2023年10月の不動産ニュース

―三幸とニッセイ基礎研、3Q調査公表

三幸エステートとニッセイ基礎研究所は共同で、成約賃料に基づく第3四半期（3Q、7～9月期）のオフィス市況指標「オフィスレント・インデックス」を30日に公表した。東京都心部のAクラスビルの坪当たり成約賃料（共益費除く）は、2万4652円（4～6月期比1003円減）だった。3期連続で下落が続いた。空室率は6・7％（0・8㌽増）と３期連続で大幅上昇。都心部の大量供給による新築ビルのまとまった面積の空き床が押し上げているため、比較的高い水準での推移が今後も続くと見込んでいる。

3Qの都心部でBクラスビルは、坪当たり成約賃料が1万8120円（425円減）だった。賃料の低下傾向は19年3Qから4年にわたって続くが、鈍化しつつあるとみている。空室率は4・8％（0・3㌽増）で、低下した前期から再上昇に転じた。オフィス戦略の見直しに伴う集約移転や本社移転による大口の空き床が出た事例はあるが、この1年は4％台の横ばい傾向で、新築ビルへの移転による二次空室の募集の本格化は始まっていない。働き方の見直しによるオフィス面積を減らす移転も増えると見込んでおり、「二次空室の動向には注意が必要」とみている。

Cクラスビルの3Qの都心部における動向は、坪当たり成約賃料は、1万6339円（343円減）だった。2期連続の下落も、動きは小幅で、20年4Qから1万6000～1万7000円台の横ばいの状況が続いている。空室率は、4・5％（0・1㌽増）となり、4％台の小幅な動きが継続。複数のビルで、空き床が残ったまま竣工したものの、既存ビルでは空室の消化が進んだことが影響した。

―本社、平均価格1・8％増8915万円

不動産経済研究所は東京23区の9月の新築分譲マンション需給動向をまとめた。供給戸数は831戸と、前年同月の832戸とほぼ同数に。一方、戸当たり平均価格は8758万円から891５万円と1・8％上昇。㎡当たりの単価も約144万円と3・8％上がった。販売価格1億円超の住戸は229戸と前年9月の195戸よりも増えたが、前年のように3億円を超える超高額物件の供給がなかった。それでも平均価格が上がった背景には、資材や労務などのコストプッシュの影響が大きくなっていることがありそうだ。

平均価格と㎡単価は3カ月続けて上がった。契約率は前年同月比12・6㌽減の56・3％と下降した。購入の需要は引き続き堅調さを保つ一方、10月以降に秋商戦が本格化するのを前に、購入を待つ消費者が増えた可能性がある。販売価格1億円以上の住戸が占める割合は前年同月比で4・2㌽上昇した。ただ内訳をみると、1億円超は前年の159件から218件と増えたのに対し、2億円超は22件から11件、3億円超は14件から0件に減った。

期分け販売を除き、新たに売り出されたマンションは11物件（合計戸数395戸）。期分けは46物件、436戸。一度の販売で100戸を超えた案件はなかった。販売在庫数は前月比100戸増、前年同月比251戸減の1883戸。1物件の平均専有面積は前年9月の63・08㎡から61・85㎡と縮小した。

区別の供給戸数は足立区が180戸と最多で、次点以下は世田谷区129戸、江東区64戸など。平均価格は新宿区が2億400万円で最も高く、港区1億5923万円、千代田区1億4553万円などと続いた。

―国交省、民間事業へ投資促す仕組みに

国土交通省は、良質な都市緑地を創出する民間事業に投資を呼び込む仕組みとして、新たな緑地評価制度を24年度に開始する。国が認定する第三者機関が評価を行うもので、24年度中に第1弾評価の実施を目指す。制度の本格開始に先駆けて、年内に仮の評価項目を用いた試験的な審査に着手する。評価基準、第三者評価機関の基準についても今後詳細を詰める。

25日に「民間投資による良質な都市緑地の確保に向けた評価の基準に関する有識者会議」（座長＝柳井重人・千葉大学大学院園芸学研究院教授）が初会合を開催した。緑地の評価制度の必要性と方向性をまとめた前身の有識者会議を受け、より詳細な制度設計へと踏み出した。24年8月頃の評価基準とりまとめを目指し、5回程度開催する。

評価制度が主に対象とするのは、新たに緑地を創出し、管理する民間事業。国が認定する第三者機関が事業の計画段階から評価を行い、「お墨付き」を与えることで投資を呼び込む。街区における事業で、緑地面積が敷地面積の30％以上かつ300㎡以上のものを評価対象にする。街区内の単独敷地でも、緑地面積要件を満たせば対象にする。評価の有効期限は5年間を想定。1年ごとに評価機関に定期報告する。

25日の会合では、全49項目の評価項目案が示された。評価項目は、気候変動対策、生物多様性の確保などの地域価値を向上する機能を評価する「コア評価」35項目、土地や事業に関するマネジメントなどが対象の「ベース評価」14項目で構成。国交省は、年内に民間所有緑地を対象に評価項目案を用いたプレ試験審査を行う。その結果を受けた試験審査を24年春から、第三者機関と国交省の共同で実施していく方針。

―宅建業法の一部改正に関する調査も実施

全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）は、不動産の価格と取引の市況DIによる調査結果を公表した。土地価格の動向は、10月1日時点から3カ月前と比較したDI指数でみて、全国で4・6㌽（前期比4・6㌽減）だった。地域別では、関東の3・2㌽（3・3㌽減）、九州・沖縄で10・9㌽（3・7㌽減）はプラス幅を縮小。中部0・0㌽（7・1㌽減）など3地域がゼロだった。一方で、近畿のみ13・8㌽（3・6㌽増）とプラス幅を拡大した。24年1月時点では、全国で△3・5㌽（8・1㌽減）とマイナス圏へ転換を予測。関東も、△4・8㌽（7・6㌽減）でマイナスを見込んでいる。

全国の取引価格は、新築マンションは31・7㌽（9・1㌽増）だった。他は中古マンションで9・1㌽（1・7㌽減）、新築戸建は10・4㌽（8・6㌽減）、中古戸建は3・3㌽（4・8㌽減）と新築マンション以外の取引価格はプラス幅が縮小した。関東では、新築マンションの31・7㌽（13・1㌽増）と中古マンションの12・8㌽（3・2㌽増）はプラス幅を拡大。新築戸建の4・5㌽（1・3㌽減）と中古戸建の5・9㌽（4・8㌽減）は、揃ってプラス幅が縮んだ。モニターからは「事業計画上は市場価格を下落傾向とみている。仕入れ価格も、立地により二極化する方向」（東京都）との回答があった。

なお、全宅連は宅建業法の一部改正のアンケートも同時に実施。「宅地建物取引士」への名称変更が与えた業務の意識などの変化を尋ねると「変わった」は33・2％。「士業としての認識が出てきた」などの答えがあった。宅建業者・宅建士として仲介以外に行う周辺業務は、「賃貸管理」の66・3％が最多だった。

─法務省、申請1000件超えの大反響

相続したものの不要な土地を、一定要件のもと国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」で、国への帰属が完了した土地が出始めた。法務省によると、10月24日時点で3件の土地が国に引き取られた。第1号は9月22日に国庫帰属した富山県の土地だった。制度開始前から大きな反響を呼んでいる制度で、現在も全国の法務局への審査申請が殺到している状況だ。

制度開始に先駆けて23年2月22日から受付が開始された相談の件数は、9月末時点で約1万6000件に上る。4月27日に制度が開始されてからは申請が殺到し、9月末時点で申請は1026件となっている。申請された土地の登記上の地目で最も多いのは田畑で約4割。次いで宅地が約3割、山林が約1割。申請対象の所有土地が遠隔地にある、都市部在住者からの申請が多いという。申請理由で多いのは、「遠方に所在するため利用の見込みがない」「処分したいが買い手が見つからない」「子孫に相続問題を引き継がせたくないので権利関係を整理したい」などだ。

同制度は、所有者不明土地の発生を未然に防ぐ対策の一環として創設された。審査手数料は1万4000円で、申請後、審査に通り、10年分の負担金（原則20万円。土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額）を申請者が納付すれば国の引き取りが完了する。

建物がある土地や、他人の利用の予定がある土地、抵当権や賃借権が設定されている土地などは対象外。モラルハザード防止の観点からも利用のハードルは高くなっている。一方で、制度開始前に相続した土地も対象にしていて、数十年前の相続でも対象になる。

―東京カンテイ、東京は前月比上昇に転換

東京カンテイは24日、9月の中古マンション売り出し希望価格（70㎡換算）をまとめた。首都圏の平均は4777万円（前年同月比で同額）だった。前月比でも同額の横ばい。東京都は6416万円（前年同月比0・6％増）で前月の価格からも0・6％上昇に転じて、7月の価格も僅かに上回った。神奈川県が3689万円（3・0％増）、埼玉県は3017万円（2・7％増）で、それぞれ前月比では価格上昇に転換して7月の価格と同水準だった。千葉県は、2770万円（5・0％増）で前月より下落が続いた。

首都圏の主要都市の中古マンション価格は、横浜市の3814万円（1・2％増）や、千葉市の2480万円（5・5％増）は、前月と比べて上昇に転じたが、7月の価格を割り込んだ。さいたま市は3856万円（3・5％増）で、2カ月連続の前月比で下落となった。一方で、東京23区は7098万円（2・5％増）で4カ月ぶりに前月より1・0％の上昇へ転じた。23区を詳細にみると、都心6区は1億604万円（7・5％増）で、前月比1・7％の明かな価格上昇がみられた。城南・城西6区も6935万円（2・8％増）も前月より0・9％上昇した。一方で、城北・城東11区は5309万円（0・3％減）と、前月から0・3％上昇したが、前年同月からは下落した。髙橋雅之・主任研究員は「安定した価値を見込める都心だけは、投資も含めたニーズが集まっている。現在の都心の価格上昇は、周辺への波及がない」と分析した。

他のエリアは近畿圏の平均が2886万円（0・3％増）。主要都市の大阪市は3854万円（1・4％減）と前年割れで、前月比の下落も5カ月連続となっており、調整局面への移行段階とみられる。

みずほ信託銀行のシンクタンク、都市未来総合研究所は、23年第3四半期（7～9月）に公表された上場企業などの国内不動産の売買取引額をまとめた。売買取引額は約6725億円で、前年同期比7％増だった。高額な取引事例としては日野自動車が日野工場（東京都日野市）の一部を三井不動産に売却する取引やインヴィンシブル投資法人が沖縄県石垣市のホテル「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」をシェフィールドアセット特定目的会社から約403億円で取得した事例などがあった。

7～9月の取引件数は161件で、件数ベースでは13％の増加だった。同期間中に公表された取引のうち、最も高額だったのが日野自動車の土地売却とみられ、土地11・4万㎡（帳簿価格1億円）に対し、約500億円の譲渡益が生じた。日野自動車は24年3月期第2四半期決算に譲渡に伴う特別利益を計上する。このほか、投資目的法人が賃貸マンションなど12件を計180億円で、スターアジア不動産投資法人が東京・中央区のホテルを178億円で取得した取引などがあった。

東急住宅リースらグループの3社は、11月に東京・港区汐留へ本社を移転する。新しいオフィスには、コミュニケーションを活性化する動線や環境負荷低減などの要素を取り入れる。移転営業の開始は、20日午後2時が東急社宅マネジメント。27日午後2時に東急住宅リースとレジデンシャルパートナーズ。

環境負荷低減に向け、環境ラベルを取得した什器・備品の利用や旧オフィスの什器・備品の再利用を行う。また、フロア材やタイルも、高性能で環境に配慮した視点を盛り込んだ素材を選んだ。

▽新本社所在地＝港区海岸1―2―20　汐留ビルディング。6階に東急住宅リース、東急社宅マネジメント、7階にレジデンシャルパートナーズ。

─国交省、促進に向け専門委が議論を開始

移住・二地域居住等を促進する新たな施策を具体化するため、国土交通省の移住・二地域居住等促進専門委員会（国土審議会推進部会に設置）がこのほどスタートした。年内に３回開催し、新たな「移住等促進制度」の骨格を12月中旬をメドにまとめる。24年１月中旬頃には制度の詳細まで仕上げて報告を行う方針。

７月に閣議決定した国土形成計画には、「地方の魅力を高めて、地方への人の流れを創出・拡大すること」「地方創生テレワークや副業・兼業による転職なき移住など、場所に縛られない暮らし方・働き方による地方への人の流れの創出・拡大」といった内容が盛り込まれた。また、定住はせず一定の地域と交流する「関係人口」の数を、コロナ禍前の20年度約２０００万人から32年度に１・５倍の約３０００万人へ拡大する目標も掲げられた。地方への人流を重視する内容となっている。

初回会合で専門委は、東京圏に住む人の地方移住への関心は、コロナ禍以降高まっていることを示すデータを提示。内閣府の23年４月の調査では、東京圏在住者で地方移住に「関心がある」と答えた人は、20年５月の30・２％から23年３月には35・１％に増えた。一方で二地域居住は、国交省が22年に行ったアンケートによると、「行いたいと思う」と答えた人は約３割。「行いたいとは思わない」は約６割、「過去に行ったがまた行いたいとは思わない」も約１割だった。

移住、二地域居住のハードルとしては、住居の確保や現地でのコミュニティ形成などが挙げられる。専門委は、移住経験者を委員に迎え、プレゼンなどを行い実効性ある政策の具体化を急ぐ。

―不動研調査、外資系減もリートは買越

日本不動産研究所は、23年上期（１～６月）を対象とした不動産取引市場調査をまとめた。上期の取引額は約２・３兆円で、22年下期の約２・１兆円から増加した。22年下期は金利上昇の警戒感などから取引額が前の期（22年上期、約２・５兆円）から減少していたが、23年上期は増加に転じた。物流施設やホテルの取引は依然として活況を呈しているが、オフィスの取引は減少した。

アセット別にみると、最も取引金額が多いのはオフィスだが、上期は物流施設の取引が特に増えた。ホテルの取引は新型コロナ感染症が拡大した20年上期以降、一部の期を除き取引量が少なくなっていたが、22年上期から反転し、22年下期、23年上期とも取引は活発に行われている。レジデンスは22年下期と比べると減少、商業施設が増加した。

取引主体は、Ｊリートが買い越し、ＳＰＣ・ＡＭが売り越しだった。外資系の取得減少などでＳＰＣ・ＡＭは22年下期までの買い越しから売り越しに転じた。外資系の取引金額は約４８００億円で、過去最高額だった22年上期の約１兆円からは減少している。

全体の取引量はリーマンショック後に１兆円まで減り、市場は大きく縮小していたが、21年下期に２・８兆円に達し、07年上期の過去最高額（約３兆円）に迫った。コロナ拡大以降も２兆円台を維持しており、底堅さを維持している。

集計の対象は、法人やＪリート、証券化対象の不動産関係者が関与した投資用不動産・事業用不動産の取引事例。個人の住宅取得や個人投資家による取引は含まれていない。

─建設経済研の着工予測、23年度から反動

建設経済研究所は、独自モデルで試算した「建設投資の見通し（23年10月）」を公表した。24年度の住宅着工戸数は23年度（見通し）比で０・６％増の84・５万戸と予測。前回の８月予測から１万戸減少。24年度は建設コスト高止まりによる消費者心理への影響は一巡し、消費者が値上がりの受け入れに動くとみている。前年度の反動でやや増加との予測に変更はない。

24年度の持家は23年度見通し比１・６％増の24・３万戸と予測した。23年度の足元の実績値が全ての月で前年度を下回っており、23年度は23・９万戸（22年度実績比３・６％減）のマイナス予測。これに対し24年度はコスト増が多少落ち着くことで、23年度の反動でプラス予測とした。24年度の貸家は35万戸（23年度見通し比０・２％増）と推計。持家、分譲住宅に比べ好調を維持すると想定。引き続き貸家に対する投資は維持されるとみてやや増加の予測。

分譲住宅は、24年度は23年度見通しからほぼ横ばいの24・５万戸の予測。うちマンションは10・３万戸（23年度見通し比１・０％減）、戸建ては14・２万戸（０・６％増）の予測。マンションの着工は23年度の足元の実績値がここ10年で最低水準にあり、23年度を22年度比９・７％減の10・４万戸と予測。24年度も回復に至らないとの見方。戸建ては足元の着工が堅調だが14・４万戸台だった21～22年度に比べると若干落ちるが好調は続く。

民間非住宅建設投資は、24年度19兆２３００億円（０・４％増）を予測。面積最大の倉庫は１１８１・８万㎡（２・０％増）と予測。前回予測で倉庫は24年度まで３年連続減少との見方だったが、中継物流施設の整備や荷量増大を見込んだ施設の拡大などの物流24年問題対応の投資ニーズもあり、増加予測。

―４レインズ活用、総登録件数は増加続く

不動産流通推進センターは20日、全国の指定流通機構（レインズ）による９月のレインズシステムの活用状況をまとめた。売り物件の成約報告件数は１万５８９６件（前年同月比７・２％増）となり、４カ月連続で前年同月を上回った。新規登録は12万５７２９件（16・６％増）で９カ月連続、総登録件数は38万８７３９件（24・２％増）と16カ月連続で、それぞれ前年より増加した。また、総登録件数については、前月比でも17カ月連続で増加が続いている。

成約報告件数を取引態様別でみると、媒介契約が１万２８５４件（２・９％増）、売主は２９７２件（30・４％増）、代理で70件（12・９％増）だった。地域別の詳細は、東北を除く９エリアで前年同月を上回った。首都圏は５８３０件（６・４％増）、近畿圏が３７９６件（２・９％増）でそれぞれ前年超えだった。加えて、中部圏で１４２６件（13・６％増）、九州の１２５９件（13・３％増）、北海道では９２３件（14・５％増）など２ケタ増を４エリアで記録した。

新規登録件数を取引態様別に、媒介契約は７万８１７２件（８・１％増）、売主が４万５４８６件（34・４％増）、代理では２０７１件（26・０％増）だった。地域別の詳細をみると、10エリア全てが前年より増加した。特に、首都圏で５万８７８３件（20・１％増）の大幅な増加が、全国平均を超えて増加を牽引した。近畿圏の２万１３３５件（16・７％増）や中部圏での９１３２件（16・３％増）に加え、九州が９３７４件（16・５％増）となるなど、大都市圏を含むエリアの新規登録件数の増加が目立った。

―本社、今年度上半期の発売は４・６％減

不動産経済研究所は18日、９月の首都圏（１都３県）新築分譲マンション市場動向を発表した。供給戸数は前年同月比４・１％増の２１２０戸と、３カ月連続の増加となった。また初月契約率は67・７％で、前年同月比６・１㌽アップとなるも、２カ月連続で70％台を下回った。

９月の供給は１２６物件・２１２０戸で、前年同月の１４０物件・２０３６戸を物件数で14件下回るも、戸数では84戸上回っている。エリア別にみると、都区部が微減、神奈川県と埼玉県が２ケタ減となった一方、都下は倍増、千葉県も６割増と大きく伸ばした。

供給戸数に対する契約戸数は１４３６戸で、初月契約率は67・７％。エリア別では、都区部50％台、埼玉県30％台となるも、都下、神奈川県、千葉県は70％を上回った。戸当たり平均価格は６７２７万円で前年同月比74万円（１・１％）の上昇、㎡単価も１０１・８万円で０・６万円（０・６％）上昇といずれもアップしている。平均価格と単価ともに７カ月連続の上昇となった。

即日完売物件は３物件・29戸（シェア１・４％）、フラット35登録物件戸数は１７６５戸（83・３％）。９月末時点の在庫は４７３７戸で、前月末比25戸増加している。10月の供給は３０００戸前後が見込まれる。

23年度上半期（４～９月）の供給戸数は１万１７１２戸となり、前年同期の１万２２７１戸を５５９戸、４・６％下回った。エリア別では、都区部５６７９戸（前年同期比９・５％増）、都下９５０戸（25・５％増）、神奈川県２０７２戸（27・２％減）、埼玉県１１２２戸（45・８％減）、千葉県１８８９戸（33・８％増）と、都区部、都下、千葉県が増加となるも、神奈川県が２割減、埼玉県も４割減と落ち込んだ。初月契約率の平均は71・４％で前年同期比３・７㌽のアップ、年度上半期としては２年ぶりに70％を上回った。平均価格は７８３６万円（23・７％上昇）、㎡単価は１１８・９万円（24・０％上昇）と、いずれも年度上半期としては２年ぶりの上昇となった。

―契約率は80・５％、２カ月連続の70％超

近畿圏（２府４県）の９月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比４・６％増の１３９３戸となり、３カ月ぶりに前年実績を上回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が16・６％増の５００戸、大阪府下が42・１％減の１８４戸、神戸市部が68・６％減の55戸、兵庫県下が１３８・０％増の２８８戸、京都市部が45・２％減の97戸、京都府下が２６５・４％増の95戸、奈良県が14・３％減の18戸、滋賀県が１６４・４％増の１５６戸。大阪市部、兵庫県下、京都府下、滋賀県で前年同月を大幅に上回った。

初月契約率は前年同月比９・０㌽アップの80・５％と、２カ月連続で好調ラインの70％を上回った。前月と同様に郊外大規模物件の初回売り出しが好調で、契約率は20年12月（80・０％）以来の80％台となった。

平均価格は３・６％下落の４５２７万円。㎡単価は０・７％上昇の75・９万円。平均価格は３カ月ぶりのダウン、単価は２カ月ぶりのアップ。

９月末時点の販売在庫は２７６２戸で、前月末比１２５戸の減少、前年同月末比では６３４戸の減少となっている。10月の供給は１４００戸程度となる見通し。

─4号特例見直しなど、改正法対応の内容

国土交通省は、住宅・建築物の設計・施工に関わる事業者を対象に、改正建築基準法と改正建築物省エネ法に関する説明会を行う。25年4月から、原則全ての建築物の新築・増改築に対して、省エネ基準への適合が義務付けられる。併せて、木造戸建て住宅の建築確認手続きにも見直しが入る（4号特例の見直し）。国交省は3つの説明会を開催し円滑な法施行を目指す。

法改正前の「4号建築物」（木造2階建て・木造平屋）は、建築士が設計を行う場合に、構造関係規定等の審査を省略できる「審査省略制度」の対象だった（いわゆる4号特例）。22年の法改正で、旧4号建築物は、「新2号建築物」（木造2階建て・延べ面積200㎡超の木造平屋）と「新3号建築物」（延べ面積200㎡以下の木造平屋）に分かれた。新3号建築物は引き続き審査省略の対象だが、新2号建築物は対象から外れ、審査が必要になった。これに伴い、新2号建築物には、建築確認申請の際に、新たに構造関係規定等の図書、省エネ関連の図書の提出が必要になった。

国交省は、住宅・建築に関わる人向けに、4号特例の見直しや構造基準のポイント、省エネ適合義務制度など、法改正の内容を説明する「改正法制度説明会」を全国10都道府県（12カ所）で開催する。12月上旬頃からオンラインでも同じ講座の動画を配信する。設計実務を担う建築士や建設事業者向けに、2階建て木造戸建て住宅の手続き、構造基準（壁量計算など）、申請図書の作成方法についての「設計等実務講習会」も全国47都道府県で開催する。オンライン講座は12月下旬頃に公開予定。断熱施工に携わる大工技能者向けに、「断熱施工実技研修会」も実施する。これは事前の動画視聴と実地の研修会での開催となっている。

―CBRE、2年前の5割から大きく上昇

シービーアールイー（CBRE）は、オフィス利用に関する意識調査の結果をまとめた。オフィスの出社率は23年7～8月時点で平均70・6％だった。新型コロナウイルス感染症の第5波拡大期だった21年7～9月期の平均51・9％からは大きく上昇。今から2～3年後の出社率も平均71・0％程度と予想し、出社率は「ポストコロナの巡航状態にある」と分析した。

調査はウェブアンケートで7月25日～8月4日に実施。有効回答数は313件で、製造業や卸売・小売業など幅広い業種から回答を得た。出社率は、オフィス面積は企業規模別の中央値で、100坪未満は90％程度、100～300坪と3000～1000坪では概ね80％、1000坪以上では60％の水準だった。また、1000坪未満の企業では出社率は50～100％の範囲内に分布していたが、1000坪以上の企業は40～70％の間が多かった。オフィスの2～3年後の想定を質問すると、座席の充足率は平均91％だった。出社率の見込みに概ね応じた座席数となった。オフィス専有部の執務スペースの割合は58％の見込みで、現時点の60％とほぼ横ばいだった。

今後のオフィス使用面積について尋ねると、増床意向が24％で、減床意向の21％をやや上回った。300坪以上の企業は執務スペースの割合を削減する意向の一方で、個室に加えてミーティングやコミュニケーションのスペースの割合を高める傾向がみられた。オフィスの機能について、個人の業務から共同・共創の場の機能を強める意向があると分析した。また、企業がオフィス移転の検討の際に重視する点は、従業員の通勤利便性のある立地との回答が最多。企業が考える事業リスク・課題は、人材の確保が最多だった。

―店舗満床、400万円台住戸にも申込み

東急不動産は東急東横線・代官山駅前に高級賃貸住宅や店舗、シェアオフィスなどで構成する複合施設「フォレストゲート代官山」（東京・渋谷区）を19日に開業する。12日に施設を報道に公開した。商業フロアは全15店舗の入居が内定し満床に。賃貸住宅は1LDK～5LDKで賃料は約50万～約420万円と幅があるが、最高額のメゾネット住戸を含め全室に入居の申し込みが入った。法人契約が7割を占める。コロナ禍の影響もあり駅周辺には空いた店舗もみられる。会見した渋谷開発本部の黒川泰宏執行役員本部長は「職、住、遊に環境、食を加えた新たな切り口で代官山の街をリニューアルし、広域渋谷圏の魅力を高める」と強調した。

施設は代官山駅のすぐ西側にある。駅から敷地中央の中庭を通り八幡通りと代官山通りの交差部に出られる造りだ。設計を担当した隈研吾氏は「洞窟を抜けて別世界に入るようなイメージを具現化した」と話す。施設は10階建てのメイン棟と木造2階建てのテノハ棟で構成。メイン棟は木箱を積み上げたような形状が特徴で、最上部に賃貸レジデンス（57戸）、低層に店舗を配置。3階にはコワーキングオフィスが入居する。テナントのスーパーやアパレル、レストラン・バーなどのうち6店舗を最初に開き、来春にかけて段階的に開業する。1階には「ブルーボトルコーヒー」が出店。別棟にはイベントスペースなどを設置する。

東急不動産は渋谷駅を起点とする「広域渋谷圏」で11月30日に複合施設の「渋谷サクラステージ」を竣工させ、来春には「東急プラザ原宿ハラカド」を開業する。いずれの施設も「8～9割の商業テナントが決まっている」（同社）という。

―三幸と三鬼、賃料も前月からほぼ横ばい

三幸エステートと三鬼商事は12日、9月末時点の全国主要都市におけるオフィス需給動向を公表した。三幸エステートによる東京都心5区の大規模ビル（1フロア面積200坪以上）の空室率は5・21％（前月比0・08㌽増）、潜在空室率は7・71％（0・14㌽増）だった。坪当たり募集賃料（共益費込）は2万8054円（62円増）。三鬼商事は、都心5区における基準階面積100坪以上の主要貸事務所ビルの空室率を6・15％（0・25㌽減）とした。共益費を原則含まない坪当たり平均賃料は1万9750円（6円減）。

三幸エステートは、都心5区の空室率を前月より小幅な上昇とした。竣工した新築ビルの空室や、本社移転で生じた募集床に空きが生じた影響という。7月以降の調査では、空室率が5％台のやや高い水準。また、潜在空室率も7％台が続く。今関豊和チーフアナリストは、「今年竣工のビルに移転するテナントの二次空室の募集も本格的には始まっていない」と分析。今後は二次空室の顕在化や、働き方の変化の定着でオフィス使用面積を減らすケースの増加などから、空室率が変化していく可能性を織り込んでいる。募集賃料は、22年1月以降は坪当たり2万8000円前後で、ほぼ横ばいの傾向が続いている。

三鬼商事は9月の動向について、空室面積が約1万9000坪減少したとみている。解約の影響が少なかった一方で、新築ビルの大型成約や、拡張移転などの動きがあった影響とする。港区の空室率は9・10％（0・38㌽減）で、大規模ビルが空室を残して竣工したが、新築・既存ビルの双方で大型成約があり、空き床が埋まった。都心5区の坪当たりの平均賃料は、前月より6円減とほぼ横ばいだったが、下落が38カ月連続となった。

―4レインズ動向、戸建は6カ月連続下落

不動産流通推進センターは10日、9月に全国の指定流通機構（レインズシステム）に成約報告があった売買の取引事例のうち、既存住宅の動向を公表した。中古マンションの成約価格は3657万円（前年同月比5・54％増）だった。成約㎡単価は55・16万円（5・73％増）。ともに40カ月連続で前年同月より上昇した。成約件数は、5987件（3・47％増）。中古戸建住宅の成約価格は2640万円（0・90％減）で、6カ月連続で前年同月を下回った。成約件数は3568件（5・66％増）だった。

地域別で中古マンションの成約価格をみると、首都圏が4658万円（5・08％増）で、上昇が続いた。近畿圏は2861万円（4・76％増）、中部圏で2528万円（9・06％増）、九州・沖縄では2259万円（1・85％増）を始めとして、10エリアのうち8エリアで前年から上昇となった。成約件数では、首都圏の3102件（5・62％増）や中部圏の402件（7・20％増）、九州・沖縄で408件（13・02％増）など6エリアで前年より増加した。近畿圏は1403件（1・68％減）で前年割れだった。

中古戸建住宅の成約価格は地域別に、首都圏で4011万円（1・70％増）、近畿圏が2384万円（5・07％増）、中部圏は2397万円（3・81％増）と三大都市圏は上昇した。一方で、九州・沖縄は1945万円（9・45％減）、北海道が1975万円（7・88％減）を始め5エリアで前年を下回った。成約件数では、首都圏の1038件（1・42％減）と東北で178件（5・82％減）は前年割れだったが、近畿圏の963件（8・81％増）や中部圏の296件（0・34％増）など8エリアで前年同月を上回った。

東急不動産とリニューアブル・ジャパン（東京・港区）は11日、南ヨーロッパで再生可能エネルギー発電事業を共同で展開する協定を交わしたと発表した。9月末にスペインのシウダード・レアル県マンサナレスにある設備容量39・9MWの太陽光発電所を共同で取得した。この案件を皮切りとして、スペインやイタリアなどの南欧地域で合計1GWの再エネ発電所を開発・保有するとの目標を掲げている。

当面はスペインにあるリニューアブル・ジャパンの現地法人を通じて複数の発電所を開発する。両社は17年8月に再エネ事業で資本業務提携を締結し、日本国内などで合計2GW以上の太陽光発電所を開発してきた。9月に取得したスペインの発電所は6月に商業運転を始めた。出資比率は東急不動産65％、リニューアブル・ジャパン35％。

東急不動産は近年、再生可能エネルギー事業を急速に拡大させてきた。6月末時点で太陽光、風力、バイオマスの各発電所を開発中の案件も含め全国で合計87件、展開している。7月には伊藤忠商事系の新電力、アイ・グリッド・ソリューションズ（東京・千代田区）の株式の一部を取得。初期投資なしで再生可能エネルギーの導入が可能な第三者所有型モデルの「オンサイトPPA（電力購入契約）」に強い同社に資本参加し、再エネ発電所の開発力をさらに強める狙いだ。

全国賃貸住宅修繕共済協同組合（東京・千代田区、高橋誠一代表理事）が賃貸住宅の大規模修繕に備えてオーナーに提供する「賃貸住宅修繕共済」の対象となる範囲が、賃貸住宅の共用部全体に拡大された。これまで外壁・屋根に限られていた共済による積み立てを、共用廊下や給排水設備などの修繕にも適用できる。

共済に加入した賃貸住宅のオーナーは、毎年の経費として積み立てながら、修繕資金を効率的に準備できる。今年度の販売は、6日に開始（初回発効日12月1日）。既に共済に加入済みのオーナーにも、対象範囲の拡大が適用される。

─3つの実務フェーズで必要な対策示す

国土交通省は、「クラウドファンディングを活用した不動産特定共同事業に係る実務手引書」を作成した。不動産特定共同事業法に基づく不動産クラウドファンディング（CF）を行う事業者を対象にした初の手引書。必要な組織体制や管理体制を、実務上のフェーズごとに解説する。CFの実務を成功させるためのマーケティングの工夫や、戦略についてもノウハウを紹介。近年拡大しているCFの更なる活用促進に向けて、事業者の適切な業務管理体制の実現と、投資家保護の実践を目指す。

手引書は、組織体制構築からシステム開発までの「事業導入フェーズ」、社内審査から企画・商品設計と顧客獲得戦略の立案、投資家募集までの「マーケティングフェーズ」、ファンドの管理運営と清算までの「管理・運営フェーズ」の3つの実務フェーズの説明で構成される。各フェーズでの必要な対策と、その対策をしない場合はどんなリスクが発生するおそれがあるのか、詳しく示す。業務を外部委託する場合の留意点も説明する。

不特法に基づくCFは、22年度に前年度比約1・85倍の419件となり、出資額の総額も同2・61倍の約604億円まで拡大している。老朽化施設の改修や再生、地方での不動産投資の資金調達手法としても利用されている。

一方で、特に地方ではノウハウが十分に蓄積されていない課題があった。国交省は不特法の電子取引業務ガイドラインを19年に策定している。これを分解し、より分かりやすくしたのが手引書。ノウハウにアクセスしやすいようにし、課題解決を図る。

東急コミュニティーは水道配管などの大手メーカー㈱テクノフレックスと、災害発生時の在宅避難中の飲用水が確保できるよう、マンション向けの非常用貯水槽を共同企画した。同社が管理する給水管更新などの関連工事を予定する首都圏のマンションから順次提案と販売を始めていく。

テクノフレックスがこれまで提供してきた非常用貯水槽「マルチアクア」は横型だったが、マンション共用部のパイプスペースに設置しやすいよう縦型形状にした。災害時に必要な飲用水は1日1人あたり3ℓ。最低3日分の確保が望ましいとされていることから、4人家族の想定で貯水槽の容量は36ℓにした。全戸分一括での販売を想定しており、費用は戸数などの条件で変動するが、テクノフレックスの横型貯水槽は戸あたり代金が17万円から（設置工事費や配送費など別）。なお、マンション向け非常用貯水槽は、東京都が実施する「東京とどまるマンション普及促進事業」の費用補助対象となる防災備蓄資器材に該当することから、同事業の活用も併せて提案していく。

―リクルート、セキュリティの設備は堅調

リクルートは、22年度の首都圏における賃貸契約者の動向調査の結果をこのほどまとめた。契約した住まいの家賃は平均9万230円で、3年連続の上昇から初の9万円台に達した。また、設備に対する満足度を尋ねたところ「24時間出せるゴミ置き場」と「ディンプルキーなどピッキング対策の鍵」が同率1位だった。調査は6月にインターネットによるアンケートで実施。本調査で有効回答数1208サンプルを得た。

「ピッキング対策の鍵」は、属性別に女性社会人から支持が厚かった。次に引っ越す際に欲しい設備の質問では、1位が「独立洗面台」で、21年度まで1位が続いた「エアコン付き」は2位。また、「セキュリティシステム」「スマートロック」「非接触キー」などセキュリティ関連設備は、比較的に堅調だった。

部屋探しで見学した物件数は平均2・7件（前年度比0・2件減）で前年度から若干減少した。また、オンライン内見のみ実施が22・7％（2・1㌽増）、オンライン内見・対面での内見併用は9・8％（3・0㌽増）で、3分の1近くがオンライン内見を利用した。オンライン上で行う賃貸契約（ITによる重要事項説明）の認知率は78・3％（6・1㌽増）、内容把握率41・1％（4・6㌽増）、実際の利用率14・9％（4・0㌽増）で、いずれも前年度より増加した。

ペットについても聞くと、現在飼っているという回答は18・2％、今後飼いたい割合は44・5％。家賃が高い層ほど飼育したい意欲が高かった。魅力を感じるコンセプト住宅についての質問は、最多が「防災」で、「デザイナーズ賃貸」と「カスタマイズ・DIYができる」が続いた。属性によって「子育て世帯向け」や「ペットオーナー向け」も人気だった。

住宅金融支援機構によると、10月のフラット35の融資金利幅（買取型、融資率9割以下、借入期間21年以上）は、1・88％（前月比＋0・08％）～3・27％（△0・09％）となった。取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は1・88％（＋0・08％）で2カ月連続で上昇した。融資率が9割超の場合の金利幅は2・02％（＋0・08％）～3・41％（△0・09％）、最頻金利は2・02％（＋0・08％）で2カ月連続の上昇となっている。

─持家の連続マイナス、過去にない長期化

国土交通省は9月29日、8月の建築着工統計調査をまとめた。新設住宅着工戸数は前年同月比9・4％減の7万399戸だった。3カ月連続の減少で、8月としては過去10年で9番目の水準。

持家は2万994戸（前年同月比5・9％減）で、21カ月連続の減少となった。8月としては過去10年で最低。これまで持家で前年同月比の減少が続いたのは、97年3月～98年8月の18カ月が最長であり、過去にない長期化が続いている。うち民間資金による持家は1万9134戸（5・9％減）で20カ月連続の減少。減少要因を国交省が事業者にヒアリングしたところ、「資材価格高騰と消費者マインドの低下による受注減少の影響」を挙げる声がこれまで通り多いという。

貸家は2万9364戸（6・2％減）。前月の増加から再び減少に転じた。過去10年では上から6番目の水準。貸家は増減を繰り返しているが事業者からは「引き続き法人からの引き合いは堅調」（国交省）との声がある。民間資金による貸家はこのうち2万7677戸（2・9％減）。先月の増加から再び減少した。

分譲住宅は1万9587戸（15・5％減）で3カ月連続で減少した。過去10年で8月としては8番目の水準。このうちマンションは7894戸（26・4％減）で2カ月連続の減少。大規模物件の少なさが影響している。過去10年では9番目。分譲戸建ては1万1589戸（6・1％減）で10カ月連続の減少。過去10年で5番目の水準。足元の販売減少が影響した。

民間非住宅用建築物の着工床面積は328万㎡（11・5％減）で7カ月連続減。使途別は事務所26万㎡（30・7％減）、店舗32万㎡（7・3％増）、工場39万㎡（46・2％減）、倉庫134万㎡（10・5％増）。

―アットH、東京23区の中古Mは上昇続く

アットホームは、8月の首都圏における住宅価格の動向をまとめた。中古マンションの戸当たり平均価格は3878万円（前年同月比1・4％増）だった。首都圏平均では前月比0・2％の下落だった一方で、東京23区は4977万円（3・1％増）で、前月比0・3％上昇した。磐前淳子執行役員は「東京都心部に富裕層、インバウンドを含む幅広いニーズが集まり、価格上昇を引っ張った」と分析する。新築戸建は、首都圏の平均価格が4571万円（3・3％増）で、前月比では0・2％の下落に転じた。

中古マンションは、前年同月比でみると首都圏の全8エリアでの価格上昇が26カ月連続となった。前月比では首都圏全体で4カ月連続の下落だった。東京23区の価格は上昇が続いて、調査開始以来の最高額を更新した。他に、横浜市と川崎市を除く神奈川県他が2635万円（5・2％増）、千葉県西部を除く千葉県他は2053万円（7・8％増）が調査開始以来の最高額だった。一方で、横浜市・川崎市は3379万円（3・3％増）、さいたま市が3519万円（4・6％増）、千葉県西部で2955万円（4・2％増）となり、3県の中心部はいずれも前月より下がった。

新築戸建は、全8エリアの価格が前年同月を上回った。一方で前月比をみると、東京23区が0・7％下落の6775万円（1・1％増）だった。23区の前月比の下落は4カ月連続。加えて、横浜市・川崎市の5313万円（3・9％増）は前月比0・6％の下落、千葉県西部の4194万円（2・0％増）も0・7％の下落。さいたま市は4395万円（0・8％増）で0・1％の上昇にとどまった。前年と比べても、首都圏の価格の伸びが縮小傾向になったとみている。

東急はタイの大手財閥系企業サハグループとともに、バンコクでの分譲マンション事業に参画した。総戸数222戸の「キングスクエアレジデンス」を開発する。サハグループが開発する約14haのエリア内に立地。同エリアで20年に開校したインターナショナルスクールに通う家族や教職員など、比較的裕福な層がターゲット。

東急が35％、サハグループが65％を出資して22年に設立したキングスクエアデベロップメント社を通じた参画。RC造地上52階建てで、間取りは1～3ベッドルームとペントハウス。外観は近代英国風の直線が印象的なデザインにした。敷地内には屋外プールやフィットネスクラブなどの運動施設のほか、コワーキングスペース、キッズエリアやキッチンスペース、スカイデッキなど住民同士がコミュニケーションを取れる共用施設を整備する。米国の建物ウェルネス認証「fitwel」の三ツ星認証をタイの住宅部門で初めて取得した。10月1日に販売を開始。