2023年05月の不動産ニュース

日本不動産研究所はオフィスビルのインカム収益率とキャピタル収益率を合わせた「総合収益率」（22年12月時点）をこのほど公表した。東京都心5区の総合収益率は7・75％と、昨年6月時点の6・6％と比べて改善した。東京都心5区と大阪市の収益率は20年12月に底打ちし、いずれも4期連続で上昇した。

コロナ禍で都心5区の総合収益率は20年6月に5・03％、同12月に1・72％と大きく下降したが、21年6月以降は段階的に上がってきた。今回の調査では大阪の総合収益率も9・98％（22年6月時点8・98％）と回復した。収益率の内訳をみると、都心5区のインカム収益率は4・3％（4・46％）とやや低下。キャピタル収益率は3・45％（2・14％）と上昇したが、これは「建築費の上昇が押し上げた側面が大きい」（同研究所）ようだ。一方、大阪市のインカム収益率は5・87％（6・17％）、キャピタル収益率は4・1％（2・8％）。東京と同様、インカム収益率はやや下降し、キャピタル収益率は上昇した。

―本社、平均約1・18億円、契約率79％

不動産経済研究所は東京23区における4月の新築分譲マンションの需給調査結果をまとめた。供給戸数は前年4月の1305戸から610戸に半減。戸当たり平均価格は7344万円に対し1億1773円と1・6倍に上昇した。4月の価格上昇は「西新宿パークタワー」（平均価格1億4126万円）の1期138戸が計上されたことや、浜松町駅直結の「ワールドタワーレジデンス」（2億9079万円）が46戸、「三田ガーデンヒルズ」（3億213万円）が15戸売られたことなどが要因だ。平均契約率も前年同月比3・1㌽減の79・2％と高い。

4月に新たに売り出されたマンションは9物件（合計戸数315戸）で、昨年4月の15物件（557戸）に比べ棟数、戸数ともに減った。期分け販売は30物件、295戸（前年は52物件、748戸）。一度の販売で100戸を超える供給は「西新宿パークタワー」のみだった。昨年4月には「晴海フラッグ」2棟のうち389戸や、「ブリリアシティ石神井公園アトラス」の1期160戸などまとまった戸数が販売され、今年4月はその反動減が生じた。

販売在庫数は前月比170戸減、前年同月比673戸減の1719戸と消化が進む。1物件の平均専有面積は前年4月の67・77㎡に対し64・88㎡とやや狭まった。3月は70㎡を超えたがこの数カ月は60㎡台前半で推移している。区別の供給戸数が最も多かったのは新宿区（164戸）で、港区（91戸）、品川区（60戸）などが続く。中央、江東、大田、渋谷、豊島、荒川、板橋の7区は供給がなかった。平均価格は港区が2億4499万円で首位。新宿区（1億3208万円）と目黒区（1億1254万円）も1億円を超えた。

―アットＨ、東京23区は調査の最高額更新

アットホームは29日、4月の首都圏における中古マンションと新築戸建ての価格動向をまとめた。中古マンションの戸当たり平均価格は3912万円（前年同月比5・6％増）だった。3県の周辺部で前月より価格が下落した一方、東京23区が4965万円（6・2％増）で、17年の調査開始以来の最高額を更新するなど中心部で価格が上昇した。新築戸建ての平均価格は4591万円（6・5％増）で、8エリアのうち6エリアで17年の調査開始以来の最高額だった。

中古マンションの価格は、東京23区に加えて都下3239万円（8・5％増）、千葉県西部3007万円（16・7％増）の3エリアが調査の最高額を記録した。都心を中心に富裕層や海外を含めた投資需要が実需ニーズを上回ったため、勢いは弱まったが価格の上昇は続いた。アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は、「今後の価格の上昇の落ち着きにつながる要素が増えた」と見通す。横浜市・川崎市は3403万円（8・8％増）、さいたま市は3452万円（4・6％増）と、各県中心部は価格が上昇。一方、3県の周辺部は神奈川県他2587万円（8・2％増）、埼玉県他2591万円（6・2％増）、千葉県他1976万円（7・7％増）と前年同月比では価格が上がったが、前月比では値下がりした。

新築戸建ての価格は東京23区6941万円（6・7％増）、横浜市・川崎市5281万円（6・4％増）を始め、6エリアで調査の最高値を更新した。23区は1億円以上の物件が8・0％（1・2㌽増）を占めるなど高額帯の建売物件も増えた。近い内に平均価格が7000万円台へ到達する状況も見込まれている。

―東日本レインズ、大規模物件は高額傾向

東日本不動産流通機構は、22年度の「首都圏中古マンションの月額管理費・修繕積立金」をまとめた。22年度に同機構を通じて成約した首都圏中古マンションの月額の管理費は、戸当たりで1万2480円（前年度比159円増）、修繕積立金1万1474円（310円増）となり、合わせて2万3954円（469円増）だった。㎡当たりの管理費は197円（2・9％増）、修繕積立金は181円（4・4％増）で、合計は378円（3・6％増）だった。

戸当たりで月額の管理費と修繕積立金をエリア別にみると、東京都区部の管理費は1万3790円（25円減）、修繕積立金は1万1082円（346円増）。横浜・川崎は1万1897円（33円減）、修繕積立金は1万2458円（482円増）となった。築年数別では、築10年以内は月額管理費が1万5309円（619円増）、修繕積立金が9433円（372円増）だった。管理費は築11年以上に経年化するにつれて低下し、修繕積立金は築11年以上30年は1万3000円台まで上昇している。

規模別では、月額の管理費について50戸未満が1万3154円（31円減）。50～99戸は最も低く1万1886円（149円減）、100～149戸は1万2201円（67円増）、150～199戸は1万2959円（79円増）、200戸以上は1万4750円（572円増）の最高値だった。修繕積立金も同様の傾向で、50戸未満が1万1974円（280円増）。50～99戸が最低で1万1210円（162円増）、100～149戸が1万1367円（188円増）、150～199戸が1万1819円（225円増）、200戸以上は1万2430円（635円増）で最高だった。

―23～27年の総供給量は465万㎡と予想

森ビルは25日、東京23区における大規模オフィスビルの市場動向の調査結果を発表した。22年末時点の空室率は前年同期比0・3㌽上昇の5・9％と、1・6㌽上がっていた前の年末よりも上昇ペースが鈍化。都心5区に品川区を加えた中心地（「主要ビジネスエリア」と呼称）で供給された延床10万㎡超の大型オフィスの空室率は0・1㌽減の4・4％と3年ぶりに下がった。延床10万㎡超のオフィスの供給比率は今年は80％、27年は75％などと予想。大型再開発が段階的に竣工するなか、大型化の傾向が続くと展望している。

1986年以降に23区で竣工した事務所面積1万㎡超のビルの需給を継続的に調べている。最新の調査結果では、東京23区における23～27年の総供給量を465万㎡と予想。23年に126万㎡、25年に136万㎡と特に多くの床が出回り、年平均では93万㎡が供給されると見積もっている。一方、86年から22年までの供給実績を年平均102万㎡と試算し、今後5年の供給は過去の実績を下回ると分析。24年は73万㎡、26年は72万㎡、27年は58万㎡の供給を見込んでいる。

向こう5年の供給をエリア別にみると、虎ノ門エリアが85万㎡（18％）、田町・浜松町エリアが70万㎡（15％）、日本橋・八重洲・京橋エリアが56万㎡（12％）、品川エリアが53万㎡（11％）、渋谷エリアが37万㎡（8％）、赤坂・六本木エリアが29万㎡（6％）、丸の内・大手町・有楽町エリアが1万㎡（0％）となっている。都心3区のへの供給割合は今後5年間で71％と、過去10年平均の74％を下回るものの、今後も都心集中の傾向が続くと展望している。同社が開発を手掛ける虎ノ門、六本木のほか品川での供給が多い。

―カンテイ調べ、都心部は３カ月連続上昇

東京カンテイは24日、4月の中古マンション売り出し希望価格（70㎡換算）をまとめた。首都圏の価格は4853万円（前年同月比3・5％増）で、前月比では0・1％減の僅かな下落だった。東京都心6区に限ると、1億225万円（5・0％増）で3カ月連続で上昇を記録した。同社市場調査部の髙橋雅之・主任研究員は、「都心部は富裕層や投資のニーズなどが旺盛で価格が上昇し、首都圏の郊外と様相が異なる」と分析している。

首都圏をエリア別にみると、東京都は6477万円（3・3％増）だった。前月から0・4％増の上昇にとどまり、価格上昇の勢いに弱まりがみられる。神奈川県で3661万円（5・8％増）、千葉県2780万円（12・9％増）。埼玉県は3007万円（5・3％増）だったが、前月より1・4％減の下落となるなど、首都圏でも価格の推移に違いが出てきた。髙橋氏は「価格の上昇に実需ニーズが剥がれてきて、郊外部で価格が下落したエリアもみられる」と話す。首都圏の主要都市では、23区の中で城南・城西6区が6934万円（5・8％増）となり、前月比で横ばい。城北・城東11区は5295万円（2・4％増）で前月より0・3％下落。横浜市は3818万円（3・2％増）で前月比では横ばい。さいたま市は3809万円（8・2％増）、千葉市は2380万円（5・5％増）でともに前月より下落。

近畿圏は2907万円（4・9％増）だった。大阪エリアの底堅さや京都エリアの強含みで前月からは小幅に上昇した。中部圏は2297万円（6・1％増）となった。中部圏の価格は、前年比で6％台の上昇が続いていて、上値の重さはまだみられていない。

―ライフル、都心６区は前年より価格下落

ライフルは、23年1～3月期の市況のレポートをまとめた。首都圏のファミリー向け中古マンションの掲載平均価格は4151万円（前年同期比4・6％増）、反響平均価格は3245万円（1・8％増）だった。特に反響平均価格は22年10～12月期比で0・5％増にとどまり、頭打ち傾向がみられた。エリア別では、東京都心6区の掲載は8352万円（4・8％減）、反響は7303万円（3・5％減）と前年より下落した。

東京23区は掲載6011万円（2・3％増）、反響5518万円（4・6％増）だった。首都圏の郊外では、掲載価格が上昇。東京都下の3301万円（12・7％増）を始め、千葉県で2815万円（16・9％増）だった。反響価格も上昇したが掲載価格と差が広がり、東京都下が2583万円（5・7％増）、千葉県が2075万円（8・2％増）などにとどまった。

首都圏のファミリー向け賃貸物件は、掲載平均賃料が11万1198円（9・3％増）、反響平均賃料が11万5662円（4・7％増）にそれぞれ上昇。エリア別の掲載賃料では、埼玉県7万8905円（12・3％増）の強い上昇を筆頭に、千葉県7万8793円（9・6％増）、東京23区17万5904円（7・0％）など全エリアで上昇した。反響賃料は、東京23区が16万7816円（4・4％増）などと上昇したものの、千葉県が8万5977円（0・2％減）で前年を下回るなど、掲載賃料との差が広がった。

近畿圏のファミリー向け中古マンションは掲載が2730万円（5・4％増）、反響が2248万円（2・8％減）。賃貸物件は掲載7万9314円（3・6％増）、反響8万7741円（3・2％増）だった。

―成約件数は3カ月ぶり前年同月を下回る

不動産流通推進センターは22日、全国の指定流通機構による4月のレインズシステムの活用状況をまとめた。4月の売り物件は、総登録件数35万5547件（前年同月比21・0％増）で35万件を超えた。新規登録は11万6242件（20・3％増）だった。登録物件の大幅な増加は4カ月連続となる。成約報告件数は1万4758件（3・6％減）で、3カ月ぶりに前年同月を下回った。

態様別にみると、売り物件の新規登録は、媒介契約7万5815件（13・1％増）、売主3万8564件（36・4％増）、代理1863件（38・0％増）だった。成約報告件数では、媒介契約1万2330件（4・6％減）、売主2361件（1・3％増）、代理67件（21・8％）だった。

地域別で売り物件の新規登録は、首都圏5万5170件（27・6％増）、近畿圏1万9394（15・9％増）、中部圏8341件（9・0％増）と首都圏は他エリア以上に増加がみられる。地域別の成約件数は、首都圏5419件（6・6％減）、近畿圏3738件（2・4％減）、中部圏1281件（8・0％減）、九州圏1061件（6・9％減）となり、首都圏、中部圏、九州圏の3エリアで前年を下回り、全国の成約件数減少に影響した。

賃貸物件の新規登録では23万5518件（9・8％減）、成約報告件数は3万3542件（2・8％減）、総登録件数47万7085件（10・0％減）。売りと賃貸を合わせて、新規登録件数は前年と比べて3カ月ぶりに減少、成約報告件数も5カ月ぶりの減少にそれぞれ転じた。総登録件数は3カ月ぶりに前年を上回った。

東京・新宿区の東急歌舞伎町タワー内のホテルが19日、開業を迎えた。パンパシフィックホテルズグループとブランド契約を結び運営は東急ホテルズ&リゾーツが担う。予約状況は足元で6、7割が埋まり、このうち約8割がインバウンド。両ホテル総支配人の西川克志氏は市況について「インバウンドは回復し都内のラグジュラリーホテルの需要が増え、平均単価も上がっている」と分析。予約状況などは「順調」と話す。

20～38階にライフスタイルホテル「ホテルグルーヴ新宿」（客室数538室）、39～47階にラグジュアリーホテル「ベルスター東京」（97室）が入る。平均の客室単価はホテルグルーヴ（客室面積21～61㎡）が3万円、ベルスター（41～76㎡）が７万円。ターゲットはインバウンド中心で、ベルスターは中東や欧米の富裕層に訴求する。45～47階はペントハウス（113～277㎡）を5室用意。159㎡の客室は単価が150万円（税抜）、最高階の47階に1部屋だけ設けた277㎡の客室は250万円。宿泊は2名まで。現在予約は入っていないが、1週間以上の長期宿泊の問い合わせは入っており、1カ月の宿泊相談もあるという。

―平均価格は30・4％上昇の5193万円

近畿圏（2府4県）の4月の分譲マンション供給戸数は前年同月比27・2％減の836戸となり、2カ月ぶりに前年実績を下回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が前年同月比7・1％増の436戸、大阪府下が79・1％減の48戸、神戸市部が82・9％減の31戸、兵庫県下が81・8％増の140戸、京都市部が57・1％減の76戸、京都府下が158・3％増の62戸、奈良県が20戸、滋賀県が64・0％減の18戸、和歌山県が150・0％増の5戸。大阪府下は緊急事態宣言下の20年5月の87戸を下回った。

初月契約率は前年同月比8・0㌽アップの67・8％と、2カ月ぶりに好調ラインの70％を下回った。平均価格は30・4％上昇の5193万円。㎡単価は8・7％上昇の79・6万円。平均価格、単価ともに2カ月ぶりのアップ。価格の大幅上昇は前年同月供給の約3割が挟面積の投資用であったため。

4月末時点の販売在庫は3359戸で、前月末比117戸の減少、前年同月末比では332戸の減少となっている。

5月の供給は1200戸程度となる見通し。

―本社調べ、価格・単価共に２割超上昇

不動産経済研究所は18日、4月の首都圏（1都3県）の分譲マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比30・3％減の1690戸で、6カ月連続の減少となった。初月契約率は73・7％で、前年同月の79・6％を5・9㌽下回ったが、3カ月連続で70％を超えた。

4月の供給物件数は全104物件で、前年同月の133物件を29物件下回った。そのうち100戸以上を売り出した物件は2物件で、前年同月より3物件減少した。また、初回売り出し物件は23物件・829戸で、前年同月の30物件・1272戸を物件数で7物件、戸数で443戸下回っている。供給戸数をエリア別にみると、都下と埼玉県が増加した一方、その他のエリアは軒並み2ケタ減と落ち込んだ。都区部は53・3％減と大きく落ち込み2カ月ぶりの減少となった。シェアは36・1％で前年同月（53・8％）に比べて17・7㌽低下した。

新規供給に対する契約戸数は1245戸で、初月契約率は73・7％。エリア別では都区部（79・2％）、神奈川県（79・1％）、千葉県（73・6％）の３エリアが7割台に乗せている。

戸当たり平均価格は7747万円で、前年同月比23・1％上昇、㎡単価は115・9万円で23・7％上昇している。平均価格、単価ともに2カ月連続の上昇となった。エリア別にみると都区部、都下、埼玉県が平均価格、単価ともに2ケタの上昇となっている。

専有面積は66・86㎡で、前年同月比0・4％の縮小。即日完売は4物件・71戸（シェア4・2％）、フラット35登録物件戸数は1558戸（92・2％）。4月末時点の在庫は4983戸で、前月末比206戸減少している。

5月の供給は2000戸前後となる見通し。

三幸エステートは17日、4月のオフィスの需給動向をまとめた。東京都心5区で、1フロア面積が200坪以上の大規模ビルの空室率は4・48％（前月比0・11㌽減）となり、3カ月ぶりに低下した。潜在空室率も7・43％（0・24㌽減）に低下。募集賃料は坪当たり2万7980円（66円増）だった。大規模ビルの募集面積は71万394坪で、14カ月にわたって70万坪前後の高水準で推移している。

同社の今関豊和チーフアナリストは、「コロナ以前と比較して、建築中ビルのリーシング活動は長期化する傾向が続く」と指摘する。外資系企業の需要が低迷していることに加えて、日本の企業は新しい働き方に対応するオフィス計画の具体化に時間を要するケースが多いことが影響しているとみている。空室率は４％台半ばで小幅な動きが続いているほか、募集賃料は横ばい傾向にあるが、湾岸エリアなどで大きな空き床を抱えるビルでは賃料条件の見直しも続いているという。

―閑散期や平日の送客強化、法人プランも

東急は17日、これまで実証実験として期間限定で行ってきた定額制回遊型の宿泊サービス「ツギツギ」を、通年化し本格稼働させた。2年間の実証実験で行ってきた個人利用者へのサービスに加え、法人向けサービスを開始。宿泊施設の閑散期や平日の送客を強化することで、宿泊施設事業で課題となる曜日偏重や季節変動性などの改善にも寄与する。

3回行った個人利用者向けの実証実験には約2000人が参加、計2万泊に上った。日本経済新聞社が展開する700拠点超のワークスペースのプラットフォーム「オフィスパス」や、ピーチ・アビエーションの割引サービスと連携する。今年1～3月には連携2社と東急の3社の従業員100名が参加し、「旅するような働き方」を目指す法人向けの実証も行った。利用者アンケートでは満足度が89％、移動しながら働くことの有効性が86％、正式導入希望は100％だった。「仕事のモチベーション向上」「リラックスして仕事に取り組める」などの項目で有効度が高く、リモートワークの業務効率や生産性向上などの有効性を確認し、通年のサービス開始を決めた。

本格稼働では複数のチャットGPTを組み合わせて構築したAIコンシェルジュ機能を追加。顧客ごとに最適な旅先や宿泊施設を提案する。個人プランは30連泊（29万9800円）と、14泊（15万7800円）、5泊（5万5800円）のなかで、5泊の利用が6～7割と多かったことから、2泊（2万3980円）のプランを新たに追加した。対象施設は全国110施設で、うち東急グループの施設が約5割を占める。法人プランは企業ごとのカスタマイズ。本格稼働では当面、毎月200～300人の実利用を目指す。

―4レインズ動向、中古Ｍは前月と同額

不動産流通推進センターは、4月に全国の指定流通機構に成約報告があった売買の取引事例のうち、既存住宅の動向を公表した。全国平均で、中古マンションの成約価格は3523万円（前年同月比4・42％増）となり、35カ月連続で前年を上回った。前月と比べると同額。中古戸建ての成約価格は2565万円（1・99％減）で、5カ月ぶりに前年割れ。前月の2672万円と比べても下落した。

全国の中古マンションの成約件数は5641件（7・21％減）で前年を下回った。㎡単価は53・39万円（4・18％増）を記録し、成約価格と同じく35カ月連続で上昇した。地域別でみると、首都圏の成約価格は4539万円（3・44％増）で前年を超え、前月の4495万円も上回った。成約件数は、前年を下回る2886件（4・82％減）にとどまった。近畿圏は成約価格2728万円（5・78％増）となり、前月の2788万円を下回った。成約件数は1385件（9・18％減）。中部圏は成約価格が2335万円（6・86％増）、成約件数は363件（16・36％減）。

全国の中古戸建ての成約件数は3284件（2・64％減）で、前年より減少した。エリア別で首都圏は3959万円（5・43％増）となり、前年を上回ったが、前月の3968万円をわずかに下回った。成約件数は969件（11・26％減）。近畿圏の成約価格は2147万円（5・83％減）で前月の2405万円から1割以上の下落となった。成約件数は959件（0・42％減）でほぼ横ばいだった。中部圏の成約価格は2315万円（1・45％減）で前年割れしたが、前月の2312万円と比較してほぼ変わらず。成約件数は278件（5・12％減）。

空き家対策特措法改正案は12日午後、衆議院本会議で可決し、参議院に送られた。同法案は、周囲に悪影響を及ぼす空き家（特定空家等）の増加を防ぐため、適切な管理を促したり、空き家の活用を一層促進したりするための新たな制度を盛り込む。目玉は「空家等活用促進区域」の創設。一定のエリア内で空き家の活用を集中的に進めるもので、区域内の空き家は、建築基準法の特例により用途変更や建替えがしやすくなる。管理不全空家等の所有者等に対する勧告制度も設ける。勧告を受けた管理不全空き家は、固定資産税の住宅用地に対する優遇特例の対象から外れる。同法案は4月20日に衆院で審議入り。同26日に衆院・国土交通委員会で趣旨説明があり、5月10日に同委員会で全会一致で原案の通り可決すべきものと議決した。

―東日本レインズ、在庫は前年比22％増

東日本レインズは12日、4月の不動産流通市場を公表した。首都圏の中古マンション成約件数は2954件（前年同月比4・5％減）で、3カ月ぶりに前年を下回った。新規登録件数1万7263件（21・3％増）、在庫件数4万5596件（22・0％増）となり、23年に入ってから、ともに前年より大幅な増加が続いている。成約㎡単価は70・17万円（2・1％増）で、36カ月連続の前年超え。

エリア別にみると成約件数は、東京都区部の1273件（8・3％減）を始め前年割れが多く、多摩の286件（1・4％増）と千葉県の365件（3・1％増）が前年を上回った。成約㎡単価は、東京都区部が104・38万円（4・7％増）で、多摩の51・33万円（4・2％減）を除いた全エリアで前年同月より価格が上昇した。多摩以外のエリアは、29～36カ月連続の前年超えが続いている。

首都圏の中古戸建住宅の成約件数は1071件（10・0％減）。新規登録は5662件（33・0％増）、在庫件数は1万7062件（30・6％増）でいずれも大幅な増加。成約価格は3865万円（5・5％増）で30カ月連続の前年比での価格上昇が続いている。

エリア別での成約件数は、横浜市・川崎市の165件（0・6％増）以外の全エリアで前年を下回った。東京都区部が200件（1・5％減）、埼玉県が212件（19・7％減）、千葉県が218件（9・5％減）など。成約価格は、東京都区部の6101万円（8・2％減）を除く全エリアで前年より上昇。神奈川県他が3621万円（13・6％増）、千葉県が2515万円（11・2％増）など一部で強い価格の伸びもみられた。

―アットＨ調べ、賃貸の人気駅は「町田」

アットホームは10日、全国の各都道府県別に、不動産ポータルサイト「アットホーム」に昨年掲載された物件でアクセス数の多かった人気の駅をまとめた。東京都編では、購入（総合）ランキングの1位（前年2位）を「新小岩」が獲得した。2位（1位）は「町田」、3位（4位）に「八王子」が入った。賃貸（総合）の1位（1位）は「町田」、2位（3位）に「三鷹」、3位（4位）は「吉祥寺」だった。

物件を「シングル（1R、1K、1DK）」「カップル（1LDK、2K、2DK）」「ファミリー（2LDK以上）」のタイプ別に人気をみると、購入で総合1位の「新小岩」は、ファミリーの2位に入った。再開発が進行中で、商店なども多く立ち並ぶ利便性ある生活環境とみている。総合2位だった「町田」は、ファミリーで「新小岩」を抑えて1位だったものの、シングル、カップルの両タイプで「新小岩」の人気が上回り、総合1位を譲った。総合の上位には6位（10位）に「大森」、9位（12位）に「小岩」など都心以外の駅が上位の多くを占めた。シングルの1位は「池袋」、カップルの1位は「目黒」で、シングルの10位（18位）に「新宿」が入った。

賃貸でタイプ別に、総合1位の「町田」はシングル4位、カップル3位、ファミリー1位と幅広く人気を集めた。2位の「三鷹」もシングル5位、カップル1位、ファミリー4位、3位の「吉祥寺」もシングル3位、カップル9位、ファミリー7位で、3駅ともに全タイプで上位に入った。総合の上位では「三軒茶屋」が4位（2位）に下がり、「八王子」が5位（6位）に上がるなど、都心以外の駅も人気だった。

―CBRE、オフィス投資が増え前年の倍

シービーアールイー（CBRE）は、23年第1四半期（1～3月、1Q）における日本の事業用不動産への投資市場動向をまとめた。Jリートを除く国内の投資家の投資が5380億円（前年同期比142％増）と牽引し、総額は1兆2710億円（102％増）に大きく増加した。オフィスへの投資が6050億円（135％増）で大幅増加。キャッシュフローの安定性と流動性の高さで活発に投資されたとみている。

日本への1Qの投資総額が1兆円を超えたのは3年ぶり。Jリートの投資額は3480億円（5％増）、海外投資家の投資は3850億円（401％増）で、どの属性の投資家も意欲が旺盛だった。オフィスのほか、ホテルへの投資額も1450億円（962％増）まで増加し、500億円以上の案件が複数みられたほか、海外投資家による住宅への大型ポートフォリオ取得もあり、全てのアセットで投資額が増加した。

大型オフィスの取引は、Jリートや事業会社が売主となり、機関投資家、不動産ファンドなどが買主となる事例が多かった。取引利回りは依然として低水準が続き、大きな変化はみられず、投資家が取得対象とするエリアは、東京都心が多い。加えて、相対的に利回りが高めの地方都市への関心も強まり、野村不動産マスターファンドが44億1000万円で売却し、18億8900万円の利益を計上した「NMF名古屋柳橋ビル」の取引などに注目が集まった。今後の見通しとして、日本の不動産価格が大きく下落する可能性は低いものの、市場に変化の兆しがあるとみている。売却案件の増加や、立地やスペックが相対的に劣る物件の売却を早める事例などもあるという。

住宅金融支援機構が公表した5月のフラット35の融資金利幅（買取型、融資率9割以下、借入期間21年以上）は、1・83％（前月比＋0・07％）～3・09％（＋0・02％）となった。取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は1・83％（＋0・07％）で、2カ月ぶりの上昇。融資率が9割超の場合の金利幅は1・97％（＋0・07％）～3・23％（＋0・02％）。最頻金利は1・97％（＋0・07％）で2カ月ぶりに上昇した。

―東京カンテイ、築10年リセール売価調査

東京カンテイは8日、22年における築10年の中古マンションのリセールバリュー調査をまとめた。首都圏では、22年に中古マンションとして販売した際のリセールバリューを算出可能な398駅のうち、150％以上まで分譲時より大きく価格が上昇した駅は71駅（17・8％）だった。100％以上150％未満も318駅（79・9％）となり、ほぼ全ての駅で分譲時の価格を上回った。リセールバリューのランキング1位は、「六本木一丁目」駅で251・6％だった。

リセールバリューが150％以上となった駅は、「六本木一丁目」駅以外にもJR山手線エリアや、オフィスが集中する都心の職住近接エリア、富裕層に人気の住宅地がある城南エリアに多くみられた。上位30駅のうち、最多は港区で11駅。渋谷区と千代田区が5駅ずつだった。2位は「新御茶ノ水」駅で208・1％、3位「代々木上原」駅で192・0％。1位の「六本木一丁目」駅の物件は、大手ゼネコン施工の大規模タワーマンションが人気でリセールバリューを押し上げ、分譲時の価格は坪500万円弱だったが、築10年の中古流通価格は坪1200万円前後まで高騰している。都心以外で上位にランクインしたのは、22位にセカンド利用も含めて人気の高い「片瀬江ノ島」駅（166・1％）や、26位に横浜市の繁華街とも近く交通至便な「桜木町」駅（164・5％）など。

リセールバリューが新築分譲時の価格を下回った9駅は、都下や周辺3県の遠方に、新築時に比べて90～100％が6駅（1・5％）、80～90％が3駅（0・8％）のみで、大きく資産価値が減少した駅はなかった。なお、リセールバリューの調査は、近畿圏と中部圏の結果も公表している。

―全宅連、賃貸のＤＩは改善傾向みられる

全国宅地建物取引業協会連合会は1日、不動産の価格と取引の市況DIによる調査をまとめた。土地価格の動向は、4月1日時点を3カ月前と比較したDIでみて、全国で9・1㌽（前期比3・5㌽増）だった。地域別で、関東が9・3㌽（2・9㌽増）、近畿で13・5㌽（1・3㌽増）など、中国・四国の△11・8㌽（14・9㌽減）を除いて全エリアでプラスだった。7月時点の予測は、全国で2・3㌽（6・8㌽減）、関東△1・7㌽（11・0㌽減）など勢いが弱まるとみている。また、空き家・空き地の対応について尋ねたところ、「相談を受ける」が86・5％だった。

全国の取引件数の動向DIで、土地△10・3㌽（増減なし）、中古戸建△3・9㌽（2・2㌽増）、新築戸建△17・6㌽（5・3㌽減）、中古マンション△4・2㌽（0・8㌽減）、新築マンション△9・8㌽（10・8㌽減）と売買は、いずれも減少。土地について「売買業者からは仕入れが難しいと言われる」（東京）や、マンション価格の上昇で「実需の購入者は少なく、富裕層や外国人による購入が目立っている」（東京）などの回答があった。居住用賃貸の賃料が0・0㌽（増減なし）、成約件数で△0・3㌽（5・8㌽増）、空室率では△3・9㌽（1・4㌽増）。事業用賃貸では、賃料△5・8㌽（1・1㌽増）、成約件数△8・9㌽（1・2㌽増）、空室率△7・2㌽（5・1㌽増）で、改善傾向がみられた。

空き家・空き地の対応への質問は、相談を「よく受ける（年間10件以上）」20・7％、「たまに受ける（10件未満）」65・8％。内容（複数回答）は、「売却」に関する相談が92・2％で最多。続いて、「賃貸」51・5％、「維持・管理」が43・7％だった。

―三幸とニッセイ基礎、空室率4・7％

三幸エステートとニッセイ基礎研究所は1日、成約賃料に基づいて23年1～3月（第1四半期）のオフィス市況を分析した「オフィスレント・インデックス」を発表した。東京都心部のAクラスビルの成約賃料は、坪当たり2万7479円（前期比1115円減）と久々に上昇した前期と変わり、再び下落に転じた。Bクラスビルの成約賃料は、坪1万7552円（411円減）で5期連続の下落。Cクラスビルは、坪1万6705円（510円増）と小幅ながら上昇した。

都心部Aクラスビルは、空室率が4・7％（1・1㌽増）まで大きく上昇した。複数の新築ビルで空き床を残したまま竣工したことが影響した。オフィス需要はコロナ前の水準を回復しつつあるものの、建築中のビルのテナント誘致には時間がかかっているとみられる。コロナ禍を経たことで、働き方そのものを見直す企業も多く、オフィス移転の意思決定にも時間を要しているという。また、米国大手IT企業の雇用調整や世界的な景気後退の懸念から、外資系企業の移転需要も以前に比べて勢いが衰えているようだ。

Bクラスビルの空室率は、新築ビルへの移転の二次空室などで4・9％（0・3㌽増）へ上昇。Cクラスビルの空室率は4・6％（0・2㌽減）で2期連続で低下した。賃料は、20年第4四半期の1万6882円からほぼ横ばいで、小幅な動きが続いている。

22年第1四半期の賃料と比較すると、都心部Aクラスビルが5・8％減少し、Bクラスは11・0％減少した。A・Bクラスは12期連続で前年同期比の減少が続いている。Cクラスは前年同期比での減少は4・2％となった。

―東京カンテイ、新築と合計で12万戸超え

東京カンテイは1日、23年1～3月（第1四半期、1Q）の全国における新築と中古のマンション市場動向調査の結果をまとめた。新築の供給戸数と中古の流通戸数の合計は12万6359戸（前年同期比17・0％増）で、5期続けて前年を上回る水準が続いた。戸当たり平均価格に戸数を乗じた市場規模は5兆451億円（26・6％増）で8期連続で拡大した。戸数の内訳は、中古で10万8827戸（24・3％増）と5期連続で増加した一方、新築が1万7532戸（14・3％減）に、前期から2期続いて減少した。

四半期ごとの調査では、中古マンションの流通戸数が10万戸に到達したのは初めて。市場規模は3兆7669億円（32・4％増）へ拡大し、前期から2期続いて最高値を更新した。エリア別にみると、首都圏で流通戸数5万3702戸（26・0％増）と大幅に増加して、平均坪単価227・7万円（5・4％増）で前期から0・6％上昇した。特に、築5年以内は坪407・2万円となり、初めて400万円の大台に乗せた。近畿圏は、中古の流通戸数は2万4123戸（25・4％増）。平均坪単価は133・2万円（5・2％増）で、前期より僅かに下落し、14年の第3四半期から続く上昇が一服した。中部圏の流通戸数は8952戸（19・4％増）で、前期に初めて8000戸を超えたが、今期は更に拡大。平均坪単価は104・3万円（4・8％増）で、3期連続で上昇した。

新築マンションの全国の市場規模は約1兆2782億円（12・2％増）で前年より拡大した。価格上昇から供給調整に入って規模が縮小するエリアが多かったものの、東京・港区で坪1000万円を超える大規模物件の供給があり、影響が強く出たとみられる。