2021年6月の不動産ニュース

―ニューノーマル対応、坪210万円台

東急不動産は29日、滋賀県草津市のJR南草津駅前で進めている都市近郊型の新築分譲マンション「ブランズシティ南草津」（地上14階建て、217戸）のモデルルームを報道関係者に公開した。ニューノーマル（新常態）を意識した物件で、オープン1カ月で約320組が来場するなど好調な滑り出し。販売平均坪単価は210万円台になる見込み。

滋賀県は人口増加が続いており、南草津駅は県内最多の乗降客数を誇る人気エリア。快速で京都や大阪にアクセスしやすいが、京都市中心部などと比べ分譲価格には手頃感があり、周辺エリアは今後、新築分譲マンションの供給が続く見通し。同社の関西主力エリアは大阪市内や北摂エリア、阪神間エリアなどだが、今回のような都市近郊型にも注力する考え。同社の池田智紀・住宅事業ユニット関西住宅事業本部販売部統括部長は「地元需要に加え、ニューノーマルに対応しており広域集客も可能な物件」と話す。

約100㎡のコワーキングスペースなど共用部を充実させているのが特徴。専有部の天井高は2・6mを確保。一部住戸のバルコニーは奥行き2・3mあり、余裕を持った空間プランとすることで、テレワークへの対応や家時間の充実を図る。全戸にトランクルームも用意した。1期販売は8月下旬になる予定。販売価格は3LDKで4000万円台から5000万円台。草津エリアでは高水準の価格だが、「再来場が来場の半数を占め、非常に好調」（池田部長）いう。来場者は草津市と大津市で70%、京都市が15%、大阪府内が5%前後。子育て世帯のほか、単身者、シニアの住み替え需要などを集めている。

エフ・ジェー・ネクストが公表した単身者の住みたい街ランキングで、東京・吉祥寺が18年の調査開始以来4年連続で首位になった。得票数は124票で次点の新宿との間に54票の大差を付けた。新宿は前年の3位から順位を上げ、3位の横浜を抜いた。このほか4位は恵比寿（前年4位）、5位は池袋（9位）などと続く。

調査は5月21～24日にウェブで実施。東京など1都3県に住む1人暮らしの20歳代～30歳代未婚男女ら2000人に希望する移転先を聞いた。首位の吉祥寺は都会的で洗練された街のイメージと、交通や買い物に便利な点が支持されている。2位以下の新宿、横浜、恵比寿もランキングの常連。池袋は都心に出やすい点などが評価され、9位から5位に浮上した。ほかに中野が10位から7位、北千住が12位から9位などと支持を得た。一方、中目黒は5位から6位、渋谷は6位から7位、東京は7位から10位に順位を落とした。10位圏外では高円寺が21位から13位、赤羽が17位から13位、川崎が27位から19位などと浮上した。

―ザイマックス総研調査、企業は模索段階

ザイマックス不動産総合研究所は、企業にオフィス利用の実態や働き方について聞いた「大都市圏オフィス需要調査2021春」をまとめた。ワークプレイス戦略の見直し状況は既に着手している企業は少数で、4割弱の企業は「検討中・情報収集中」と回答しており、模索段階にあることが分かった。

調査は今年4月時点。1648社が回答した。ワークプレイス戦略については、「着手していてうまくいっている」が10・6%、「着手しているが課題を抱えている」が16・8%、「検討中・情報収集中」が36・8%、「検討していない」が35・8%だった。

現状で「リモート会議用ブース・個室」を導入している企業は31・7%、「電話専用ブース・個室」は5・9%と前年調査よりも大きく増えた。また「すべて固定席」の企業は35・8%にとどまり、程度の差はあれ6割の企業がフレキシブルな席を設けていた。

今後の意向としても「フレキシブルな席の割合を高めたい」が27・2%に上り、その理由としては「テレワークによって出社人数が減ったため」（60・7%）が最も多く、次いで「在籍人数の増減に対応するため」（46・9%）「社内コミュニケーション活性化」（35・3%）と続いた。

テレワークに関しては在宅勤務制度を整備・活用している企業は57・0%で、サテライトオフィスを設置しているのは18・9%だった。サテライトオフィスを導入している企業の所在地は東京23区が多く、大阪市では少なかった。従業員別でみると、1000人以上の企業では38・7%がサテライトオフィスを導入していた。

東急は7月1日から、東急東横線・学芸大学駅の高架下の商業施設「学大市場」を、順次リニューアルオープンする。物販店舗に加えてシェアキッチンやイベントスペースなどが加わり、回遊性を向上した多機能型の施設とする。

同施設（目黒区鷹番3―2―1）は、学芸大学駅高架下で駅に隣接して設置。店舗面積は927㎡。シェアキッチンなどで地域に利用されるスペース「GAKUDAI MARCHE」のほか、新たに5店舗が出店し、にぎわい創出を図る。加えて、ICカードを利用したトイレのスマートロックの試験導入を始め、新たな設備を導入して、時代に適応した快適な場所を提供していく。

東京カンテイがまとめた5月の中古マンション70㎡価格月別推移によると、首都圏の売り希望価格の平均は前月比0・6%上昇（前年同月比10・1%上昇）の4044万円となった。3月に記録した最高値を上回り、過去最高を更新した。東京都は0・9%上昇の5671万円で、価格上昇は11カ月連続となった。

東京23区は0・5%上昇（前年同月比10・8%上昇）の6306万円となり、価格上昇は11カ月連続。23区とさいたま市は前年比で10%以上上昇しており、価格水準の押し上がりが主要都市の中でも顕著だった。東京都心6区は0・1%上昇（前年同月比8・9%上昇）の9117万円となった。これまで急激に価格が上昇していた千代田区や渋谷区などは一服する動きもみられるが、周辺エリアではいずれも0・7%プラスと上昇が続いている。近畿圏は大阪エリアが牽引し、0・3%上昇（前年同月比5・1%上昇）の2564万円と7カ月連続で上昇した。大阪市中心部は0・5%上昇の4683万円だった。

―浜名湖でワーケーション、焚火トークも

東急不動産は21日、アウトドアブランドを展開するスノーピークビジネスソリューションズと静岡県浜松市の「東急リゾートタウン浜名湖」（運営・東急リゾーツ&ステイ）で始めたアウトドアワークプレイスを報道関係者に公開した。

参加者自らが設営したタープでワーケーションを行い、夜は焚火を囲んで語り合い、親睦を深めてもらうのが狙い。中京圏や首都圏の企業の合宿や研修利用を見込む。在宅勤務の増加で生じたコミュニケーション不足を解消し、社員同士のつながりを強めるサービスとして、企業などに提案していく。

浜名湖は全国でも日照量が多く、日の光を浴びながら自然の中で仕事ができるのがメリット。もともとみかん畑だった敷地を芝生のアウトドアワークスペースにした。スノーピークでは「キャンピングオフィス」として同様の施設を全国で展開しているが、湖畔での施設開設は今回が初めて。オプションとして湖畔でのクルージングやSUP、テニスコート、プールなどを楽しめるメニューも付けられる。

1泊2日のプランの場合、参加者はまず全員でオフィスとなるタープを設営する。「メンバーの意外な姿を見たり、一体感を醸成できたりする」（スノーピーク）という。その後、設営したタープ内で3時間のミーティングを実施。夕食はバーベキュー、夜は焚火トークと続き、東急ハーヴェストクラブ浜名湖（120室）に宿泊する。翌日は朝食後、タープで再びミーティングを行い、前日の振り返りや研修のまとめをしてもらう。参加は4人から24人まで可能。料金は1泊2日で1人4万700円（月～木曜日）。

―5月の4レインズ、賃貸成約件数は微増

不動産流通推進センターは21日、全国の4不動産流通機構（東日本、中部圏、近畿圏、西日本）のレインズシステムにおける5月の活用状況をまとめた。売り物件の成約報告件数は1万6393件。緊急事態宣言下だった昨年の反動で、前年同月比49・7%増となった。コロナ前の19年5月と比較すると20・8%増だった。売り物件の新規登録件数と総登録件数は5月も前年同月比2ケタ減が続き、在庫の減りは止まっていない。

新規登録件数は11・1%減の11万5529件で、前年を下回るのは14カ月連続となった。2ケタ減は9カ月連続。総登録件数は22・1%減の30万268件で、11カ月連続の前年割れとなった。2ケタ減は7カ月連続。前月比でも0・6%減で、13カ月連続で在庫が減り続けている。成約件数の詳細を19年5月と比較すると、マンションは19年比19・3%増の6394件、一戸建ては20・4%増の5689件、土地が24・1%増の3888件。エリア別にみると、首都圏が24・1%増の6489件、近畿圏が27・8%増の3894件、九州が12・7%増の1363件、中部圏が10・4%増の1307件、北海道が11・0%増の790件、東北が2・1%減の697件など。

賃貸物件の成約件数は前年同月比26・5%増の2万8067件。コロナ前の19年5月と比較すると2・2%の微増だった。新規登録件数は前年同月比7・5%増の26万1966件で、13カ月連続で前年を上回った。総登録件数は16・2%増の48万9980件で、12カ月連続で前年比プラス。前月比でも2・9%増となった。

―CBRE、世界の投資家に戦略など調査

アジアや欧米など世界の投資家の64%が今年は昨年よりも不動産への投資額を増やす意向であることがCBREの調査で分かった。米州（北米・南米）では70%の投資家が増額すると回答しており、新型コロナ収束後の景気回復への期待感から特に米国で投資意欲が高まっている。米国が牽引役となり、今年は世界の投資総額が前年を20%程度上回る公算が大きいと同社は分析している。

調査は毎年11～12月に実施。今回も同時期に世界の投資家らを対象に21年の投資戦略を聞いた。調査では資金余剰などを背景として世界的に不動産に投資する機運が高まっている実態が浮かんだ。今年第1四半期（1Q）の世界の投資総額は前年同期比31%減の約19・5兆円で、アジア太平洋（APAC）が前年よりも拡大した一方、米州とEMEA（欧州、中東、アフリカ）が3～4割減と振るわなかった。だが米国の市場回復が早いことが調査で判明。そのことが日本を始め世界の投資市場にとって好材料になりそうだ。

投資の判断基準に「ESG」を採用している投資家の比率はEMEAが66%で、米州が64%、APACが49%と続く。日本は28%と世界的にみて低いが、採用予定者が53%と多く拡大する余地がある。

オフィスやレジデンスなど主要アセットの取引利回りが下がるなか、オルタナティブ投資への関心が強まっていることも分かった。オルタナ投資の対象として、米州では「不動産債権」、EMEAと日本では「学生寮・学生用マンション」、APACでは「データセンター」がそれぞれ首位に選ばれた。日本から海外への投資先では北米が41%と最も人気だった。

―本社調べ、2578戸で6カ月連続増加

不動産経済研究所は17日、5月の首都圏マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は、最初の緊急事態宣言中であった前年同月（393戸）と比べ、556・0%増の2578戸と大幅な増加となり、6カ月連続で前年同月を上回った。19年5月比でも16・9%増。初月契約率は69・3%で、前年同月の72・3%を3・0㌽下回り、4カ月ぶりに60%台となった。

5月の供給物件数は全168件で、前年同月の32物件と比べると136件、425・0%増加した。そのうち100戸以上を売り出した物件はゼロだった（前年同月もゼロ）。また初回売り出し物件は29物件・861戸で、前年同月（7物件・226戸）を物件数では22物件、戸数は635戸上回っている。供給戸数をエリア別にみると、埼玉県が4ケタ増、その他のエリアも3ケタ増と大幅に伸ばした。都区部は413・6%増と4カ月連続の増加となったが、シェアは46・8%で前年同月比13・0㌽ダウンしている。

新規供給に対する契約戸数は1786戸で、初月契約率は69・3%。エリア別では都区部69・1%、都下67・0%、神奈川県71・3%、埼玉県69・8%、千葉県64・4%で、神奈川県が唯一7割台に乗せている。

戸当たり平均価格は5908万円で、前年同月比8・9%の下落、㎡単価は93・2万円で14・0%下落した。平均価格は3カ月ぶりのダウン、単価は2カ月ぶりのダウンとなった。エリア別にみると都下、神奈川県、埼玉県、千葉県が平均価格、単価ともに上昇した一方、都区部はいずれも下落している。

専有面積は63・40㎡で、前年同月比5・9%の拡大。即日完売は1物件・9戸（シェア0・3%）、フラット35登録物件戸数は2448戸（同95・0%）。5月末時点の在庫は6789戸で、前月末比228戸減少し、昨年11月末（6841戸）以来の6000戸台となった。

6月の供給は2500戸前後の見込みで、21年上半期（1～6月）の累計は1万4000戸程度となる。

―価格は10%下落、契約率は78%と好調

近畿圏（2府4県）の5月のマンション供給戸数は前年同月比517・3%増の1321戸となり、5カ月連続で前年実績を上回った。供給大幅増は、前年同月が初回の緊急事態宣言下で5月としては調査開始以来の最低水準であったため。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が1839・3%増の543戸、大阪府下が285・1%増の335戸、神戸市部が275・0%増の15戸、兵庫県下が225・0%増の130戸、京都市部が18700・0%増の188戸、京都府下が10戸、滋賀県が80・0%増の81戸、和歌山県が375・0%増の19戸。初月契約率は28・3㌽アップの78・3%と、2カ月ぶりに好調ラインの70%を上回った。

平均価格は10・7%下落の3828万円。㎡単価は13・6%上昇の70・0万円。平均価格は2カ月ぶりのダウン、単価は2カ月連続のアップ。5月末時点の販売在庫は3438戸で、前月末比70戸の減少、前年同月末比では794戸の増加となっている。

6月の供給は1200戸程度となる見通し。

―CBRE調査、物流好況で企業ら強気に

CBREは全国の物流業・荷主企業らを対象として3月に行った意識調査の結果を公表した。今後3年で事業環境が好転すると答えた企業が全体の64%を占め、拠点戦略を問う質問には74%が倉庫の面積を拡大すると回答した。物流業の69%が倉庫の数も増やす方針だといい、EC市場の拡大などを背景として強気の物流会社が増えている実態が浮かんだ。

調査は21年3月16～26日にウェブで行い、物流関連企業の戦略や需要の変化を探った。有効回答数は239件。内訳は物流業170件、荷主企業69件。調査では、回答した物流業の37%、荷主企業の17%が倉庫の面積を現行比で1割以上増やす考えを持っていることが分かった。物流業の4%は拠点数を減らす方向だが、いずれも1拠点当たりの面積は増やす考えで、回答した全ての物流業が拡大志向になっている状況だ。

倉庫を拡張・増設する理由の62%が「荷物量の増加」で、ほかに「設備の改善」（38%）、「建物・設備の老朽化」（31%）、「コスト削減」（23%）などの回答があった。ECなど販売ルートが多様化するなか、設備の最適化を急ぐ企業が増えているようだ。

施設の移転・増設を検討する企業に望ましい立地や施設規模などを聞いたところ、都市部では「都心型物流センター」（20%）、「都市郊外の巨大倉庫」（15%）など、都市周辺部では「大都市圏に隣接する物流センター」（23%）、「出荷側の仕分け倉庫」（21%）などの需要が強い。施設に求めたい機能では「空調設備」（66%）、「非常用電源」（65%）などの回答が多く寄せられたほか、環境に配慮した「持続可能な施設」（49%）との声もあった。

東急不動産ホールディングスは、北米などの不動産テック企業に投資するベンチャー・キャピタルファンドに出資した。ファンドへの出資を通じて日本にはまだ進出していないアーリー期のベンチャー企業に早期に接触し、関係の構築や共同での新規事業化につなげたい考えだ。

出資したのは米国ニューヨークを拠点とし、北米を中心とした世界各国の不動産テック分野のスタートアップ企業に投資する「Agya Ventures Fund」が運営するファンド。ファンドの投資対象はシード・アーリー期の企業。東急不動産はベンチャー企業との連携を進めており、これまでに投資した企業数は21社に上る。

―共用部・専有部にテレワークスペース

東急不動産は、滋賀県草津市のJR南草津駅前で進めている都市近郊型の新築分譲マンション「ブランズシティ南草津」（217戸）の販売を7月から開始する。共用部と専有部にテレワークスペースを設けるほか、ニューノーマル（新常態）を意識した様々な工夫を盛り込んだ。

草津市は、大阪や京都、滋賀に通勤圏のベッドタウンで、人口増加が続いているうえ、南草津駅は県内最多の乗降客数を誇る。物件が位置する駅前の西側は区画整理で街並みが形成され、駅からは徒歩2分。駅前公園にも面している。規模はRC造地上14階建て、間取りは2LDK～4LDK、専有面積は60～90㎡台とファミリー層などをターゲットに据える。

共用部のコワーキングスペースは個室の集中エリア、開放感のあるオープンエリア、ソファを設置したリフレッシュエリアで構成し、複合機やコーヒーメーカーを用意する。専有部でも2人以上が在宅勤務のケースにも対応できるワークスペース設置のセレクトプランも設けた。パーティールームはグループの東急ハンズと協業し、親子参加型のイベントも実施する予定。キッズスペースでも感染症対策を徹底し、バーチャル動画が投影される床を設置し、遊具に触らなくても子どもたちが楽しめる工夫を施した。

一部住戸のバルコニーは奥行約2・3mを確保し、専有部でも外遊びができたり、家にいながらアウトドア気分も味わえる。玄関脇にクロークを設けるプランも設定し、生活スペースに行く前に上着やアウトドア用品を収納できるようにした。販売対象は209戸で12日にモデルルームをオープンした。

―賃貸併用住宅の需要なども一部で回復

ハウスメーカーの5月の戸建て注文住宅の受注状況は、4月に続いて金額ベースで前年同月を大きく上回った。積水ハウス44%増、大和ハウス工業34%増、積水化学工業住宅カンパニー（棟数ベース）29%増、住友林業89%増、旭化成ホームズ85%増、パナソニックホームズ137%増、ヒノキヤグループ95%増と軒並み大幅に増加した。

21年度の累計比でも全社が伸びた。比較対象の前年5月はコロナ禍と緊急事態宣言の影響を最も強く受け厳しい業績だったため、相対的に上昇した側面もあるが、パナソニックホームズは「全体としては、19年度並に回復してきた状態」とする。5月の展示場来場者が前年同月比2倍ほどになった点と、賃貸併用などを含む3階建て以上の階層の戸建て住宅の受注も伸びてきたことを踏まえ、当面の間、良い市場環境が期待できると見込む。住友林業は「5月の受注は19年度比でもプラス。展示場来場者数、申し込み件数も前年同月を大きく上回った」とする。主に戸建ての建て替え需要が牽引し、棟単価もZEH比率の向上に伴い伸びている。

4月に過去10年で単月3番目の業績となった旭化成ホームズは、4、5月の累計が前年同期比195%増になったが、「展示場来場者は19年度比ではマイナスが続いていることなどから、楽観視できる市場環境になったとまでは言えない」と慎重な見方を続ける。購入検討者の中でニューノーマルな暮らしへの期待感は着実に高まっているので、求められるものを速やかに捉えて提案していくことが鍵とみている。

―5月の東日本レインズ、戸建も過去最高

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は10日、5月の不動産流通市場動向をまとめた。中古マンション・中古戸建てともに好調な成約状況が続いている。首都圏の中古マンション成約件数は3297件で、5月としてはこれまで最多だった13年を7・2%上回り、過去最高を更新した。コロナ前の19年5月と比較すると19・9%増となった。中古戸建ての成約件数も1410件となり、これまで5月の最多だった16年を23・5%上回り、過去最高を更新した。19年比では43・9%増。

中古マンションの成約㎡単価は前月比0・9%下落の58・59万円で、9カ月ぶりに下落した。前年同月比では12・6%の2ケタ上昇で、前年超えは13カ月連続となる。成約価格は前月比0・3%下落の3813万円。前年同月比では15・7%上昇し12カ月連続で前年を上回った。一方、減少が続く新規登録件数は前年同月比9・9%減の1万3003件で、直近10年間の5月で3番目に少ない水準となった。前年割れは21カ月連続。在庫件数は27・3%減の3万3801件で18カ月連続の前年割れ。前月比でも1・1%の減少で、12カ月連続で在庫が減少している。エリア別の成約数を19年5月と比較するとすべてのエリアでプラスとなり、都区部は15・8%増の1339件だった。

中古戸建ての成約価格は前月比4・9%下落の3241万円で、前年同月比では21・0%の上昇。新規登録件数は前年同月比8・5%減の4231件で前年割れは15カ月連続。在庫件数は32・7%減の1万4654件で12カ月連続の前年割れとなった。前月比でも3・6%減となり、15カ月連続で在庫が減っている。

―年内竣工ビルの平均成約率は78・7%

三鬼商事がまとめた5月末時点のオフィスビル需給動向によると、東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均空室率は前月比0・25㌽増の5・90%と6%が目前だ。空室率は15カ月連続で上がった。大区画の解約と新規募集が増え、5区全体の空室は1カ月で約1・9万坪増えた。坪当たりの月額賃料は2万1249円で昨年5月に比べ1587円下がった。

新旧別の空室率は、新築が前月比1・67㌽増の8・97%と上昇が目立つ。ただこれは、前年に竣工した「東京ポートシティ竹芝」など3棟の区分が新築から既存に移ったことが大きく影響したという。一方、既存ビルの空室率は前月比0・24㌽増の5・86%と微増にとどまった。

5区の需給状況をみると、すべての区で前月比、前年同月比ともに空室率は上がり、賃料は下がった。空室率は港区が前月比0・17㌽増、前年同月比では5・67㌽増の7・55%と最高値だ。このほか新宿区が0・83㌽増の6・47%、渋谷区が0・70㌽増の6・02%と6%を超えている。

コリアーズ・インターナショナル・ジャパンによる5月末時点の調査結果では、年内に竣工する都心5区の賃貸オフィスビル12棟のうち、「KABUTO ONE（カブトワン）」など4棟が満床になったほか、「日比谷フォートタワー」など2棟が8割以上埋まった。12棟全体の成約率は78・7%だ。一方、来年以降に竣工する物件の成約率は中央区八重洲の「（仮称）ヤンマー東京ビル」（22年8月竣工予定）が48%、港区芝の「（同）TTMプロジェクト」（23年5月竣工予定）が63%などとなっている。

―1R区分マンション人気、取得先は東京

コロナ禍で不動産投資に関心を持つ人が増加傾向にあることがグローバル・リンク・マネジメント（GLM）の研究部門「グローバル都市不動産研究所」（所長=市川宏雄・明治大学名誉教授）の調査で分かった。コロナ禍で不動産投資に興味が湧いたと回答した未経験者は3割弱で、経験者の7割弱が物件を保有していて良かったと答えた。保有物件はワンルーム区分マンションや1棟アパートが多く、購入を望むエリアは東京と大阪が合わせて7割弱と多くの支持を得た。

調査は1月13、14の両日にオンラインで実施。全国の20～60歳代の一般消費者（1万1794人）と投資用不動産保有者（400人）に、不動産投資への関心度や投資方針などを聞いた。調査結果では一般消費者の4割強が投資に興味があると答え、年代別の内訳は25～29歳が5割と最多だった。コロナ禍で経済情勢が不安定になるなか、特に若い世代が資産形成の観点から不動産投資への関心を強めている実態が浮かんだ。年収700万円以上になると投資に着目する傾向が強まることも分かった。

投資物件を持つ人に購入のきっかけを聞いたところ、「家族・友人の口コミ」が2割強で、投資の目的は「資産運用」が7割弱を占めた。持っている物件は「1R区分マンション」（27・3%）、「1棟アパート」（23・8%）、「戸建て」（21・5%）などが上位。若年層は1棟マンション、高齢者はファミリー向け区分マンションを支持する傾向があった。追加取得したい地域は首位が「東京23区（都心5区以外）」（24・8%）、次点が「都心5区」（21・5%）、3位が「大阪府」（12・3%）の順だった。

―FRK調査、築年数要件外で未利用9%

不動産流通経営協会（FRK）は8日、「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」の結果を公表した。中古住宅を購入し住宅ローン控除を利用した人のうち54・3%が「住宅ローン控除が適用される物件を探すようにした」と回答。このうち40・8%が「本当は築古物件でも良かったけれど、適用物件を探すことにした」と答えており、FRKは「築年数要件が中古住宅の選択に一定の影響を及ぼしている」と分析した。

ローン控除の利用には築年数関連では、木造一戸建などの非耐火構造で築20年以内、マンションなどの耐火構造で築25年以内という縛りがある。築年数要件が住宅の取得行動に与える影響を把握するため、3年以内に中古住宅を購入した日本全国の20歳以上の男女を対象に、2～3月に調査を実施。有効回答数は2393人。中古住宅の購入者のうち68・2%が住宅ローンを利用。このうち69・3%がローン控除を利用し、25・3%が利用しなかった。購入時に許容できる築年数と実際に購入した物件の築年数を比較すると、要件を上回る築年数を許容していた人のうち要件内の物件を購入した人の割合は一戸建てで9・6%、マンションで8・4%に達し、築年数要件が購入物件の築年数を築浅方向に誘導しているとした。

築年数が要件外のためローン控除を利用できなかった人は、中古住宅の購入者全体の8・7%で、築年数要件の緩和へ向けたエビデンスとして改めて検討し税制改正要望に反映させたい考え。要件築年数を超えても十分に活用可能な住宅はあり、「耐用年数についての技術的な視点からの検討が必要」と総括した。

―健康経営やダイバーシティ経営を推進

東急不動産は、鹿島建設と共同で建設を進めている東京・千代田区の旧九段会館建て替えプロジェクトの詳細を明らかにした。「健康」や「安心・安全」をテーマに「社会課題を解決する次世代型オフィス」を目指し、農家から直接仕入れた食材を使う「職域食堂」や「礼拝室」「オールジェンダートイレ」など、入居企業の健康経営やダイバーシティ経営をサポートする施設を充実させる。竣工は22年7月の予定。

プロジェクトの事業主体は東急不動産と鹿島建設が出資する合同会社ノーヴェグランデ。建物の一部は保存しながら、S（CFT）造・RC造・SRC造、地上17階地下3階建て、延床面積約6万8108㎡の規模を予定している。設計は鹿島・梓JV、施工は鹿島建設が担当している。

特徴の一つである「職域食堂」では、全国の農家から仕入れたオーガニック食材などを使い、栄養バランスのとれたメニューを提供。SDGsを意識し、ワーカーが生産から消費までを考える食堂を目指している。社員同士のコミュニケーションの希薄化を解決するため、ランチタイム以外はワーカー向けのラウンジとして運営する。ランチボックスやケータリングも提供する予定。

物件内には、内科、皮膚科、歯科、耳鼻科、薬局が集まったクリニックモールを配置。屋上にはワーカー専用の屋上庭園を整備するほか、仮眠室や礼拝室、オールジェンダートイレなどを用意し、ワーカーの心の健康に配慮する。東急不動産ホールディングスグループのイーウェルと、クリニックと連携した健康経営コンサルティングも提供する。

現住居に何らかの悩みを持つ高齢者が9割を超えることがNPO法人老いの工学研究所（大阪・中央区）の調査で判明した。特に防犯や防災、温度管理、手入れなどに不安を抱えたまま住み続けている事例が多く、不動産事業者には一考の余地がありそうだ。

調査は4月15日～5月31日にオンラインで実施。65歳以上の高齢者に住まいの悩みを9項目の選択方式で聞き、430人から回答を得た。調査結果によると「住まいに悩みはない」人は全体の約7%にとどまり、回答者の大部分が悩みや不安を持っていることが分かった。具体的には「防犯面が心配」との答えが32・2%と最も多かった。ほかに「温度管理が難しい（暑い、寒い）」（31・5%）、「（部屋・庭などが）広すぎる」（24・9%）、「防災面が心配」（22・7%）、「室内の段差・階段が危険」（同）などの回答があった。回答には男女差もあり、例えば女性は防犯や防災、室内の段差を懸念する人が男性よりも多かった。一方、男性が女性の回答数を上回ったのは「広すぎる」の1項目のみだった。

東急不動産ホールディングスは、社内ベンチャー制度の事業化第1弾として、高齢者などインターネットを使い慣れない人でも、様々なサービスを利用できるようにする事業を手掛ける「TQコネクト㈱」を設立した。

同社ではグループ従業員を対象とした社内ベンチャー制度「STEP」を19年度から開始。106件の応募の中から事業化案件を選んだ。社長には東急不動産で住宅事業などを手掛けてきた五木公明氏（90年入社）、副社長には江部宗一郎氏（13年入社）が就任した。

―厳しい商業地、一部は投資家の取引戻る

国土交通省は4日、全国100地区の地価LOOKレポート（21年第1四半期=21年1月1日～4月1日の変動率）を公表した。上昇地区数が28地区（前回15地区）に増えた一方、下落地区数は27地区（38地区）に減少。横ばいは45地区（47地区）だった。住宅地に持ち直しの動きがみられたほか、商業地でも法人投資家らの取引の動きが戻り、上昇に転じた地区が出た。

住宅地全32地区のうち、上昇は18地区（前回9地区）、横ばいが14地区（20地区）、下落はゼロ（3地区）となった。マンションの販売状況が堅調で、デベロッパーの素地取得の動きが活発化して回復した。東京圏では千代田区「番町」、港区「南青山」、世田谷区「二子玉川」、武蔵野市「吉祥寺」が、0～3%の上昇の区分に移行（前回は全て横ばいの地区）。特に適地が少なくデベが競合するエリアで上昇が目立った。東京圏に比べ、コロナ禍で住宅地の下落が目立っていた大阪圏・名古屋圏でも住宅地に持ち直しの動きがみられた。

コロナ禍の打撃を住宅地より強く受けている商業地はまだら模様だ。商業地全68地区のうち、上昇は10地区（6地区）、横ばいは31地区（27地区）、下落は27地区（35地区）だった。名古屋市内の商業地では法人投資家らの取引の動きが戻り回復の動きがあった。前回横ばいだった「名古屋駅前」「伏見」「久屋大通駅周辺」が全て0～3%上昇に移行した。

下落地点は減少したものの、前回から変わらず3～6%下落となったのが「歌舞伎町」「心斎橋」「茶屋町」「なんば」だ。コロナの影響で店舗などの収益性が低下しており、回復の動きはみえていない。

―リクルート調査、中古の検討者が増加

リクルートのSUUMOリサーチセンターは、20年の「住宅購入・建築検討者」調査の結果をまとめた。コロナ禍前の19年に比べ、広さや収納、設備、遮音性などのニーズが拡大していることや、中古住宅の検討者が増加していることが分かった。

調査は20年12月に実施。過去1年以内に住宅の購入や建築を検討し具体的に行動した全国の20～69歳の男女が対象。有効回答数は2618件。19年調査と比較すると、新居で解決したい住まいの課題では「収納が狭い」「住戸の設備がよくない」「庭がない」「内装や間取り、設備を変更できない」が増加。19年には選択肢になかった「遮音性が低い、騒音が気になる」が4位に入った。住宅の検討種別は、中古は一戸建てが5㌽増の27%、マンションが3㌽増の28%とともに増え、新築は一戸建てが1㌽減の30%、マンションが2㌽減の33%と微減。50%で最多だった注文住宅は7㌽減少した。広さと駅距離の意向をみると、広さ重視が4㌽増え47%、駅距離重視が2㌽減り38%となった。

20年はコロナ禍の定点調査のため、5月と9月にも調査を実施。住まい探しへの影響で「モデルルームや不動産店舗、実物物件などを見に行くのをやめた」は5月調査では22%だったが、9月調査で19%、12月調査で11%と徐々に減っている。一方、「住まい探しのきっかけになった」「住まい探しの後押しになった」など促進項目は9月調査で増加したが、12月調査では減少した。コロナ拡大で住宅に求める条件変化では、「部屋数」や「広いリビング」「日当たり」など快適性や広さ、「換気性能」や「省エネ性」「遮音性」などの性能面が5、9月調査同様に上位に挙がった。

東急不動産と京浜急行電鉄は、東京・品川区の泉岳寺駅で計画されている東京都施行の市街地再開発事業について、都と特定建築者に関する基本協定書を2日に締結した。2社のコンソーシアムが特定建築者として、地上30階建て、延床面積約11万㎡の再開発ビルを整備する。

計画地は都営地下鉄浅草線・京急本線・泉岳寺駅直結で、JR山手線・高輪ゲートウェイ駅と歩行者デッキで接続される予定。再開発ビルの高さは145mで、住宅約350戸のほか、業務施設、商業施設、駅舎、駐車場などで構成する。23年4月の着工、28年3月頃の工事完了を予定している。両社のコンソーシアムは今年4月に特定建築者予定者に選定されていた。周辺ではJR東日本による品川車両基地跡地などの開発が進んでいるほか、リニア中央新幹線の開業を控え、泉岳寺駅の利便性を向上させる基盤整備が行われており、再開発ではこうした整備と一体的な街づくりを行う。

―アットホーム、貸店舗の募集動向調査

アットホームは、20年度下期（20年10月～21年3月）の50坪以下の貸店舗の募集動向をまとめた。東京9エリアの動向をみると、18年度上期を100とした募集物件数の指数は今期148・6となり、前年同期比61・2%、前期比で16・4%上昇した。募集割合では飲食店可能物件の割合が徐々に増え、20年度上期に50%を超えた。池袋以外の8エリアで飲食店可能物件の募集割合が増えており、コロナ禍の影響を大きく受け飲食店の退去が増加したことが要因と分析する。

同調査はアットホームで20年10月～21年3月に登録・公開された50坪以下の貸店舗のうち、駅徒歩10分以内の物件の募集動向を調べたもの。対象エリアは東京9エリアと名古屋2エリア、大阪2エリア。東京9エリア全体の賃料は、飲食店可・飲食店不可、1階・1階以外の全タイプで前年同期より上昇した。飲食店可能な貸店舗の募集賃料は1坪当たり2万4633円で、前年同期比2・2%の上昇。飲食店不可は3・9%上昇の1万7396円だった。階数別では1階が10・1%上昇の2万4176円となり、1階以外（2・7%上昇の2万167円）を4000円以上上回り、上昇幅も大きかった。

銀座エリアは1階物件の賃料が26・1%上昇し、9エリア中最大の上昇幅となった。募集物件数は67・4%の大幅増となり、19年度下半期からの増加傾向が続いている。新橋・虎ノ門エリアでは飲食店可能物件の割合が70%を超え、9エリアで最多。渋谷エリアは物件数が102・3%増となり、最大の増加率だった。そのほか、大阪・梅田エリアは、全13エリアで唯一、物件数が前年同期比でも前期比でも減少した。

東急不動産など10社は1日、再生可能エネルギーの発電所が立地する地域との相互の発展を目指す「一般社団法人再生可能エネルギー地域活性協会」を設立した。

再生可能エネルギーの地域導入拡大や脱炭素化に向けた情報発信、調査・研究の受託、ビジネスモデルの提案などを行う。10社は東急不動産のほか、▽SMFLみらいパートナーズ▽大阪ガス▽清水建設▽東京ガス▽日本アジア投資▽日本風力開発▽芙蓉総合リース▽リニューアブル・ジャパン▽Looop―で構成。代表理事には東急不動産の池内敬・取締役常務執行役員が就いた。

―UR、多摩NT永山駅前で実証実験

都市再生機構は、東京・多摩市の多摩ニュータウン永山駅前で行ったテレワークスペース設置実証実験で、利用者へアンケートを行った。地域住民の高いニーズを確認するとともに、近隣店舗への一定の経済波及効果を確認した。

テレワークスペースは21年1月に設置。駅前の商業施設「グリナード永山」の5階の約111㎡で、ワークデスク6席、ミーティングエリア2テーブル、テレカレソファ1席を設けている。利用料はワークデスクが15分99円、ミーティングエリアは15分148円。テレカンソファは15分99円。3月までに延べ394回の利用があり、アンケートは194件の回答を得た。

結果は、利用者の居住地は地元の多摩市が約6割で最多となり、多摩永山での一定のニーズが確認された。男女比は6対4で、年代は20歳代～40歳代を中心に偏りは少なかった。職業は会社員が8割、自営業が1割。テレワーク中に食事を取った場所は、同施設が入る「グリナード永山」が40・2%、「近隣の店舗」が10・9%で、テレワークスペースの近傍で食事を取る人が5割と、周辺施設への経済波及効果がみられた。

同施設を利用する理由は「自宅から近い」が69・7%で最も多かった。テレワーク等施設を街の活性化につなげるには今後どのような工夫が必要だと思うかについては「施設数を増やす」が48・4%、「（シェアキッチン、子どもの遊び場等）テレワーク等以外にもできることを増やす」が17・9%となった。

利用者の満足度は高く、街の活性化に寄与するとの評価も得られたことから、URは引き続き実証実験を行うとともに、アンケート結果を多摩市と共有し多摩ニュータウンの再生に活用していく。

東急不動産は、同社初となる都市型物流施設を東京・江東区の南砂町エリアに開発する。重要書類や医薬品、貴金属、精密機械など高付加価値・ハイリスク商品を保管できるよう、セキュリティーを重視。セコムと連携し、世界的認証機関であるSGSグループ日本法人の「竣工前評価証明書」を取得した。

物件名称は「ロジック南砂町」。5月25日に着工した。完成は22年5月末の予定。規模はS造地上6階建て、貸床面積は約1万4503㎡。関東全域へ即日配送可能な位置にあり、都心部にあるため倉庫内で勤務する人材も確保しやすいのが特徴。BCP対策にも万全を期し、従業員用の最上階ラウンジやオープンテラスも設ける。