不動産投資のプロが信頼する高い評価力と販売力

キャッシュフローが安定的な不動産投資市場

　米国生まれの投資会社であるフォートレス・インベストメント・グループは2006年、フォートレス・リアル・エステート・アジア合同会社（現フォートレス・インベストメント・グループ・ジャパン合同会社）を設立。第1号ファンドを組成した2009年から日本国内で本格的な不動産投資を行ってきた。昨年末にはソフトバンク・グループの傘下に入り話題を呼んだが、現在は第4号ファンドまで組成している。

「当社が組成しているのはオポチュニティファンド（私募ファンド）が主です。リスクを取って不動産を購入し、物件の価値を高めてJリートを含むコア投資家に売却して投資を回収するのが基本戦略です。今後、日本は少子高齢化で経済成長はあまり見込めませんが、不動産投資市場は安定したキャッシュフローが期待でき、有望なマーケットと分析しています」とフォートレス・インベストメント・グループ・ジャパンの在日代表である山下明男氏が、同社の投資戦略を明かす。

　たとえば2013年、同社は舞浜のシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを取得した。その後、リノベーションを行い一部の宴会場を客室に転換。さらに駐車場の一部を活用して175室の新棟を建設。800室だった客室を1000室に増やすなどしたうえで営業利益を高めて経営を軌道に乗せた。

「ホテルの場合、魅力的な設備をつくる、食事の質を上げる、クリーンネスを向上させるなどと同時に、運営コストを下げることも必要です。私たちは稼働率の低いホテルを買うことも多く、的確なアセットマネジメント能力がなければ失敗します。当社にはその専門部隊がいますし、傘下にホテルのオペレーション会社もあるのが強みになっています」（山下氏）

マーケット価格のリアルがわかる強み

　一方、2017年には東日本各地の雇用促進住宅約10万戸を総額約600億円で落札し、世間を驚かせた。雇用促進住宅の多くは築年数が古く、落札時の入居率は30％台という低さだった。同社は、大規模な改修工事を実施し、敷金、礼金、保証人の必要がない低価格賃貸住宅にリニューアルし、ビレッジハウスの名で入居者を募集。従業員向け社宅として一括借り上げする法人需要もあり、わずか1年間で約2万戸分の賃貸契約を結ぶ実績を上げている。

　このほかにも同社ではパブリックアセットの民営化に取り組んでおり、こうした不動産投資をさまざまな面でサポートしているのが東急リバブルのソリューション事業本部だ。2000年に発足した同事業本部は、法人向けの不動産仲介業を主力に、多くの優れた実績を上げてきた。その力を山下氏も高く評価する。

「不動産投資を行うときは、東急リバブルの不動産評価力やネットワークなどを活用させていただきました。特に日本での投資を始めた初期の頃は、リバブルの評価をずいぶん参考にしました。不動産業界では“リバブル評価”という言葉もあるくらいです。リバブルは個人向け仲介でも実績を重ねているので、リアルなマーケット価格がわかる。そこが強みでしょう」

　不動産投資には、買った物件を最終的に売却するまでの出口戦略が必要になる。そこでも「東急リバブルの力を借りた」と山下氏は言う。

「リバブルは全国で取引を重ねていて、富裕層などの顧客ネットワークが充実しています。日本の場合、組織対組織のディールでも個人取引と同様に人間関係が重視されます。リバブルは個人向け仲介の実績もあるので信頼関係がすごい。そこは長年の歴史が積み上げてきた力でしょう。東急グループというバックボーンもあり、圧倒的な安心感があります」

　東急リバブルソリューション事業本部投資営業第一部長の春原昌明氏は「当社は、大手不動産仲介会社の中でもいち早く投資用不動産市場に参入しました。その間に培ったネットワーク、営業力、販売力は一朝一夕に築けるものではありません」と話す。

　2014年、フォートレス・インベストメント・グループは東京、福岡を中心とする54棟の居住用不動産を担保とする債権を取得し、地方の富裕層や中小不動産会社をメインターゲットに1棟ごとに売却してきた。「54棟を一括購入される際、東急リバブルはその資産評価から同社をサポートし、これまでに売却した30数棟のうち半数近くを仲介しました」と東急リバブルソリューション事業本部投資営業第一部グループマネージャーの貝森卓人氏は話す。これも強靭なネットワーク、営業力、販売力があるからこそのものだろう。

　不動産投資のプロフェッショナルからも頼りにされる。それが東急リバブルソリューション事業本部である。

※所属部署名、役職はインタビュー当時のものです。