区分マンション投資を行う方の多くは、毎日仕事で忙しくされている方でしょう。このため区分マンション経営（賃貸住宅経営）をスタートさせると、運営管理の一切を管理会社に委託される方が多いようです。購入するまでは、仲介会社や新築物件ならばデベロッパーの営業担当者とのやり取りが続きますが、その後は管理会社とのやり取りが主になります。そのため、管理会社との関係は区分マンション投資のカギとなります。

管理会社選びで多くの方が注目するのは、管理会社が「安心して任せられる優良企業」か、とともに「入居率の高さ」かと思います。ここでは、管理会社の役割と「入居率」について考えてみましょう。

目次

物件管理と賃貸運営管理

区分マンション投資で
最も気になる入居者の獲得

どんな集計で入居率を計算しているか

物件管理と賃貸運営管理

一般的なマンションにおいて、物件の管理はマンション管理会社が行います。共用部の清掃、エレベーターなどの保守メンテンテナンス、維持管理業務などです。
一方で、賃貸用マンションを所有し賃貸経営をするオーナーは、入居者募集、入退去管理、家賃や敷金出納管理、専有部内の設備故障の対応などは、行う必要があります。これらを外注する場合、賃貸管理会社（PM会社）に依頼することになります。したがって、物件購入後に主にやり取りを行うことになるのは、物件購入時の営業担当者ではなく、PM会社になります。

PM会社の中には、リフォームや修繕関連の相談、確定申告をはじめ各種 税務相談、また出口戦略（売却）の相談などに対応してくれる企業もあります。このような業務一切を適切にアドバイスできるPM会社に管理委託をしてもらうと区分マンション運営がスムーズに進みます。

不動産投資を長期視点で考えると、運営管理だけでなく売却などもワンストップで任せられる実績のあるPM会社の方が賃貸経営はスムーズにいくことは間違いありません。

区分マンション投資で
最も気になる入居者の獲得

区分マンション投資を行うにあたって「常に入居者が付くか」「安定的に賃料が入ってくるか」この2点は最も気になることです。いうまでもなく、入居者がいてはじめて、賃料収入を得ることが出来るわけです。
立地条件のいい、賃貸住宅需要の旺盛なエリアの物件では、あまり苦労することはありません。さらに、都市部の物件で、駅からの距離がそう遠くなく、築年数も浅ければ、ほとんど心配することはないでしょう。「入居者が安定的にいるか」は「物件選び」でおおかた決まるとも言えますが、購入したマンションは年々築年数が経ていきますので、長期保有するならばいつかは悩む時がくるかもしれません。そんな時に、管理会社の力量が問われます。

入居者の募集は、管理会社が自ら入居者を募る事もありますが、加えて管理会社経由で賃貸斡旋会社（客付け会社）に広く空室情報を提供して活動を行います。ここでは、いかにスピーディーに（空室期間を短く）入居者を獲得することが出来るかが、重要になります。そのため、各管理会社は、入居率の高さを謳って、客付け力の強さ、管理サービス力の高さをアピールしている例が多く見られます。

どんな集計で
入居率を計算しているか

管理会社が示している「入居率」ですが、計算方法に明確なルールはありません。
基本的には「管理している全物件数（全部屋数）に対しての、その時点で入居している部屋数」の割合が入居率です。しかし、実際には管理会社によって算出方法が少々異なるようです。
まず、母数である物件数に対しての考え方の違いです。基本的に、物件数とは、全管理物件数のうち賃貸することが可能な数ですが、この定義が管理会社によって異なります。例えば、管理を始めたばかりの物件は客付けがしにくいことから、不動産管理委託契約締結後3ヵ月以内の物件は含まなかったり、自社保有物件について含むところがあれば含めないところがあったりと、定義がバラバラです。この違いだけでも、入居率の計算では数%程の差がでてくることもあるでしょう。

また「空室＝入居していない部屋」の定義も様々です。例えば、空室を「入居者が退去してから1ヶ月経過した時点でも入居者がいない部屋」をカウントしている会社もあれば、逆に「前入居者が退去し内装工事が終わった時点、つまり、住めるようになってすぐの時点での空室」をカウントする会社もあります。
ここでは、どの定義が正しいかということではなく、重要なのは、単に入居率の数字だけで判断しないということです。定義が違うのであれば、数値に差が出るのは当然ですので「入居率の計算」についてきちんと説明をしてくれる管理会社を選びたいものです。

そして、そもそも入居率を公表している（＝“ウリ”にしている）場合「入居率がどのように計算されているか」を明示しているかどうかも、管理会社選びもポイントとなるでしょう。