区分マンション投資において多くの方は金融機関からの融資を受けて投資を行います。第8回でもお伝えしましたが、融資を受けて投資ができることが不動産投資の特徴の１つです。
新築区分マンション物件への投資の場合はデベロッパーが事前に提携ローンが用意されており、融資審査を経て融資実行へという流れになります。しかし、中古区分マンション物件（中古の賃貸目的の物件）の購入に際しては、このあと解説しますが新築物件に比べて、やや状況が異なります。
区分マンション投資において、新築供給が少なく、また新築物件はかなり高額となってきています。そのため中古物件への投資（購入）が、もはや主流となってきました。中古物件への投資は「金融機関の融資が承認されるかどうか」が、大きなカギです。

目次

物件管理と賃貸運営管理

個人の信用力

物件の担保力

仲介会社の信用力

物件管理と賃貸運営管理

賃貸用（投資用）中古不動産の購入において「融資が承認されるかどうか」「いくらまでの金額の融資を受けることができるか」など、融資条件に影響を与える要因を分解すれば以下のようになるでしょう。

これらのことを金融機関審査にかけて「融資実行可or不可」を判断、可能なら「いくらまで融資するか」「金利」「最大融資期間」などを決めます。
ここからは、順を追ってこの４つの要素を解説します。

個人の信用力

購入者（あるいは購入企業）が年収（企業の場合は年商・経常利益）などの情報を提供して、金融機関の融資審査を受け、クリアすれば融資実行を受けるという流れです。
それでは、どんな要因が審査を左右するのでしょうか。

不動産投資・不動産購入における金融機関に対しての「個人の信用力」に与える要因を分解すれば、以下のようになるでしょう。

年収・勤続年齢・年齢・職種
（に加えて他に不動産担保のローンがあれば融資余力)

個人の信用力の1つ目の要素は年収です。自宅と異なり、賃貸用不動産ローンの返済原資は、入居者からの賃料です。そのため、理論上はローン返済を含めた収益シュミレーションがプラスになっていれば、問題はありません。しかし、月々のキャシュフローがマイナスの物件では、購入者の支払い余力が求められます。また、収益シュミレーション通りに行かないこともあり得ますので、その際の支払い力の判断になります。
また、自宅購入時の住宅ローンの時と同じように、勤続年齢は「安定的な収入があるかどうか」の判断材料になります。転職後間もない方や短期間での転職を繰り返している方などは、不利になる可能性があります。
次に年齢ですが、こちらは住宅ローンと同じように完済時の年齢に上限を持たせている金融機関が多いようです。
最後に職種についてですが、公にはしていないようですが、一部金融機関では、給与が一定以上あっても、そのうちインセンティブ給のウエイトが高いような業界・職種の方は否認されることもあるようです。ある年は年収2,500万円、前年は年収200万円、前々年は年収500万円というような年収イメージの職種です。安定収入がない（つかめない）との判断と思われます。
　個人の信用という観点では、既に自宅のために住宅ローンを借りている（残債務額による）や別に投資のための不動産を所有しており、そのために融資を受けている（残債務額による）、などは、当然、融資余力がどれくらいあるかということで、判断材料になります。

物件の担保力

次の要因は、物件の担保価値です。不動産への融資では、貸し手（＝金融機関）は、物件に抵当権を設定します。つまり、担保になるということです。担保価値を判断して、その額を限度として金融機関は融資を行います。
中古物件の販売価格（＝購入金額）は、売り手と買い手の合意で決まりますが、その額がそのまま金融機関が判断する物件価値とは限りません。例えば3,000万円で売買契約をしても、担保価値が2,500万円と判断されることもあれば、相場より安く買えた場合などでは、3,000万円以上と判断されることもあります。

仲介会社の信用力

意外に知られていませんが、投資用の区分マンションを仲介会社経由で購入する場合は、その仲介会社の信用力に（＝提携力）により、利用できる金融機関の数に差があります。社歴が浅い企業や、小さな仲介会社では、利用する金融機関を自分で探さなければいけない、ということもあるようです。また、利用できる（つまり仲介会社が提携している）金融機関の数が多いと比較することもできますし、優遇金利を適用してもらえることも多いようです。このような仲介会社の信用力は「長年にわたり実績があること」「業界内外からの信頼があること」などが背景にあります。東急リバブルでは多岐にわたる金融機関をご紹介可能です。