多いとするほか、北海道千歳市の外資による半導体量産の計画が影響した引き合いが強まるとみている。

東急不動産とリアルゲイトは1日、東京・渋谷区の「東急プラザ表参道原宿」の5階でリニューアルを行い、協業する商業施設「LOCUL（ローカル）」を開業した。リアルゲイトにとって初の商業施設として「シェア型リテールコミュニティ」と位置付け、気軽な出店ができる。東急不動産は、渋谷区神宮前交差点の向かいで24年春に開業予定の「東急プラザ原宿」とともに、テナントや来街者が交わるコミュニティによる文化の創造・発信で魅力向上を狙う。

「ローカル」は、リニューアル対象面積1136・50㎡。賃貸借契約を結ぶ月額会費型（サブスクリプション）のメンバーシップとして20ほどの出店意向のある法人・個人を募集する。施設が提供する棚やパイプ、ハンガーなど内装・什器を1日・1個単位でレンタルして利用する。初期投資は不要で、月額の会費と什器などの利用料の合計を支払う。1㎡などの小さな店舗も可能で、多様な業態が一等地で出店しやすい仕組みを提供して、感度の高い個性・文化が集まる場所とする。ほかに、シェアオフィスも設置。商業施設の枠組みを超えて多彩な来訪者の共創を生み出していく。

住宅金融支援機構の発表によると、8月のフラット35の融資金利幅（買取型、融資率9割以下、借入期間21年以上）は、1・72％（前月比△0・01％）～3・08％（＋0・06％）となった。取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は1・72％（△0・01％）で、3カ月連続で下降した。融資率が9割超の場合の金利幅は1・86％（△0・01％）～3・22％（＋0・06％）だった。最頻金利は1・86％（△0・01％）で3カ月連続の下降。

―カンテイ、価格帯は10年代に大幅上昇

東京カンテイは7月31日、定期借地権分譲マンションのストック総括と供給動向の調査の結果を公表した。22年末時点の供給は、全国に657棟・3万3915戸だった。供給エリアは三大都市圏に集中。都道府県別の最多供給戸数は東京都の1万1263戸だった。価格帯をみると、東京都は1990年代の供給開始から上昇傾向が続き、5年刻みの価格推移では、10年代前半に00年代後半と比べて坪単価で50万円以上高い266・6万円を記録した。近畿圏や東海圏でも10年代後半に、顕著な上昇がみられた。

全国の供給は、東京都に続いて大阪府5478戸、愛知県4342戸、神奈川県3103戸が続いた。兵庫県、埼玉県、千葉県も1000戸を超えて三大都市圏に供給が集中しており、地方圏では沖縄県の949戸が最多だった。専有面積は縮小、価格は上昇する傾向にあり、東京カンテイ執行役員の井出武氏は「東京都の供給動向をみると築11～20年の物件は5000戸超の供給があった。その時期から大手デベロッパーを中心に、土地の高度利用の手法として定着したとみている」と分析した。

5年刻みの坪単価の推移をみると、東京都は10年代後半が257・3万円、20年以降が414・8万円だった。大阪府は10年代後半が219・6万円、20年代以降が285・2万円。愛知県は10年代後半が133・0万円、20年以降が223・3万円。また、新築分譲時と中古流通時の周辺相場を築年数別に比較した結果は、井出氏によると「築浅物件は周辺の所有権分譲マンションと同水準の評価。一方、借地期間を10年以上経過しても、好立地や超高層の物件などでは、新築時の価格を上回る物件もあった」と話す。