2021年1月の不動産ニュース

―マンションが早期完売、地域交流拠点も

東急は、横浜市らと連携して横浜市青葉区のたまプラーザ駅北側地区をモデル地区とする「次世代郊外まちづくり」を進めている。開設した地域交流施設の利用が進み、開発する分譲マンションは販売開始から1年未満での早期完売が続いている。今後は、モデル地区の取り組みを発展させ、郵便局の空き区画で地域交流拠点を開設するなど田園都市線沿線の住宅地の就労環境を整備し、多世代に魅力あるまちづくりを目指す。

東急は、横浜市青葉区で分譲する新築マンションの早期完売が続いている。18年に竣工した「ドレッセWISEたまプラーザ」（総戸数278戸、坪380万円）が販売開始から11カ月で完売したのに続いて、2月に竣工する「ドレッセ美しが丘フロント」（67戸、坪382万円）も10カ月で完売。横浜市らと産学官民で取り組む「次世代郊外まちづくり」で、住宅に近い就労環境やまちのコミュニティ形成の拠点としてモデル地区に設置した施設「WISE Living Lab」や「CO―NIWAたまプラーザ」がまちの魅力を高めている。コロナ禍を受けて住宅に近いワークスペースの需要が高まっており、同施設の利用者数は20年12月で同年1月の3倍を得た。

今後はモデル地区で得た知見を活用し、田園都市線沿線の各地域で就労環境の整備などをきっかけに、郊外住宅地の課題解決に取り組む。第1弾として、4月上旬に横浜市青葉区の郵便局の空き区画を活用した地域交流拠点「（仮称）青葉台郵便局プロジェクト」を開設する。沿線各地にある企業社宅跡地の活用のほか、郊外への企業の誘致や起業しやすい仕組みづくりなどを進めて、多世代が住みやすいまちとして、新たな価値創造を図っていく。

―首都圏で8店目、年間2、3店開設へ

東急リバブルは、土地の有効活用策の一つとしてレンタル収納事業を拡大している。8店舗目となる「STORAGE SQUARE 新横浜片倉店」（全73区画）を22日に開設した。横浜市内では都筑区内2店舗に続く3店舗目となる。これまでに東京都と神奈川県内に7店舗・769区画を展開。今後は年間2、3店舗（200～300区画）の新規開設を計画し、早期に1000区画を達成する。

既存ビル1棟や一部のフロアを同社が借り上げ、収納スペースとして個人や法人の顧客に貸し出すサービス。稼働状況にかかわらず、毎月固定賃料をオーナーに支払う。同社は14年に事業を開始、東京・千代田区内に第1弾の「麹町半蔵門店」を開設し、その後店舗拡大を進めてきた。全店舗の平均稼働率は90%以上と高い。20年3月には、土地オーナーにトランクルーム用の建物を建ててもらい、リバブルが一括で借り上げ、レンタル収納スペースとして運営管理をするサービスも開始した。レンタル収納は荷物運びで車の利用が多いため、1店舗を除き無料の駐車場を設置している。交通系ICカードを入館カードとして使えるようにし、収納スペースはダイヤル錠のため急な利用にも便利にした。

「新横浜片倉店」（横浜市神奈川区片倉4―3―24）は、横浜市営地下鉄ブルーライン・片倉町駅から徒歩7分の立地。周辺エリアでは、羽沢横浜国大駅開業や交通利便性の向上の期待からタワーマンションの建築計画もあり、住民増加や住み替えに伴う需要拡大を見込む。広さは0・5～3・9畳の全31タイプで、月額料金は6490～3万9600円。

―17日までに9千人登録、LINEで利用

東急は、沿線郊外を中心に移動と働き方の新サービス「DENTO」の実証実験をこのほど始めた。コロナ禍を受けた鉄道・バスの交通需要の変化を受け、グループで提供するサービスを組み合わせて、沿線のまちづくりの新たな付加価値を提案する。4月28日までの実験で、移動サービスやテレワーク環境、割引チケットを提供する。利用登録者は17日時点で約9000人を集める。

DENTOでは、移動や働き方が急速に変化したことを踏まえ、交通事業にとどまらないグループ各社のサービスを集積した価値あるデジタルサービスをLINEアプリを通じて販売する。①都心への快適な移動サービス②自宅周辺のテレワーク環境整備③移動目的や体験価値の提供―などを実施する。①では移動するシェアオフィスがコンセプトの通勤バス（2月16日運行開始）や水曜・金曜に都心勤務地を出発点に横浜市青葉区（3980円）または大井町エリア（1980円）へ利用できる相乗りハイヤーの運行などを行う。②では既存シェアオフィスのほか、ジムや商業施設にワークスペースを設置して多様な利用環境を整える。③は東急電鉄・東急バスの100円1日乗り放題チケットや飲食店、商業施設、映画館などの優待を提供する。実験開始の13日から17日までに、9割超の1日乗り放題券を始め1000枚超の利用券を販売した。

今後は、4月28日までに利用登録者数2万人、そのうち複数回の利用券購入者数1万人を目標に設定する。実験終了後、利用状況をみて事業性やニーズでサービス内容を検証して、秋頃に第2フェーズの実証実験の実施を想定する。将来的に、住宅の平日利用権など住生活も含めた多様なサービスへの展開も検討する。

東急Re・デザインは、一般耐力壁の約2倍の強度を持つ戸建て住宅用の独自の耐力壁「STRONG WALL」を開発し、定額リフォームの標準部材として、16日から展開を始めた。

一般的な面材耐力壁の難点は、釘を終局まで柱につなぐ際に起こる「パンチングアウト破壊」。新耐力壁では構造用外板の表面にスチールプレートを設けることでパンチングアウトを防ぎ、一般的な釘間隔の半分の75㎜スパンで密に釘を打つことを可能にした。釘打ちの精度も高めた。耐震性能が大きく向上し、技術評価も取得。同社の従来の「住まいまるごと再生システム」は震度6強の地震に耐える耐震評点1以上だったが、新耐力壁の外周部への採用を標準化することで評点1・25（新築の耐震等級2相当）の性能に高まる。

―CBRE、21～22年の不動産市況を展望

CBREはオフィスや物流など4分野について来年にかけての不動産市況予測を公表した。コロナ禍で収縮した実質GDPが今年はプラス2・6%と回復に向かい、物流市場や投資部門などが取引増加を牽引すると分析。一方、地域や用途にもよるがオフィスとリテールの需要は全体に振るわず、特にリテールの賃料はさらに落ち込むと予想する。投資市場では昨年後半からオフィスや店舗などの売却を考える事業会社が増えており、それらの成約が相次ぐ可能性がある。

企業の業績悪化と働き方の変化で不動産戦略を見直す動きが目立つ。このため今年半ば頃からオフィスの移転・拡張が活発になると予想する。東京では今年以降に竣工するビルの事前誘致の動きが鈍い。ただ今年と来年の新規供給は10万～12万坪に抑えられるせいで需給バランスは崩れない見通しだ。経済回復は早くても22年後半と予想。Aグレード（級）ビルの空室率は22年まで2%前後が続き、19万坪の大量供給が予定される23年第4四半期に3・5%まで上がる。大阪や名古屋でも来年以降に需要を超える大型供給がある。

コロナ禍は物流には追い風だ。首都圏では昨年竣工した20棟のうち9棟が1棟借りで満床になった。新規供給は昨年の44万坪に対し今年は63万坪、22年は89万坪と過去最多になるが、来年竣工する施設の6割超が既に内定済み。投資市場では海外の機関投資家らの積極投資が続く。日本のデータセンターや、ホテルへの逆張り需要も強まる。アジア太平洋の不動産を対象とするクローズドエンドファンドが中期に計画するエクイティ総額は約570億ドル（6兆円）で、その多くが日本市場に向かう公算が大きいという。

東急コミュニティーは、マンション改修工事を「Revive+（リバイヴ プラス）」の名称でブランディング展開する。建物の資産価値向上につながる改修工事のイメージ向上に取り組んでいく。

「リバイヴ　プラス」では、工事用シートに「新しい風景、準備中」とコンセプトを伝えるほか、イメージ動画を管理組合の集会などで共有するブランディングを行う。生活しながらの工事になることや、多額のコストが掛かることからマイナスイメージを持たれることの多い改修工事について、ビジュアルを提示して顧客の持つイメージを向上し、改修後の建物の新たな価値を伝える。工事に携わる従業員のモチベーション向上にも期待を寄せる。