賃貸住宅投資と一口に言っても、その種類は多種多様です。投資用の区分マンション選びを解説する前に賃貸住宅系の投資にはどんなものがあるのか、それらの特徴についてお伝えします。

目次

賃貸住宅投資の種類

⼀棟物件への投資と
区分マンションへの投資

区分マンション投資の種類

賃貸住宅投資の種類

上記の図は「投資用の賃貸住宅にはどんなものがあるのか」その代表的なものを示したものです。
賃貸住宅投資は、まず、実物不動産を所有するか、証券化された商品を所有するかにより分類できます。実物不動産投資についてはこのあと詳しく解説します。一方、証券化商品の代表はJREITなどの不動産ファンドです。JREITの投資口は低額のものでも1口4万円程度しますが、クラウドファンディングで1口1万円といった小口化された商品も増えており、多様化が進んでいます。

実際に不動産を所有するタイプの賃貸住宅投資では、自己所有土地の活用か、新たに土地や建物といった不動産を購入するかに分かれます。未利用や用途変更を考えている自己所有の土地に賃貸用の住宅などを建築して収益をあげるパターンは、一般的に「土地活用」と呼ばれ、ハウスメーカーやアパート専業メーカーがしのぎを削っています。
　次に新たに土地や建物を購入して賃貸住宅投資を行う場合ですが、こちらは1棟での所有か区分での所有かに分かれます。1棟で所有すれば、土地と建物すべてを所有（所有権の場合）することになります。区分所有の場合は、専有部の所有権と案分された土地（＝建付地）の所有権、共用部については区分所有者全員の所有（共同所有）ということになります。

⼀棟物件への投資と区分マンションへの投資

賃貸用住宅投資を行う場合、1棟で所有するか区分で所有するかは大きな分かれ道です。例えば、ワンルームマンションを1室（区分所有）するのも、10室のワンルームがある⼀棟物件もどちらも「ワンルーム物件」への投資と言えます。
価格が大きく異なる事はいうまでもありませんが、メリットデメリットをまとめると下図のようになります。

区分マンションへの投資は、⼀棟物件投資に比べて、様々な面で「ラク」あるいは「手軽」と言えそうです。もちろん、投資ですから「それなりのふんぎり」が必要ですが、多くの方々が投資を行っていることから、管理運営などサポート体制も充実しています。ただ一方で、投資額・購入金額が1棟物件に比べて少ないことから、その分享受できるメリットも小さくなります。
　1棟物件投資のメリットは、複数の部屋があることからの空室リスクの分散と、なんといっても敷地（＝建付地）の所有権を全て有することが大きいと思います。

区分マンション投資の種類

区分マンション投資とは、いうまでもなく「区分マンションを購入して、それを貸す」ということですが「どんな物件を買うか」により、投資金額のサイズ、リスクやリターン（＝利回り）やキャッシュフローが大きく異なります。

まず、新築物件に投資をするか、中古物件に投資をするか、この選択で大きく異なります。そして、広さや部屋数によっても違いがあります。区分マンション投資と言えば、投資を前提（オーナーが住まない前提）とした新築のワンルームマンション（単身者向けの１Rや１LDK、20～35㎡など）が中心でした。しかし、2000年以降は中古物件の流通が増え、いまでは中古物件の方が主流となりつつあります。また、部屋タイプではワンルームマンションだけでなく、カップルタイプ（１LDKや２DK、35㎡～50㎡など）が増えました。

さらに、2013年以降大都市部で分譲マンション価格上昇が続いていることもあり、例えば駅から距離の近いタワーマンションのファミリータイプ部屋（70㎡～100㎡程度、２LDKや３LDKが中心）なども、賃貸用として購入する方が増えました。都心の駅から数分に建てられたあるタワーマンションでは、1/3近くの部屋では所有者が住んでいない、つまり賃借人が住んでいるという物件もあるようです。このように、いまでは投資用区分マンションの物件は多種多様となっています。このように「区分マンション投資＝ワンルームマンション」という時代ではなくなり、投資する方をサポートする企業もだいぶん進化してきました。

区分マンション投資において、新築がいいのか中古がいいのか、そのメリットデメリットは？などについては次回で解説していますの、そちらも合わせてお読みください。