区分マンション投資における物件選びで何を重要視するかは、投資を行う方それぞれで異なります。「利回り」は「リスクの選好度合い」で異なりますし、物件価格や借入限度額は、組み入れる自己資金額によりことなります。
しかし、どんな投資家の方でも、物件選びで注目する点は「立地」と「間取り」でしょう。特に、区分マンション投資初心者の方は、この２点については、じっくり吟味したいところです。ここでは、区分マンション物件選びにおける「二重丸の立地」「安定感のある間取り」について解説します。

目次

立地について

ねらい目の大学隣接物件

間取りについて

部屋の向きについて、
南向きにこだわるべきか？

立地について

区分マンション投資の物件選びでは、立地は重要なポイントです。
立地を2つの視点で考えます、
①駅からの距離
②周辺環境

鉄道インフラが充実している都市部においては、駅からの距離（徒歩時間）は最重要ポイントの１つです。バス路線が充実している都市（例えば目黒区の一部や京都市など）では、バス停からの距離に置き換えてもいいと思います。また、地方都市では、大規模商業施設までのアクセスが良いというのもアドバンテージになります。
駅からの徒歩時間では、1分＝80ｍで計算することになっていますので、5分で400ｍ、10分で800ｍというところです。私鉄の地上駅では概ねこの時間感覚ですが、地下の駅などは、これ以上の時間を要することが多くなります。こうしたことから、駅徒歩は10分未満（一ケタ）の物件が良いでしょう（実際の時間で、10分程度内で電車に乗れるイメージ）。

また、周辺環境という点では、日常生活に潤いをもたらすような自然環境が良い所や公園の近くなどは、ビュー（バルコニーなどからの）と環境の両方を満たしていれば、かなりポイントが上がります。こうした物件は、リモートワークの普及でさらに人気が出てきています。大きな公園、小さな公園、川（河川敷）の近くなどの物件です。

ねらい目の大学隣接物件

大学の近くは、①キャンパスのいい雰囲気やキャンパスのビューという「環境の良さ」だけでなく、
②単身者向けのお店が多く生活利便性がよい、
③親しみやすい街の雰囲気、
という、単身向けの区分マンション選びのアドバンテージポイントが満載な立地です。

その大学に通う学生需要はもちろん、若いサラリーマン需要も取り込めますので、需要の観点からも二重丸でしょう。
古くからある（伝統校）大学の多くは、都市の郊外（旧郊外の場合もアリ）に立地しています。駅から大学までは、徒歩5～10分程度歩くところが多く、その間に飲食店やコンビニ、ドラッグストアなどが多く点在し（かつては学生街と呼ばれていました）学生はもちろん、若いサラリーマンにとっても便利な街となっています。下町感が残る地域もあり、常に高い人気を誇ります。

また、特に有名国立大学や理系が強い大学などの近くの物件では、大学院に通う学生が多く、1度入居すると6年もの間部屋の退去がなく、安定した賃貸物件運営ができます。加えて、入退去に伴う費用、新規入居者募集の費用など、単身用マンションでは平均2～3年で入れ替わりことを考えれば、こうした費用が大幅に低減できます。

間取りについて

「どんな間取りがいいか」は、需要の観点からと選好の観点から考えることがポイントです。
まず、需要の観点ではワンルーム系の間取りがいいでしょう。実際、区分マンション投資で多くの方が購入する間取りは、ワンルームマンションタイプです。単身世帯は増加の一途ですし、特に都市部においてはワンルームマンションの賃貸住宅需要は旺盛です。ワンルームマンションは、本来1部屋だけの区分マンション（表記は1R、あるいはSTUDIO）ですが、玄関から部屋に向かう廊下に簡易キッチンが付いている物件の多くは、表記上では１Kと記載されています。人口動態の予測から考えると、一人暮らし用の１R、１K、１DKなどの物件は今後も需要が旺盛でしょう。このうち、都市部においては、広めの１DKや１LDKといったカップルや高年収単身向け物件が、今後の社会情勢から考えると、いま以上に人気がでるものと思われます。

次に「選ばれる間取り」の観点では「万人受けする無難な間取り」がいいでしょう。全体的に長方形で構成されている間取りが、賃貸物件を選ぶ方々にとって家具の配置など部屋での生活がイメージしやすいものです。三角形の部屋や曲線の部屋は、生活がイメージしにくいだけでなく、家具を配置した時にデッドスペースができて、実際の広さよりも狭く感じられます。

部屋の向きについて、南向きにこだわるべきか？

自己所有かつ自己利用の物件では、陽当たりのいい南向きや東向きが好まれ、価格も西向きや北向きの物件に比べて高く設定されています。しかし、特に都市部の単身用の物件では、仕事などで昼間に外出しているため、それほどこだわりを持たない方が多いようです。一方、子育て世代などが中心のファミリータイプの区分マンションの場合は、南向きや北向きは優位性が高くなります。
　ただ、例えば「東京タワーが見える」や「富士山が見える」といった、とっておきのビユー、川や公園といった開放感が保たれる、などの要因があれば、陽当たり要因より勝るということもあります。