2024年02月の不動産ニュース

―本社、2年連続減で3年ぶり7万戸割れ

―価格5911万円で単価と共に高値更新

不動産経済研究所は28日、23年の全国マンション市場動向を発表した。昨年1年間の全国における民間分譲マンション供給戸数（首都圏の投資用ワンルームマンション、定期借地権マンション等は含まない）は6万5075戸と、前年の7万2967戸に比べ7892戸（10・8％）の減少となった。2年連続の減少で、3年ぶりに7万戸を下回った。発売総額は約3兆8465億円で、市場規模は前年の約3兆7369億円に比べ2・9％、1096億円拡大している。

圏域別の発売状況をみると、首都圏2万6886戸（前年比9・1％減、全国シェア41・3％）、近畿圏1万5385戸（13・8％減、23・6％）、東海・中京圏6144戸（3・3％減、9・4％）、北海道1574戸（26・3％減、2・4％）、東北地区1656戸（43・8％減、2・5％）、首都圏以外の関東地区1461戸（25・4％減、2・2％）、北陸・山陰地区617戸（12・4％増、0・9％）、中国地区2836戸（44・7％増、4・4％）、四国地区405戸（65・9％減、0・6％）、九州・沖縄地区8111戸（4・0％減、12・5％）と北陸・山陰地区と中国地区が伸ばしたものの、その他のエリアは軒並み落ち込んだ。

首都圏の供給内訳は、東京都1万4191戸（前年比7・9％増）、神奈川県5962戸（19・5％減）、埼玉県3030戸（35・8％減）、千葉県3703戸（13・7％減）と東京都が増加した一方、その他3県はいずれも2ケタ減となった。近畿圏は大阪府9501戸（11・7％減）、兵庫県2666戸（23・8％減）、京都府1772戸（23・1％減）、奈良県474戸（41・9％増）、滋賀県859戸（15・5％増）、和歌山県113戸（46・4％減）と、増加したのは奈良県と滋賀県のみ。2年連続で大幅減となった兵庫県は過去最少の供給戸数となっている。地方主要都市は札幌市1543戸（22・0％減）、仙台市900戸（40・8％減）、名古屋市4470戸（11・0％減）、広島市1508戸（119・2％増）、福岡市2946戸（15・6％減）と、広島市が増加したもののその他の都市はいずれも減少している。

24年の発売見込みは全国で約7・1万戸、23年比で約6000戸、9・1％増の見込みである。圏域別では首都圏3・1万戸（23年比15・3％増）、近畿圏1・65万戸（7・2％増）、東海・中京圏0・65万戸（5・8％増）、九州・沖縄地区0・85万戸（4・8％増）など。三大都市圏がいずれも増加に転じる見込みである。

23年の全国マンションの分譲価格は戸当たり平均価格が5911万円、㎡単価が92・0万円となった。平均価格は前年比790万円、15・4％の上昇、㎡単価も12・7万円、16・0％上昇している。平均価格は7年連続、単価は11年連続の上昇で、どちらも7年連続で最高値を更新している。圏域別では、首都圏は平均価格が28・8％上昇の8101万円、㎡単価は28・9％上昇の122・6万円で、平均価格は5年連続、単価は11年連続の上昇となった。近畿圏は平均価格が0・7％上昇の4666万円、単価が2・1％上昇の79・0万円で、平均価格は6年連続、単価は11年連続の上昇。地方主要都市の平均価格は、札幌市4980万円（前年比0・8％下落）、仙台市4629万円（0・7％下落）、名古屋市4108万円（14・5％上昇）、広島市4076万円（8・5％下落）、福岡市3996万円（5・5％下落）と、名古屋市以外の都市が下落している。

東日本不動産流通機構は、23年の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」を公表した。平均築年数が、中古マンションの成約物件は23・83年、新規登録物件は29・41年で、前年より乖離幅は広がった。一方、中古戸建住宅では成約物件は21・82年、新規登録物件は24・08年で、前年と比べて乖離幅が縮小した。築年帯別にみると、成約物件について中古マンションは「築41年～」が最多で18・0％、中古戸建住宅は「築6～10年」が14・5％で最も多かった。

他に築年帯別の構成比率として、中古マンションで「築6～25年」の物件は、新規登録が全体の約3分の1に対して成約全体では過半数を占めるため、「需要の高さを示す」としている。中古戸建住宅でも、同様の傾向がみられた。物件の属性をみると、中古マンションの平均成約価格が「築5年以内」は7000万円台、「築11～20年」は5000万円台、「築30年超」は2000万円台。中古戸建住宅の平均成約価格が、「築5年以内」で5000万円台、「築6～20年」で4000万円台、「築21～30年」で3000万円台、「築30年超」が2000万円台だった。

―国交省、管理計画認定制度の基準に反映

国土交通省は、マンションの修繕積立金で「段階増額積立方式」を採用する場合の適正な値上げの基準案を示した。毎月均等額を徴収するもうひとつの積立方式「均等積立方式」とした場合の修積金の月額を基準額とし、初期額～最終額が「基準額の0・6倍以上～1・1倍以内」に納まっていることを案とした。値上げ上限は計算上約1・8倍までとなる。国交省は、この考え方を適正管理マンションを認定する国の制度「管理計画認定制度」の認定基準に加える方針だ。

値上げ幅案は、27日に開かれた認定制度の見直し議論を行う有識者作業部会で示された。具体的な値上げ幅の数字を基準として打ち出すことに対して、委員からは賛否両論あったが、国交省は見せ方を工夫して示す方針。高経年マンションほど修積金の引き上げは難しくなることから、一定の築年数を超えたマンションを認定する場合は均等積立方式のみとする考えも示された。この場合の一定の築年数は、2回目の大規模修繕を控える「15年」や「20年」で国交省は検討している。また、防災対策を認定基準に加える案も示された。防災対策基準は、防災マニュアル作成や防災訓練の実施、防災用名簿作成などを含める方向。

修積金の設定は新築分譲時の初期設定が非常に重要になるが、新築を対象にした予備認定制度（認定はマンション管理センター）と管理計画認定制度は制度的なつながりがない。国交省は、新築時から一定の管理水準の確保と継続を実現する仕組みも検討する。

認定基準の見直し時期は、認定主体の地方自治体や管理の現場の混乱に配慮し、27日時点では将来的に検討することとして、明確にはしていない。

─国交省、4月1日に改正媒介約款施行

国土交通省は、宅地建物取引業者に対し、宅建業法上の建物状況調査（インスペクション）の業者あっせんを行わない場合に、その理由を示すことを義務付ける。建物状況調査のさらなる活用促進に向けたテコ入れ策。標準媒介契約約款を改正し、「建物状況調査を実施する者のあっせんの有無」の部分で、「無」を選ぶ場合に理由を記入する欄を新たに設けた。改正標準媒介契約約款の施行は４月１日。

建物状況調査は、既存住宅の売買取引時点の状態を把握するための調査。国が定める技術者講習を受けた建築士が実施する。既存住宅を安心して取引できる環境整備の一環として導入され、宅建業者は媒介契約時に調査を行う業者を紹介するかしないか、媒介契約書の「あっせんの有無」の欄で示す必要がある。

22年度に国交省が調査したところ、建物状況調査のあっせんをしていない宅建業者の割合は7割を超えた（回答813件）。あっせんしない理由は「業務の手間が負担」「売主・買主のニーズがない」「適切な者がいない・見つからない」「建物状況調査で発見されなかった劣化や不具合の状況が後で発見された場合に売主・買主と自社の間でトラブルになることが懸念」などの回答が多かった。一方で、宅建業者から説明とあっせんを受けて調査を実施した売主・買主は、約8割が「満足」と回答（回答205件）。一定の消費者ニーズはあるとみられる。

国交省は、標準媒介契約約款の改正により、積極的な活用を促す。宅建業者側の懸念にも対応する。標準媒介契約約款には、トラブル回避の観点から、建物状況調査の結果は瑕疵の有無を判定するものではないこと、瑕疵なしと保証するものではないことを明記する。

―カンテイ調べ、1月の中古M価格調査

東京カンテイは、1月の中古マンション売り出し希望価格（70㎡換算）をまとめた。首都圏の平均価格は4675万円（前年同月比3・5％減）だった。東京都は6418万円（0・4％増）で僅かに前年同月を上回ったが、3県は神奈川県の3608万円（1・2％減）、埼玉県の2965万円（3・2％減）、千葉県の2732万円（1・8％減）と、いずれも前年より下落した。主任研究員の髙橋雅之氏は、「東京の都心6区でさえ千代田区と港区の価格の伸びが非常に強く、全体の平均を牽引している」と語った。

東京都全体は若干の上昇で、23区は7185万円（3・5％増）まで上昇した。ただし、都心6区以外は城南・城西6区で6911万円（0・9％増）、城北・城東11区で5346万円（0・3％増）と上昇幅は1％未満。都心6区の1億1138万円（11・8％増）だけ突出して上昇した。都心6区は12カ月連続で前月より上昇中で、調査で初の1億1000万円台に達した。髙橋氏は「海外も含む投資資金の流入で過熱しており、今年の前半は強い状況が続きそうだ。都心を除くと23区は実需が追いつかず横ばい」とした。

3県の中心部は、横浜市が3778万円（0・3％減）、さいたま市が3706万円（3・3％減）だったが、千葉市のみ2543万円（4・5％増）と大きく上昇して調査開始以来の最高値を更新した。

他のエリアも、近畿圏で2846万円（2・2％減）、中部圏で2232万円（3・1％減）と三大都市圏で揃って前年割れ。大阪市中心6区に限ると5335万円（1・6％増）と前年より上昇したが、大阪市は3867万円（1・6％減）、名古屋市も2751万円（2・4％減）と中心部も前年割れだった。

─認知度が課題、相続関心世代へ重点周知

不動産を相続した場合の登記の申請義務化が、24年4月1日から開始される。3年間の猶予期間があるものの、4月1日以前の相続も義務化の対象だ。制度スタートまで2カ月を切ったが、16日の定例会見で小泉龍司・法務大臣は「国民生活に大きな影響がある制度改正だが、まだ国民に十分に認知されていない」との課題意識を語った。

相続登記の申請義務化は、所有者不明土地の発生防止を目的とした21年の民法など関連法改正の中核。不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことを義務付ける。遺言の有効性が争われている場合や本人が重病などの正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料が適用される。

法務省が23年8月に本人・配偶者・親が不動産を所有している1万4100人を対象に実施した調査によると、相続登記の義務化について「全く知らない」が41・2％、「聞いたことがあるがよく知らない」が26・4％で、合計7割近くが知らないと回答している。一方で、日本司法書士会連合会の発表によると、17日に全国の司法書士会などが実施した全国一斉「遺言・相続」相談会には、電話相談のみでも約1000件の相談が寄せられた。相続登記の申請義務化はいつまでに相続登記をしなければいけないのかという相談も多くあったという。一定の関心の高さはうかがえる。

小泉法相は16日の会見で周知に関し「相続あるいは遺産、資産形成、そういったものに関心を持つ世代をターゲットにする方法を、プロフェッショナルの知恵も借りて何とか編み出していきたい」と話している。

―坪393万円、丸2年で売り急がず完売

東急不動産、大和ハウス工業、住友商事、コスモスイニシアの4社が大阪市中央区に開発した43階建ての新築タワーマンション「ブランズタワー大阪本町」（300戸）が2月末の引き渡しを前に契約完売し、21日に共用部などがメディアに初めて公開された。御堂筋線本町駅徒歩4分の立地。21年10月にマンションギャラリーを開き、延べ約1500組が来場。平均坪単価は393万円と周辺相場よりも高めだが、最高価格3・2億円台の住戸も含め発売から丸2年で売り切った。経営者や会社役員らの購入が5割弱で、アジア系など外国人も3割いた。高さ約130ｍの最上階にバーやラウンジなどの共用部を集めたほか、大丸松坂屋の外商と提携したことも富裕層らを引き付けた。

ブランズタワーの旗艦物件。梅田と難波の中間に当たる南本町2丁目にあり、周辺は繁華街。元地は駐車場で、敷地面積2094㎡。建物は23年11月に竣工した。販売価格は3LDKが6000万円台から。平均価格8000万円。購入者の約30％が実需で投資目的が45％程度。池田智紀・住宅事業ユニット関西住宅事業本部販売部統括部長は「大阪はマンションの商圏が小さく競争も激しいが、坪単価約400万円で勝ち抜くことができた」と胸をなでおろす。

パナソニックと共同開発した冷凍冷蔵宅配ボックスを初めて導入した。この設備を全国の「ブランズ」に広げるという。最上階の共用施設「アマ・テラス」には個室ブースや客室もある。ラウンジなどは朝8時半から夜8時半まで開く。東急不動産が過去に南本町4丁目で開発した「ブランズタワー御堂筋本町」も最上階に共用施設を集めた。

―本社、都区部の価格は36％増の1億超

不動産経済研究所は20日、1月の首都圏（1都3県）新築分譲マンション市場動向を発表した。新規供給戸数は前年同月比56・6％増の1112戸で、2カ月連続の増加となった。また初月契約率は72・8％と、前年同月の54・6％を18・2㌽上回っている。

供給戸数をエリア別にみると、埼玉県が61・6％減と大幅に減少した一方、その他のエリアは軒並み増加し、なかでも都下が倍増、千葉県も4・2倍増と大きく伸ばしている。都区部のシェアは35・0％となり、前年同月（38・9％）比3・9㌽ダウンしている。

供給物件総数は全87物件で、前年同月の88物件を1物件下回った。このうち100戸以上を売り出した物件は3物件だった（前年同月ゼロ）。また初回売り出し物件（単発物件を含む）は9物件・561戸で、前年同月の3物件・82戸に比べて物件数は6物件、戸数は479戸増加している。

供給戸数に対する月中の契約戸数は809戸で、初月契約率は72・8％。エリア別では都区部、埼玉県、千葉県が7割を下回った一方、都下と神奈川県は8割台と好調だった。

平均価格は前年同月比22・2％上昇の7956万円、㎡単価も15・3％上昇の115・4万円。平均価格は3カ月連続の上昇、単価は11カ月連続の上昇となった。エリア別では都区部、神奈川県、千葉県が平均価格、単価ともに上昇している。都区部は平均価格が36・7％上昇の1億1561万円、単価が33・3％上昇の181・7万円となっている。

専有面積は68・96㎡で、前年同月比6・0％の拡大。即日完売は4物件・15戸（シェア1・3％）、フラット35登録物件戸数は890戸（80・0％）。1月末時点の在庫は5921戸で、前月末の6287戸から366戸減少している。

2月の供給は1500戸前後が見込まれる。

―価格・単価ともに1月の最高値を更新

近畿圏（2府4県）の1月の新築分譲マンション供給戸数は前年同月比26・7％増の727戸となり、2カ月連続で前年実績を上回った。

供給戸数をエリア別にみると、大阪市部が10・9％減の310戸、大阪府下が154・2％増の272戸、神戸市部が11・1％増の10戸、兵庫県下が54・5％減の20戸、京都市部が183・3％増の102戸、奈良県が5戸、滋賀県が68・0％減の8戸。

初月契約率は前年同月比0・8㌽ダウンの68・5％と、2カ月ぶりに好調ラインの70％を下回った。

平均価格は34・6％上昇の6390万円。㎡単価は15・5％上昇の92・4万円。平均価格、単価ともに3カ月連続のアップ。価格・単価ともに1991年8月（価格8049万円・単価102・7万円）以来の高値。1月としては調査開始（1973年）以来の最高値を更新した。

1月末時点の販売在庫は3265戸で、前月末比196戸の減少、前年同月末比では301戸の減少となっている。

2月の供給は1000戸程度となる見通し。

―新線で都心アクセス向上、坪365万円

東急が横浜市港北区で開発する分譲マンション「ドレッセ新横浜」（63戸、ほか店舗2区画）の販売が好調に進む。昨年11月に販売を開始し、約3カ月で59戸を供給、すでに50戸に申し込みが入っている。東急新横浜線の開通により新横浜駅から都心部へアクセスしやすくなったことが評価されている。平均坪単価は365万円。

新横浜駅から徒歩7分の立地。10階建てで延床面積は6114・72㎡。間取りは2LDK～3LDK、専有面積は63・64～75・71㎡で、3LDK・70㎡台・販売価格8000万円台が中心となる。物件の南東側は環状2号線に面し、目の前に高い建物がなく日当たりの良い立地となる。専有部は南東と南西向きが中心。三菱地所レジデンスとの共同事業で、事業比率は東急55％、三菱地所レジデンス45％。同時期に開発・販売を開始した「ドレッセあざみ野グランコート」と「ドレッセ鷺沼レジデンス」とともに、東急の開発物件で初の「ZEH－Mオリエンテッド」仕様となる。

累計のエントリー数は約1300件に上る。昨年9月にマンションギャラリーを開設し、約300組を案内した。竣工まではまだ1年近くあるが、販売は想定以上に好調に進捗しており、今年5月ごろの完売も見通す。契約者の居住地は地元の港北区が約4割で横浜市で約7割。東京都内からも約1割おり、新線開通の効果がみられる。勤務地は都内と神奈川で半々。東京・神奈川以外からの購入も一部あり、都心に出て来た際のホテルや仕事場としての利用を想定しているという。都心へのアクセス向上と駅から7分の立地、周辺に商業施設や公園などがあり生活利便性と住環境が良い点などが評価されている。

─国交省、EVや宅配ボックス導入に対応

国土交通省は、マンション標準管理規約の改正案を示し、パブリックコメントを3月2日まで受け付けている。改正案では、所在不明者が出ることを防ぐための管理組合員名簿・居住者名簿の仕組みが導入された。修繕積立金の変更予定の明示、電気自動車（EV）用の充電設備や宅配ボックス設置などにも対応した改正となっている。

管理組合員の現住所・電話番号・緊急連絡先に変更があった時は、直ちに書面で届け出ることを義務付ける。専有部分を第三者に貸す場合も、管理組合に届け出ることを義務化した。組合員名簿・居住者名簿を作成し更新することも記載。組合員名簿の閲覧請求は組合員に限定する。一方で、組合員以外から閲覧請求があることも想定し、地域やマンションの実態に応じて閲覧請求者の範囲を定めることは可能とした。

宅配ボックスを既存のマンションで導入する場合の手法も盛り込まれた。宅配ボックスは、設置工事が壁や床面に固定するなど、共用部分の加工の程度が小さい場合は、過半数賛成で通る「普通決議」によって設置できると明記。EV充電設備は、仕様上のルールや使用料をあらかじめ定めておくことが望ましいとし、導入の決議は宅配ボックスと同様、普通決議で行う。

修繕積立金の変更予定の見える化も進める。総会で、長期修繕計画上の積立予定額と、現時点の積立額の差を明示する。修積金の変更予定も示す。また、マンション売買時の購入予定者に対する情報提供項目例に、長期修繕計画上の修積金の変更予定額と変更予定時期を加えた。国交省はパブコメ後、3月中の規約改正を予定する。

東急コミュニティーは北海道北広島市と地震発生時の住家の被害認定調査に関する協定を結んだ。事前に管理組合の承諾を得た同社管理のマンションで、地震で一定の被害が確認された場合に被害調査を行い、北広島市へその調査結果の資料を提供し、管理組合に報告する。北広島市は同社の提出資料をもとに被害の認定・判定を行うことで、罹災証明書を迅速に交付できるようになる。両社は19年から意見交換や合同研修を行い、22年からは共同研究を進めてきた。東急コミュニティーが同市で管理受託するマンションは2物件。同社は他の自治体への取り組み拡大を検討していく。

―法制審、マンションの管理・再生円滑化

法制審議会（法務相の諮問機関）は15日夕、マンションの建替え要件の緩和などを盛り込んだ区分所有法の改正要綱を、小泉龍司・法務相に答申した。答申を受け法務省は、改正法案の早期国会提出を目指す。

改正要綱は、マンションの管理円滑化を図る方策として、所在不明者を決議の母数から除外する仕組みや、出席者の多数決による決議を可能とする仕組みなどを盛り込んだ。建物の再生円滑化を図る方策としては、耐震性不足など一定要件を満たす場合に、建替え決議要件を4分の3（現行5分の4）に緩和する。建替えと同等の多数決での▽建物・敷地一括売却制度▽建物取壊し制度▽建物を取り壊したうえでの敷地売却制度－も創設する。建替え以外の再生手法のバリエーションを広げる目的だ。これまで全員合意が必要で、事実上不可能だった一棟リノベーション工事も、建替えと同等の多数決で可能にする。

改正要綱には、団地の一部建替え・一括建替えの要件緩和も入った。団地内の一部建替えは、敷地共有者の承認要件（現行4分の3）を満たすことが困難。そこで建替え対象建物が耐震性不足など一定要件を満たす場合に、承認決議要件を3分の2に引き下げる。一括建替え決議は、現行の「全体5分の4・棟ごと3分の2」の賛成要件を、全体要件は一定要件のもと「4分の3」に、各棟要件は「いずれかの棟で建替え反対者が3分の1を超えないこと」に緩和する。

答申に先立ち行われた同日の法制審総会で小泉法相は、「老朽化した区分所有建物が増加しており、その管理・再生の円滑化を図るため、所要の法整備を早急に行う必要があると考えている」と挨拶した（川原隆司・法務次官が代読）。法案の国会提出時期は未定。

東急建設は東京・渋谷区でオフィスと店舗からなる賃貸ビルを開発する。同社の賃貸不動産ブランド「TQ」の新築物件の第2弾。省エネルギーとウェルネス、木材活用に取り組み、環境や快適性を意識したビルとなる。渋谷駅から徒歩7分の場所に建設する。

所在地は渋谷区宇田川町42。RC造と木造を組み合わせた4階建てで、1階が店舗、2～4階がオフィスとなる。延床面積は1277・28㎡。来春の竣工を予定する。一部の構造材などに木材を使い、森林認証を受けた森林の木材を採用する「SGEC／PEFCプロジェクト認証」をゼネコンの自社開発で初めて取得する予定。そのほか、BELSで「ZEBレディ」評価、「DBJ　Green　Building認証」、「CASBEEウェルネスオフィス評価認証」の取得も予定する。東急建設は「TQ」ブランドを22年秋に立ち上げ、保有する賃貸不動産に冠してきた。新築では今月竣工する予定の京都の賃貸マンションが初弾だった。

―東日本レインズ、戸建はわずかに下落

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は13日、1月の不動産流通市場動向を公表した。首都圏では、中古マンションの成約件数は2711件（前年同月比5・0％増）で、8カ月連続で前年同月を上回った。成約㎡単価は75・98万円（11・2％増）、成約価格は4860万円（13・7％増）とそれぞれ40カ月以上連続の上昇で、2ケタ増の強い伸びだった。中古戸建住宅は、成約件数が962件（1・7％増）と2カ月連続で前年を上回ったが、成約価格は3803万円（0・6％減）で5カ月ぶりに前年同月を下回った。

中古マンションの新規登録件数は1万6526件（0・4％減）、在庫件数は4万7449件（8・6％増）だった。在庫の前年超えは24か月連続。エリア別では、成約件数で東京都区部の1246件（10・9％増）が首都圏の増加を牽引した。神奈川県のみ、横浜市・川崎市の448件（1・3％減）と神奈川県他の161件（9・6％減）で前年割れ。成約㎡単価は東京都区部の108・72万円（8・7％増）に加え、多摩で58・89万円（17・5％増）、神奈川県他で45・61万円（19・4％増）など全エリアで上昇した。

中古戸建住宅の新規登録件数は5972件（25・2％増）、在庫件数は2万564件（35・0％増）で、揃って大幅に増加した。エリア別にみると、成約件数で東京都区部の178件（8・5％増）と多摩の121件（9・0％増）、千葉県の222件（5・7％増）が前年より増加。神奈川県他は119件（9・8％減）と1割近く減少した。成約価格は東京都区部で7107万円（7・5％増）と上昇した。一方で、多摩の3408万円（12・4％減）、神奈川県他の3112万円（16・3％減）は2ケタ減だった。

東急不動産と東京メトロは東京・明治神宮前駅前の商業ビル「東急プラザ原宿ハラカド」を4月17日に開業する。表参道と明治通りが交わる交差点の西側に店舗を中心とする再開発ビルを建てた。東急不動産は昨年11月に渋谷駅桜丘口に複合施設「渋谷サクラステージ」を竣工させた。今回原宿の中心地に75店舗が入る新たな商業ビルができ、渋谷駅を起点とする「広域渋谷圏」の街づくりが一歩前進した。

ハラカドはJR原宿駅徒歩4分の立地。施設規模は地上10階地下2階建てで、延床面積約1・99万㎡。物販や服飾、飲食、サービスなどの店舗で構成し、イベントスペースやクリエイターの発信拠点もある。交流や体験、出会いなどを促す個性的な店舗を集めた。地下に高円寺の老舗銭湯・小杉湯が銭湯を開き、地上7階には屋上庭園を作る。神宮前交差点東側にある既存の「東急プラザ表参道原宿」は「東急プラザ表参道オモカド」に改称し、両館をイベントなどで連動させる。再開発をめぐっては20年1月に権利変換計画が認められ、同年11月に着工。23年8月に竣工した。

─政府、地域と居住者のミスマッチ防ぐ

政府は9日、二地域居住者を増やすための新たな制度を盛り込んだ「広域的地域活性化基盤整備法」の改正案を閣議決定した。二地域居住の実現に重要な、居住者受入れ地域の住まい・なりわい（仕事）・コミュニティの確保を支援する。改正法案には、不動産業者もなり手として想定されている「二地域居住等支援法人」の制度創設も含まれる。所管の国土交通省は、2月上旬の通常国会提出を目指す。

広域地域活性化法は、観光客など広域からの来訪者を増やすため、都道府県によるインフラ整備を支援してきた。改正により、求める二地域居住者像などを示す二地域居住の基本方針「特定居住促進計画」を、市町村が作成できるようにする。計画は住民の意見を取り入れてから公表し、地域と二地域居住者の求めるもののミスマッチを防ぐ。また、計画に定められた二地域居住拠点の整備事業では、柔軟な事業実施のための特例も設ける。例えば、住居専用地域で二地域居住者向けのコワーキングスペースを開設しやすくする。

官民連携も強化する。市町村長は、二地域居住促進の活動を行うNPO法人や不動産業者などを「二地域居住等支援法人」として指定できるようにする。支援法人には、空き家や仕事に関する情報を提供する。支援法人は、市町村長に対して特定居住促進計画の作成や変更の提案も可能。

改正案が国会で成立した場合、施行は秋頃の予定。市町村の特定居住促進計画作成を施行後5年間で600件、支援法人指定数を同期間600法人を目標とする。閣議決定を受け、斉藤鉄夫・国土交通大臣は「二地域居住の普及定着を通じ地方への人の流れを創出・拡大し、地域活性化を図っていきたい」と述べた。

―三幸と地所リアル、オフィス需給調査

三幸エステートと三菱地所リアルエステートサービスは、1月の東京主要エリアにおけるオフィス需給の動向を公表した。三幸エステートは、都心5区にある1階200坪以上の大規模ビルの空室率を4・91％（前月比0・06㌽減）、潜在空室率を7・60％（0・20㌽増）とした。三菱地所リアルエステートサービスは、都心5区で延床面積3000坪以上のオフィスビルの空室率を5・99％（0・32㌽減）とした。

1月のオフィス需給動向について数値の若干の改善がみられたが、三幸エステートの今関豊和チーフアナリストは、「昨年竣工した大規模ビルでは全体で8万坪超の空室が残り、内定率は3割ほどとみられる今年の竣工ビルと合計の空室は20万坪超に及ぶ。一方、働き方の変化など新しい要素が入り、オフィスの検討から入居までは長期間化した」として、25年の大量供給を前に空き床の動きを注視すべきとみている。共益費込の坪当たり募集賃料は2万7964円（94円増）で、2万8000円前後の横ばい傾向が続いた。

三菱地所リアルエステートサービスの調査では、都心5区の空室率が5％台まで低下したのは23年2月以来となる。品川区と江東区を加えた主要7区の空室率も6・12％（0・32㌽減）で、調査では「空室率は23年8月以降回復傾向」と分析した。坪当たりの平均募集賃料でみると、都心5区が3万398円（1円減）、主要7区は2万8176円（23円増）でほぼ横ばいだった。一方で、渋谷区の賃料は3万1349円（1770円増）で、一時的に落ち込んだ23年11月の2万7847円からみると2カ月で3502円の強い上昇。「需要が高い渋谷駅周辺物件を中心に募集賃料が上昇していることなどが影響」とした。

東急不動産と大成建設、三井不動産レジデンシャル、大成有楽不動産、日本郵政不動産が参加組合員として参画する「白金一丁目西部中地区第一種市街地再開発事業」の権利変換計画が7日付で東京都に認可された。再開発では39階建てで総戸数973戸の高層住宅や店舗、工場のほか、3300㎡の広場などを整備する。来月に既存施設の解体を始め、25年6月に本体工事に着手する。28年度の竣工を目指す。

計画地は東京メトロ南北線と都営三田線の白金高輪駅徒歩3分。地区面積約1・6ha。再開発ビル「白金アエルシティ」に隣接する。駅から計画地に至る歩行動線を確保し、街の回遊性を高める。開発地をA、B両街区に分け、南側のA街区に高層住宅や子育て支援施設など、B街区に住宅、工場などをそれぞれ設ける。総事業費は790億円と試算。そのうち工事費に589億9200万円を充てる。

東急は、今月以降に着工する全ての賃貸マンション「スタイリオ」に、3つの環境認証の取得を標準仕様として導入する。建物竣工前に「ZEH－M オリエンテッド」、建物竣工後に「DBJ Green Building認証」と「CASBEE不動産」の3つの環境認証を取得する。分譲マンションに関してはすでに23年以降に着工する全物件で「ZEH－M オリエンテッド」の認証取得など環境負荷を軽減する５つの取り組みを導入している。

―コリアーズと三鬼、需給の調査を公表

コリアーズ・インターナショナル・ジャパンと三鬼商事は8日、東京都心のオフィスビルの需給動向を公表した。コリアーズは、基準階面積が概ね300坪以上のグレードAオフィスビルにおける23年第4四半期（4Q、10～12月期）の空室率を4・0％（前期比0・5㌽減）、坪当たりの想定成約賃料を3万700円（1・3％増）とした。三鬼商事の100坪以上の主要ビルが対象の調査で24年1月の平均空室率は5・83％（前月比0・20㌽減）、共益費を原則含まない坪当たり募集賃料は1万9730円（18円減）だった。

コリアーズの調査では、堅調な需要に支えられて空室率の低下と賃料が上昇した一方で、入居工事期間が長引くなどの影響から、移転を決めたテナントでも既存物件への解約予告が遅れている可能性もあるとみている。リサーチ責任者の川井康平氏は、「堅調な需要はあるが、テナントの入居期間が伸び、フリーレントの期間も伸びているとの声が営業現場からある」と語った。23年通年をみると20万坪の大きな供給があったものの、需要は22万600坪で供給を超えた。空室率は4・0％と前年を0・7㌽下回り、賃料の3万700円は前年より0・3％上昇した。

三鬼商事は、24年1月の空室率について、統合や館内縮小による解約はあったが、大型成約があって都心5区の空室面積は約1万7000坪減少した。エリア別の詳細で空室率は、新宿区が4・85％（前月比0・22㌽減）となり、3年ぶりに4％台まで低下した。中央区の6・66％（0・38㌽減）や千代田区の3・16％（0・01㌽減）と合わせて、前年同月より1㌽近い低下をみせた。賃料は渋谷区が2万2655円（191円増）で、前年同月より1304円の上昇だった。

東急不動産ホールディングスは8日、渋谷駅桜丘口に昨秋竣工させた総延床面積25万㎡超の再開発ビル「渋谷サクラステージ」のオフィス棟の一部を売却すると発表した。売却先は、国内機関投資家の投資ファンドと東急不動産が匿名組合出資する特別目的会社。売却対象はオフィスが入る「SHIBUYAタワー」の10～23階、28～37階、38階の一部フロアにおける区分所有権の49％共有持ち分相当。帳簿価額は715億9500万円（23年12月31日時点）。9日付で相手方と契約を交わす。運営は売却する床も含め東急不動産が継続。アセットマネジメント業務を東急不動産キャピタル・マネジメントが請け負う。売却理由は「他人資本の活用による関与アセット拡大と効率性向上の観点」としている。

シービーアールイー（CBRE）は、23年第４四半期（4Q、10～12月期）の国内における主要エリアの路面店舗の需給動向を公表した。空室率をみると東京の主要エリアで、銀座は2・8％（前期比0・7㌽減）、表参道・原宿は2・9％（2・8㌽減）、新宿は5・8％（0・9㌽減）、渋谷は3・8％（0・3㌽減）と、いずれも低下した。調査では、銀座で100坪超の空き床複数や、原宿で200坪超の空室がそれぞれ消化されるなど、出店意欲が強いとした。

ハイストリートの坪当たり想定成約賃料は、銀座の26万3000円（2400円増）、渋谷の13万4400円（5000円増）と前期に続いて2期連続で上昇した。表参道・原宿は19万8800円（増減なし）、新宿は17万円（増減なし）で横ばい。銀座のハイストリートは空室が不足気味で、出店者は検討エリアを広げる傾向という。今後のハイストリート賃料の動向について、1年後の24年4Qは1・5％の上昇、19年4Qと比べると3・5％上昇の水準を予測した。

─国交省検討、窓・給湯器の改修を対象

国土交通省は5日、既存建築物を対象にした省エネ性能表示ルールの検討に着手した。24年4月から、不動産広告に専用の省エネ性能ラベルを表示する「建築物の販売・賃貸時の省エネ性能表示制度」が始まる。同制度は新築を対象にするが、今後は既存建築物にも表示を拡大する。23年度内は既存住宅が省エネ改修を行った場合の部位表示を検討。24年度からは既存非住宅のエネルギー消費量の実績値をベースにした表示を検討していく。

既存建築物は、設計図書が残っていて仕様から断熱性能などが把握できるものと、資料が残っておらずわからないものが存在する。既存建築物のうち、断熱性能などがわかるものに対しては、24年度中にも省エネ性能表示制度のラベルを活用した新築と同様の表示を始める方向で進める。

断熱性能が分からない既存建築物のうち、高断熱窓や高効率給湯器への改修を行った既存住宅には、「改修部位専用ラベル」を広告に表示する。5日に開催された省エネ性能表示の検討会では、既存住宅向けの改修部位専用ラベルのたたき台を示した。省エネ性能表示制度の新築ラベルとは別の視認性を高めたラベルとし、窓・給湯器の改修を基本にしつつ、外壁断熱、断熱ドア、節湯水栓、高断熱浴槽、太陽光発電設備を導入した場合はその情報も表示できるようにする。

国交省は、3月27日の次回検討会で改修部位専用ラベルの運用と普及方法について議論する。新築を対象にしている省エネ性能表示制度のガイドラインを改訂し、24年度中にも改修部位専用ラベルの広告表示開始を目指す。

―ホテルは前年2・5倍の5290億円

シービーアールイー（CBRE）は、23年第4四半期（4Q、10～12月期）の日本における事業用不動産への投資動向をまとめた。23年4Qの投資額は6600億円（前年同期比57％減）だった。投資額の内訳は、Jリートが1720億円（52％減）、Jリートを除く国内投資家が4000億円（48％減）、海外投資家は880億円（78％減）だった。前年同期に4400億円で売買した大型取引の「大手町プレイス」の反動減が表れたほか、23年半ばから慎重姿勢に転じた海外投資家が振るわず、前年同期を下回った。23年通年の投資額は、前年より3％減の約3・8兆円だった。

通年での投資額は、海外勢による投資額が前年比で28％減少した影響から前年割れ。一方で、Jリートを含む国内勢の投資額は前年より12％増加した。アセットごとにみると、ホテルが前年の2・5倍となる約5290億円まで拡大したため、投資額は19年を超えて過去5年の最高額を記録した。一方で、オフィスは約1・1兆円となり、前年比で43％の減少だった。

4Qの投資についてアセット別では、オフィスが1660億円（81％減）だった。「大手町プレイス」の反動減に加えて、海外投資家の取得も低調だった。住宅は1870億円（50％増）と前年より大きく増加。大和証券リビング投資法人の賃貸住宅とヘルスケア施設の合計19施設・469億円の大型取引などが影響した。商業施設も1150億円（48％増）まで拡大。家電量販店エディオンが大阪市内の旗艦店「なんば本店」を540億円で取得した取引などがあった。

Jリートによる投資額の1720億円の内訳をみると、アセットタイプ別で住宅は520億円（23％増）となり、4Qとして12年以来の高水準だった。

GAテクノロジーズは、グループの神居秒算を通じて、不動産投資に関心ある中華圏の投資家329人へ日本の不動産に対する意識を調査した。日本不動産に投資するタイミングだと思うかを尋ねると、「はい」が87・5％だった。調査では、23年8月に中国の海外渡航制限が解禁されたことで、日本への関心が高まっているとみている。日本の不動産を投資対象として選ぶ理由の最多は「利回り」が45・6％で、「資産価値」の43・5％とほぼ並んだ。

日本の不動産の魅力に関する質問では、「世界的に見て日本円は価値が落ちにくく、不動産の価値も落ちにくい」とする回答が59・0％で最多だった。続いて、「空室率が低く、安定した収入源を作れる」の51・9％と、「他の先進国より、不動産価格が安い」の42・0％。関心の高い物件タイプは「アパート、マンション」の53・2％が最多で、「戸建て」の43・2％が続く。「ビル一棟」は22・5％、「宿泊施設」は18・5％、「オフィス・店舗」は9・4％だった。調査では、「大型連休での訪日後に神居秒算へ問い合わせを行う事例は増加傾向」としている。

東急Re・デザインは、リフォーム・リノベーションに役立つ情報サイト「リクラス」を開設した。建材ECなどを展開するHAGS（東京・渋谷区）が同サイトをプロデュース。サイト内はリフォーム・リノベに対する基礎知識や東急Re・デザインが手掛けたリフォームの施工事例を紹介。また専門用語や最新のトレンドなどを分かりやすく解説している。URLはhttps://rekurasu.tokyu-re-design.co.jp/

―三幸とニッセイ基礎研、東京4Q調査

三幸エステートとニッセイ基礎研究所は2日、成約賃料に基づいた23年第4四半期（4Q、10～12月期）におけるオフィスマーケットの調査を公表した。東京都心部のオフィスで共益費を除いた賃料について、Aクラスビルは坪当たり2万5240円（前期比588円増）だった。4四半期ぶりに上昇したが、需給バランスの影響から今後は下落傾向を見込んでいる。

Aクラスビルの空室率は6・9％（0・2㌽増）で、13年3Q以来の7％台が目前となった。前年同期と比べると3・3㌽の増加となり、コロナ禍以降の上昇傾向が続いている。働き方の見直しや、館内増床による空き床の消化は緩やかな速度で進んだが、新築ビルの竣工や部分解約などで、今後も空室率は相対的に高い水準での推移を予想している。

Bクラスビルの賃料は1万8918円（798円増）、空室率は4・3％（0・5㌽減）だった。賃貸条件を緩和して割安感が出たビルを中心に、拡張移転や増床のニーズがみられた。一方で、資材価格の高騰や建設会社の人手不足などから、原状回復工事のコストが増加していることに加えて、工事期間も伸びている傾向がみられた。新築ビルの供給が影響した二次空室の顕在化には、以前よりも長いタイムラグを要するようになったと考えられるという。

Cクラスビルをみると、賃料が1万7202円（863円増）で3期ぶりに上昇した。空室率は4・4％（0・1㌽減）だった。オフィス戦略の見直しによる移転や新築ビルに空室があった一方で、拡張移転などによる空室の消化も進んで、小幅な動きにとどまり、横ばい傾向が続いている。

シービーアールイー（CBRE）は、23年第4四半期（4Q、10～12月期）の国内における物流施設の需給動向をまとめた。首都圏の大型マルチテナント型物流施設の空室率は9・3％（前期比0・4㌽増）だった。首都圏の空室率が9％台となるのは16年以来。新規供給は国道16号エリアの3棟で10・4万坪があり、稼働率は2割程度にとどまり、多くの空き床が残った竣工となった。一方、新規需要は7・3万坪で、この2年間では最も少なかった。4Q時点での空室面積は、過去最高の前期を更新して58・1万坪となった。

新規契約テナントは、物流会社が中心で、1棟契約や神奈川エリアの複数物件の区画で契約する大手企業もあった。また、食品やアパレルなどの需要もあった。築1年以上の既存物件の空室率は2・7％（0・6㌽増）だった。坪当たりの実質賃料は4520円（前期比同じ）で横ばい推移。東京都下の一部エリアでは賃料が上昇している一方、茨城県、埼玉県が中心の圏央道外縁エリアで空室を多く残す物件などが賃料の下押し圧力となっている。

住宅金融支援機構によると、2月のフラット35の融資金利幅（買取型、融資率9割以下、借入期間21年以上）は、1・82％（前月比△0・05％）～3・47％（＋0・1％）となった。取扱金融機関が提供する金利で最も多い最頻金利は1・82％（△0・05％）で3カ月連続で下降した。融資率が9割超の場合の金利幅は、1・96％（△0・05％）～3・61％（△0・1％）。最頻金利は1・96％（△0・05％）で3カ月連続で下降した。

―カンテイ調べ、新築・中古で過去最高額

東京カンテイは1日、23年第4四半期（4Q、10～12月期）のマンション市場の調査結果を公表した。全国で戸当たり平均価格と戸数を掛け合わせた4Qの概算の市場規模が、新築マンションは1兆1411億6600万円（前年同期比1・7％増）、中古マンションは3兆9426億3900万円（15・8％増）。新築・中古を合算した市場規模は5兆838億500万円（12・3％増）で、四半期の最高額を更新した。また、23年の市場規模の概算は19兆9212億500万円で、過去最高額という。主任研究員の髙橋雅之氏は「新築価格の上昇が続き、中古のストック増加と新築に連動の価格上昇から規模が拡大した」と話す。

全国の4Qの市場規模は、新築マンションが4期連続で前年同期を上回ったが、19年から21年の4Qの水準と比較すると下回る規模だった。中古マンションは四半期ベースで4兆円に迫る水準まで拡大した。三大都市圏の規模拡大の速度は鈍ったものの、地方圏では前年同期を20％以上も上回る拡大がみられた。

首都圏の4Qのマンション市場をみると、市場規模は概算で3兆1856億1800万円だった。新築が市場規模で7027億1000万円（10・9％増）、坪単価は前期から4・0％減の417・4万円（20・1％増）、供給戸数は8769戸（6・1％減）だった。都心立地の高額物件の供給が減ったことが影響したとみられる。中古では、市場規模が2兆4829億800万円（15・0％増）、坪単価が前期から0・1％減の225・9万円（0・2％減）で、流通戸数は5万6378戸（14・2％増）だった。中古の流通戸数は4期連続で最高を更新したが、築浅物件の流通戸数に関しては年間を通じて概ね減少傾向だった。

東急と東急Re・デザインは東京・中目黒でヴィンテージマンションをフルリノベーションし、店舗とオフィス、SOHOからなる複合ビルとして今月開業する。東急が21年6月に一棟管理を受託し、1年間賃貸マンションとして運営していた。物件の所有は三菱UFJ信託銀行。東急Re・デザインが施工、リアルゲイトが企画や運営管理を担う。東急とリアルゲイトの協業シリーズ「IOQ」の第3弾となる。

ビル名は「LANTIQUE（ランティーク）　BY　IOQ」。東急東横線・代官山駅から徒歩8分、中目黒駅から徒歩13分の立地。建物はSRC造地上5階地下1階建てで、87年の竣工。延床面積3107・82㎡。店舗1区画、オフィス17区画、SOHO17区画からなる。駐車場だった地下部分は既存の躯体を生かして共用ラウンジや店舗にした。ワーカーが愛犬と一緒に仕事をできるペットフレンドリーワークプレイスとして展開する。物件の所在地は目黒区中目黒1―1―17。

―CBRE、全グレードで空室率も低下

シービーアールイー（CBRE）は、国内におけるオフィスの23年第4四半期（4Q、10～12月期）の需給動向を公表した。東京の主要5区中心で延床面積1万坪以上などが対象のグレードAのビルは空室率が5・7％（前期比0・9㌽減）、坪当たりの想定成約賃料が3万4650円（0・3％増）だった。東京のオフィスエリア内にある延床面積1000坪以上が対象のオールグレードのビルは、空室率が4・7％（0・5㌽減）、想定成約賃料が2万1300円（0・1％増）だった。グレードAマイナスやグレードBも含む全グレードで、賃料は上昇し、空室率が低下した。

全てのグレードで賃料が上昇したのは、20年1Q以来で約3年ぶり。新規の需要が強含んだため、一定以上の競争力があり、空き床の消化も進んだビルを中心として、これまで引き下げていた賃料を、上げ戻す動きが散見された。一方で、立地で見劣りする築古ビルなどに、依然として賃料を引き下げる動きも少なからずあり、賃料の動向はビルによって差が表れた。4Qの新規供給は、渋谷駅直結のグレードAビルを含む4・7万坪があった。近隣のIT関連企業やエリア外からも複数の大型移転の需要を獲得した。

4Qの動向の特徴として、新築・築浅の大型ビルは採用強化に向けた空室消化などが進んだほか、既存ビルでは国内企業を中心にグレードアップや立地改善を目的とした移転需要などの取り込みがみられた。新築・築浅ビルへの移転が活発化することで、今後は既存ビルでの二次空室の本格化も想定。25年の約25万坪におよぶ大量供給を前に、賃料は再び下落する傾向への転換を見込んでいる。

―アットH、一方で東京23区は最高額更新

アットホームは1月30日、首都圏における23年12月の住宅の売り出し価格動向をまとめた。中古マンションの平均価格は3883万円（前年同月比0・6％減）だった。2カ月連続で前年同月を下回った。対照的に、東京23区は5097万円（3・4％増）と調査を開始した17年以降の最高額を更新した。アットホームラボ執行役員の磐前淳子氏は、「都心部では現金一括による購入などの動きが良かった。一方で23区でも周辺部からは、資金力のある層のニーズは出尽くしたのではないかという声も届いた」と話す。

エリア別で、東京23区における調査の最高額の更新は5カ月連続。加えて、都下の3241万円（2・4％増）と、横浜市・川崎市を除いた神奈川県他の2637万円（2・1％増）が最高額を更新した。横浜市・川崎市は3386万円（0・4％増）、さいたま市は3473万円（0・9％増）、西部を除いた千葉県他は2055万円（1・2％増）で前年超え。埼玉県他の2552万円（1・8％減）と、千葉県西部の2875万円（2・7％減）は前年割れだった。

新築戸建の23年12月の価格動向をみると、首都圏全体の平均で4555万円（1・1％増）だった。エリア別で、東京23区は6774万円（0・6％減）で前年同月を下回った。さいたま市も4344万円（3・3％減）、千葉県西部も4184万円（0・9％減）と前年割れだった。小幅な上昇は、横浜市・川崎市の5240万円（0・5％増）、神奈川県他の4027万円（0・3％増）、都下の4730万円（0・8％増）の3エリア。千葉県他は3225万円（1・6％増）、埼玉県他は3665万円（1・5％増）となり、エリアごとに動きの違いが表れた。