2023年12月の不動産ニュース

─契約前の説明事項明記しトラブル防止

国土交通省は、24年3月中に「空き家管理受託（空き家管理業）のガイドライン」を策定する。空き家の管理契約を締結する前に、管理業者が説明すべき事項などを示す。空き家の所有者はもちろん、実際に管理を担う不動産業者などが安心して業務に取り組めるようにする。国交省は、空き家管理を行っている業者や有識者へのヒアリングを近く開始し、その声を指針に反映する。

18日に改正空家特措法が施行された。同法は、空き家所有者に適切な管理の確保に努めるよう求める。改正法の施行に合わせて、国交省は所有者による適切な管理のあり方を示した指針も公表した。全国的に空き家が増えるなか、遠隔地にいる所有者が第三者に空き家の管理を依頼するニーズは高まると想定される。一方で、空き家の管理には、第三者に管理を委託する場合のルールを定めたものが存在しない。そのためトラブルになる例もある。国交省が23年8月に行った調査によると、空き家の管理を業者に委託している人の約2割が管理に関してトラブルを経験していた。

指針には、契約締結前に業者が説明すべき事項として、修繕など追加費用を要する場合の費用負担や鍵の取り扱い、所有物の盗難・紛失や不法侵入があった場合のリスク分担などを盛り込む予定。所有者が住まない空き家に対する火災保険や地震保険などはどうするか、保険加入の考え方も示す。所有者が加入する保険だけでなく、空き家管理業者が事業者として過失に備えて加入する保険についても記載する方針。

管理業務報告は写真または写真付き書面で行うことが望ましいこと、災害発生時の対応はどうするか事前に決めておくことなども指針の項目として想定する。

東急不動産は東京都内に持つオフィスビルの省エネ改修に本腰を入れる。改修した東京・千代田区の「一番町東急ビル」と渋谷区の「恵比寿ビジネスタワー」でZEBオリエンテッドとBELSを取得し、「日本橋本町東急ビル」（中央区）でも両認証を取る予定。いずれも築20年前後で空調設備の更新期を迎えていたが、空調や照明などの省エネ改修で電気の使用量を合計で4割低減。CO2排出量も年約1360t削るなどの改修効果を実現した。

同社は昨年3月以降に着工した延床面積1万㎡以上のビルのうち、単独事業の案件は原則すべてZEB水準を満たすこととしている。一方、複数のテナントが部屋を使い続けたまま既存ビルを改修し、ZEB認証を取るのは同社初の試みで、先行事例も少ないという。新たに竣工するビルには同基準を満たすものが増えているが、複数のテナントが入る既存ビルのZEB化は難易度が高く敬遠される傾向があった。

今回の改修では高効率の空調に入れ替えたほか、照明器具もLEDに交換。利用者が快適に過ごせるよう加湿器も入れた。ビルを稼働したまま改修することは、テナントと環境配慮の価値観を共有し、結果的に施設を安定的に運用することにもなると同社はみている。今後の改修計画は未定だが、主に都心のビルの更新時期に合わせ、省エネ改修に取り組む方針だという。

―国交省、HPで63法律を整理し初公表

国土交通省は、不動産取引の重要事項説明で説明が義務付けられている「法令に基づく制限等」（以下、法令制限）の対象を一覧にして公表した。国交省が重説の法令制限の対象をまとめるのは初めて。法令制限の対象法律は年々増えており、現在は63法律ある。国交省はこれらを「重要事項説明における各法令に基づく制限等についての概要一覧」として一覧化。同省ホームページで公表するとともに、一部には概要資料が入手できるリンクも用意した。

宅地建物取引業法は宅建業者に対し、不動産の契約の前に、物件情報や取引条件などが記載された重要事項説明書を交付して説明することを義務付けている。法令制限は、重説の対象となっている項目。取引する不動産が法規制の対象となっている場合に、その内容を説明する。都市計画法、建築基準法などが代表で、宅建業者は重説書を作成するために、物件についてこれら規制の状況を調査する必要がある。

規制内容を定めるのは国の法律だが、「規制エリアはどこか」を定めるのは都道府県や市町村。国交省は各自治体に対し、自治体ホームページに法令制限を所管する問い合わせ先一覧を掲載したページを作成するよう呼びかけている。国交省の要請前に、大阪府、北海道は独自に法令制限をまとめたページを作成していた。国交省要請後は、宮城県、広島県がページを作成。国交省は今後、自治体のまとめページが増えた段階で国交省HP内に紹介ページを設ける予定。

法令制限の一覧化は、国交省が進めている宅建業者の物件調査の負担軽減を目的とする取り組みの一環。宅建業者が物件調査をする際に「問い合わせ先が分からない」といったトラブルが起きないようにする。

三幸エステートは13日、11月末時点の全国主要都市におけるオフィス需給動向を公表した。東京都心5区の大規模ビルは、空室率が4・96％（前月比0・18㌽減）、潜在空室率が7・36％（0・11㌽減）とともに小幅な低下となった。坪当たり募集賃料（共益費込み）は2万7839円（188円減）でわずかに下落したが、2万8000円前後の水準は維持した。

今関豊和チーフアナリストは、「渋谷区では渋谷駅を中心にオフィス需要が強く、建築中ビルも比較的順調にテナント誘致が進んでいる」と分析する。直近となる23年第3四半期（7～9月）の成約面積は前年同期を若干下回ったが、第1四半期からの累計では22年を上回る水準で、リーシング活動の拡大が進んでいる。第4四半期の成約面積によっては19年を上回る年間成約面積となる可能性があるとみている。

なお、札幌市の全規模ビルの空室率は2・86％（0・15㌽増）、潜在空室率が3・94％（0・32㌽増）、坪当たり募集賃料は1万1897円（77円増）。統計開始からの最高額を6カ月連続で更新し続けている。

―活用促進区域も創設、国は指針作成へ

改正空き家対策特別措置法が13日、施行される。所有者による空き家の適正な管理を促すとともに、管理不全の空き家を固定資産税の住宅優遇特例から除外する措置などを盛り込んだ。一定のエリア内で接道規制や用途規制を緩和し、空き家を集中的に活用しやすくする「空家等活用促進区域制度」も創設した。

改正法では、管理不全状態の空き家所有者に対し市区町村長が指導・勧告できる制度を設けた。勧告を受けた空き家は、敷地にかかる固定資産税の課税標準を6分の1まで軽減する住宅特例の対象から外れる。規制緩和により空き家の建て替えなどをしやすくする空家等活用促進区域は、市街化を抑制する市街化調整区域でも指定が可能になる。また、空き家の相談窓口となるNPO等を支援法人に指定する制度の創設も盛り込んだ。国土交通省は改正法の施行に合わせて、空き家の所有者が日常的な点検や不具合の修繕などを行う際の参考となる「空き家管理の指針」を示す方針。

空き家の総数は、この20年で576万戸から849万戸へと約1・5倍に増加。二次的利用や賃貸用または売却用の住宅を除いた長期にわたって不在になっている住宅などの「居住目的のない空き家」（いわゆる「その他空き家」）は349万戸で、この20年で約1・9倍に増えている。

斉藤鉄夫・国土交通大臣は12日に行われた閣議後の記者会見で、「空き家の『管理』と『活用』を促す仕組みを創設した。所有者、行政、民間法人といった、あらゆる関係者が協働して、空き家対策を強化していく。今回の改正法を契機に、国民全体で空き家対策を推進していけるよう、努めていきたい」と述べた。

―4レインズ動向、中古戸建は再び下落

不動産流通推進センターは11日、11月に全国の指定流通機構（レインズシステム）に成約報告があった売買の取引事例のうち、既存住宅の動向を公表した。中古マンションの成約価格は3756万円（前年同月比8・59％増）、成約㎡単価57・03万円（8・71％増）となり、ともに42カ月連続で前年同月を上回った。成約件数は5483件（1・37％増）。一方、中古戸建住宅は成約価格2517万円（2・25％減）で2カ月ぶりに再び前年割れだった。成約件数は3308件（1・32％増）だった。

中古マンションを地域別でみると、成約価格は首都圏で4783万円（7・17％増）と上昇したほか、近畿圏の3007万円（11・91％増）と九州・沖縄の2476万円（12・85％増）は、2ケタ増と強く上昇。加えて、東北の2509万円（24・45％増）と四国の2080万円（24・70％増）も大幅に上昇した。中部圏は2329万円（0・69％増）でほぼ横ばい。成約件数は、首都圏の2820件（3・49％増）が牽引して、近畿圏も1352件（2・35％増）で増加傾向。横ばいだった九州・沖縄の355件（前年と同じ）や、2ケタ減の中部圏の352件（11・11％減）などはあったが、全国では成約件数が増加した。

中古戸建住宅は地域別に、成約価格で首都圏の3886万円（0・46％減）を始め、中部圏の2270万円（2・41％減）など8エリアが下落傾向。近畿圏の2307万円（4・58％増）を始め3エリアは上昇したが、全国では下落した。成約件数は、7エリアで増加して全国でも若干の増加がみられた。また、近畿圏が942件（4・55％増）と伸び、首都圏の889件（7・49％減）を上回った。

―東日本レインズ、中古戸建は前年割れ

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は11日、11月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏の中古マンションの成約件数は2900件（前年同月比3・7％増）で、6カ月連続で前年同月を上回った。成約価格は4731万円（7・1％増）、成約㎡単価は74・98万円（7・6％増）で、ともに連続40カ月超の前年超え。新規登録件数は1万6281件（12・5％増）、在庫件数は4万6993件（14・2％増）。

地域別にみると、成約件数は東京都区部で1317件（7・6％増）、多摩が267件（2・7％増）、千葉県の351件（6・0％増）、横浜市・川崎市では486件（2・2％増）となり、4エリアで前年を上回った。一方、埼玉県の313件（3・7％減）に加え、神奈川県他は2ケタ減の166件（10・8％減）で、2エリアは前年割れだった。成約㎡単価は、都区部が110・28万円（6・8％増）、多摩が54・47万円（8・9％増）に加え、千葉県は2ケタ増の38・07万円（10・8％増）など、5エリアで前年超えだった。埼玉県のみ40・02万円（2・1％減）で前年割れ。埼玉県は9月も前年割れだった。

中古戸建住宅の成約件数は969件（5・8％減）だった。成約価格は3816万円（0・03％増）とほぼ横ばい。新規登録件数は5719件（26・0％増）、在庫件数は1万9995件（37・0％増）と大幅に増加した。地域別では、成約件数をみると都区部が165件（17・1％減）と多摩が117件（14・6％減）の2ケタ減を始め3エリアが前年を下回った。成約価格では、都区部の6419万円（0・4％減）など小幅な動きのエリアが多いが、多摩のみ4395万円（11・8％増）で平均価格を押し上げた。

─マル政、固資税の負担調整措置は延長へ

政府・与党は、23年末で期限切れを迎える住宅リフォーム減税制度を延長するとともに、子育て・若者夫婦世帯を対象に拡充する方針だ。12月中旬に決定予定の24年度税制改正大綱に特例として盛り込む方向で調整している。リフォーム税制は、延長の方針が5日に決定していたが、拡充については自民党税制調査会で「マル政」（政治判断）項目とされていた。同様にマル政扱いだった、固定資産税の土地の負担調整措置と条例減額制度は、延長される見通しだ。

住宅リフォーム減税制度は、耐震・バリアフリー・省エネ・三世代同居対応・長期優良住宅化（耐震性・省エネ性・耐久性の向上工事のうち一部または全て実施）を目的とする改修を行った場合に、工事費の10％を所得税額から控除する制度。対象工事限度額と最大控除額は工事により異なり、耐震工事なら対象工事限度額250万円、最大控除額は25万円となっている。

既存制度の適用期限を25年末まで延長したうえで、新たに子育てのためのリフォームを税優遇の対象に加える。18歳未満の子がいる子育て世帯と、夫婦いずれかが40歳未満の若者夫婦世帯が適用できる。対象工事は具体的には、▽子どもの転落を防止する手すり設置▽対面キッチンへの交換▽防犯性の高い玄関ドアへの交換▽防音性の高い乾式二重床への交換▽子ども部屋を確保するための可動式間仕切り設置─など。減税の対象工事限度額は250万円、最大控除額は25万円となる。24年1月1日～25年12月31日までの特例。

自民税調は、7～8日にかけて、マル政項目の審議を集中的に実施。不動産業界が要望していた固定資産税の負担調整措置・条例減額制度の延長は、議論の場で目立った反対意見がなく、通る見通しとなった。

―会見で見通し、CRE戦略提案強化も

ジョーンズラングラサール（JLL）日本法人の河西利信社長と大東雄人リサーチ事業部ディレクターが7日に本社で会見し、市況見通しを報告した。大東氏は欧米と日本の金利差が開くなかで国内に売却物件が増え始め、日本の不動産市場が世界でも例外的に活気づいている状況を説明。オフィスや住宅、物流などの取引が特に増えているといい、23年通年の国内不動産投資総額が前年実績の3兆円強を大きく上回る4兆円弱で着地するとの見通しを示した。一方、日本の賃貸オフィス需要は優勝劣敗が鮮明でもあり、河西社長は日本企業に向け、遊休不動産の活用戦略などを助言する自社のCRE部門を拡充する方針を表明した。

会見で大東氏は東京のオフィス需要が急速に回復し、対日投資を呼び込む大きな要因になっていると指摘。日本の優位性として低金利で借り入れコストが低く、ストックも豊富な点を挙げた。今は金利が上がる転換期だが、米国の利下げ時期は遠そうで、日本は金融環境が変わっても当面はリターンを狙える投資家にとって有望な市場だとした。一方、東京のAグレードオフィスの空室率は9月末時点で4・7％と高いが、地域やスペックによって勝ち負けが分かれる。大東氏は供給棟数が減る24年には賃料下落が底打ちする可能性もあると読む。空室が増えて売られたビルを転売する需要も出てきたという。

国内不動産投資額は近年4兆円台で推移し、昨年は約3・3兆円に減った。23年は売り物が出て取引が大きく増加した。大東氏は、国内の良好な資金調達環境と海外の金融情勢が継続した場合、24年の総投資額は23年の実績を上回ると予想している。

三鬼商事は7日、11月のオフィス需給動向をまとめた。東京都心5区の平均空室率は6・03％（前月比0・07㌽減）で5％台が目前となった。空室率の低下は5カ月連続。大型空室に成約が進んだ影響で、都心5区全体の空室面積は4000坪ほど減少した。坪当たり平均募集賃料は、1万9726円（15円減）だった。平均賃料の下落は40カ月連続となった。

空室率はエリア別でも、小幅な動きにとどまった。千代田区は自社ビルへの移転解約や館内縮小などがあったが、分室の動きや拡張移転での成約もあり、3・19％（0・11㌽減）だった。港区は、集約などによる大型空室の成約が進み、8・70％（0・23㌽減）に低下した。中央区は、7・30％（前月と同じ）で横ばい。新宿区の5・12％（0・05㌽増）は、成約と解約の双方の動きがあり、空室率が若干上昇した。渋谷区は、新築ビル2棟が高稼働で竣工したが既存ビルに大型解約があり、4・24％（0・39㌽増）だった。

新綱島駅前地区市街地再開発組合と参加組合員の東急が再開発した駅直結の複合施設「新綱島スクエア」の商業施設部分が順次オープンする。高層棟と低層棟の2棟構成で、低層棟の1、2階の調剤薬局を除く店舗が6日にオープンし、調剤薬局と3階のクリニックモール「メディパーク新綱島」は来年1月から順次開業する。4、5階の横浜市港北区民文化センターは来年3月24日に開館予定。高層棟の分譲マンション「ドレッセタワー新綱島」（総戸数252戸）は分譲対象179戸すべて契約完売しており、引き渡しは24年1月を予定する。

東急不動産はタイ・バンコクでホテルとオフィスの複合開発に乗り出す。計画地はBTSウドムスック駅から徒歩3分でスクンビット通りに面する。現地大手デベロッパーのオリジン社らと共同で地上39階建てのビルを建てる。24年7月に着工し、26年11月の竣工を目指す。

東急不動産がタイで事業に参画するのは10件目。21年にオリジン社とタイで共同事業を始めた。新たに計画する施設はホテルとサービスアパートメントを仏アコーホテルのグランドメルキュールブランドとする。その部屋数は合計337室。オフィスの床面積は約6000㎡で、柱を極力なくし、レイアウトの自由度を高める。最寄りのウドムスック駅から歩行者デッキで玄関口に移動できるようにする。同駅周辺を含むバンナーエリアはスワンナプーム国際空港に近く、大きなコンベンションセンターもある。近年は商業施設やオフィスなどの不動産開発が増えている。

東急不動産はタイではホテル、オフィスビルに加え、昨夏に海外で初の物流施設事業にも参入した。今後もタイで事業を拡大するという。

―同エリアで住宅6件目、温浴施設も

東急のベトナム子会社であるベカメックス東急は、同国ビンズン省の省都・ビンズン新都市で、総戸数300戸の分譲マンション「ミドリパーク ザ・テン」を開発する。ベカメックス東急が12年から取り組む街づくり「TOKYU　ガーデンシティ」プロジェクトの一環で、同エリアでの分譲住宅の開発は６案件目となる。ターゲットはベトナム人や外国人の富裕層で、予定する販売価格は２ベッドルームで約３３００万円から。

ホーチミン市の北部に隣接する人口約280万人のビンズン省で開発する。敷地面積は約1万3500㎡。建物は10階建てで、延床面積は約6万5000㎡。間取りは1～4ベッドルームで、2ベッドルームが中心。専有面積は約44～161㎡（ペントハウスを除く）で、平均110㎡。最上階にペントハウス19戸を設ける。今月着工し、25年秋の竣工を予定する。販売開始は来年8月の予定。ターゲットは富裕層で、ベカメックス東急がこれまで手掛けてきた分譲マンションの中で、デザインや共用施設の充実度など最も高級感のある仕様にする。天井高は3・5mにし、広々とした空間を確保。共用施設を充実させ、ビンズン省で初めてマンション共用部に温浴施設を整備する。そのほか50mプールやフィットネスジムのほか、バーベキューテラスやキッズ用のプレイルームなども設ける。

「TOKYU ガーデンシティ」プロジェクトでは、これまでにJVを含めて分譲マンション3棟（合計1567戸）を開発し、現在992戸の分譲マンションを開発中。そのほか、分譲低層住宅（219戸）や、商業施設4施設を開発してきた。

―不動研、金利上昇の投資家想定も調査

日本不動産研究所は、オフィスビルのインカム収益率とキャピタル収益率を合わせた「総合収益率」（23年6月時点）を11月30日に公表した。東京都心5区の総合収益率は8・18％で、22年12月の7・75％から上昇した。総合収益率は20年12月（1・72％）を底に5期連続で上昇している。

内訳をみると、都心5区のインカム収益率は4・23％、キャピタル収益率は3・95％。昨年12月時点のインカム収益率は4・30％、キャピタル収益率は3・45％だった。インカム収益率は空室率の上昇や賃料下落でやや低下傾向で推移している一方、キャピタル収益率は20年12月以降、緩やかに回復し、最近は建築費の高騰も加わって上昇が続いていると分析した。

大阪市の総合収益率は12・09％と昨年12月（9・98％）と比べ、都心5区よりも上げ幅が大きかった。インカム収益率は5・90％（昨年12月時点5・87％）とほぼ横ばいだったが、キャピタル収益率は6・19％（4・10％）と大きく改善した。

オフィスに限らず今後の不動産投資では、長期金利の動向も見据える必要性が高まっている。同時期に公表した「不動産投資家調査」の特別アンケートでは、想定する不動産投融資期間内における長期金利の上昇は「１～２％の水準」とする回答が７割近くに上った。

不動産投資市場に与える影響については「一時的に停滞するものの、その後は回復に向かうだろう」という回答が40・3％、「金利上昇を織り込み済みのため、大きな変化は現れないだろう」が22・4％を占めたが、「ピークアウトし、その後しばらくは後退局面が続くであろう」という回答も12・7％あった。

―本社、秋商戦始動も億超え住戸少なく

不動産経済研究所は東京23区における10月の新築分譲マンション需給動向をまとめた。供給戸数は479戸と前年10月の1080戸から半減。戸当たり平均価格は9365万円から8709万円に下降した。販売価格が1億円を超える住戸は前年10月の383戸に対し91戸と大幅に減った。契約率も24・2㌽減の40・3％と振るわず、毎年この時期に始まるマンションの秋商戦は盛り上がりを欠くスタートとなった。

供給戸数は9月に続いて前年実績を下回り、平均価格は4カ月ぶりに下降した。契約率が40％台に落ちるのは今年1月以来、9カ月ぶり。都内のマンション販売現場への取材では購入の需要は引き続き堅調さを保っているようだが、10月は多くのユーザーが食指を動かすような大規模かつ高額の物件販売が比較的少なかった。今年上期に都市部で多くの高額物件が売れたこともあり、需給に一服感が出た可能性がある。

期分け販売を除き、10月に新たに売り出されたマンションは7物件（合計戸数145戸）で、前年の17物件（633戸）を大きく下回った。期分けは37物件、334戸（48物件、447戸）。一度の販売で100戸を超えた案件はなかった。販売在庫数は前月比27戸増、前年同月比341戸減の1910戸。1物件の平均専有面積は前年10月の65・34㎡から63・12㎡に縮小した。区別の供給戸数は足立区が109戸と最多で、次点以下は練馬区89戸、江戸川区79戸など。文京区は8戸、品川区は16戸と供給が特に少なく、千代田、中央、墨田、北、荒川、板橋、葛飾の7区では供給がなかった。平均価格は港区が2億2909万円で最も高かった。