米国の中古戸建住宅という、分散投資の新しい選択肢

人口増加が著しいテキサス州ダラスで始めた不動産販売事業

　時代に即した不動産ソリューションを提供すべく、新たな不動産価値の創造を目指す東急リバブル。その取り組みの一つが海外事業だ。
　少子高齢化による人口の減少や、2020年以降のオリンピック特需の終焉などにより、日本の不動産価格の上昇は今後あまり期待できないという声は多い。そんな中で投資家の興味が海外の不動産に向かうのはごく自然な流れといえるだろう。そんな投資環境の変化にともなうニーズの多様化に応えるため、同社は昨年5月に、米国カリフォルニア州ロサンゼルスとテキサス州ダラスに現地法人を設立した。
　「当社はこれまで、東アジアを中心とする海外からのインバウンド不動産投資のサポートを行っていました。このたび新たにスタートさせた事業は、米国で現地法人が中古戸建住宅を仕入れ、リノベーションとリーシングを行って商品化し、投資用不動産として日本の投資家の皆さんに販売するというスキームで、仲介ビジネスではなく、不動産販売事業です。昨年、ロサンゼルスとダラスに現地法人を設立し、まずはダラスを中心に中古戸建住宅の仕入れを行っているところです。

　不動産マーケットの景況は人口の増加率に影響されます。日本の人口は年々減り続けていますが、アメリカの人口は増加していて、このままいけば、2050年台には4億人に達する見込みです。特にダラスは、2017年に北米トヨタの本社がロサンゼルスから移転したことからも見てとれるように、非常に経済が活況で、人口流入が続いています。ダラス・フォートワース空港を中心として広がる経済圏では、企業誘致が盛んで、日系企業も多く進出しています。人口が増えれば、不動産のニーズも高まります。このことは不動産価格の推移を示す指標『S&P ケース・シラー・全米住宅価格指数』からもわかります。
　2000年の価格を100とすると、2018年には206.03まで伸び、18年の間に倍増しています。これは全米の数値ですので、人口増加率がより高いダラスに限れば、価格上昇率はもっと高いはずです。そして、この傾向はしばらく続くと予想されますから、アメリカの不動産、特にダラスの中古戸建住宅への投資は非常に有望といえるのです」

税対策ができてキャピタルゲインも得られる米国の中古戸建住宅投資

　アメリカの不動産、なかでも木造中古戸建への投資はメリットが多いと土田氏はいう。
　「まず、アメリカの住宅市場は既存住宅の流通が占める割合が大きいという特徴があります。新築住宅の9倍の取引量があって、非常に流動性が高く、売却しやすいのです。また、一般的に、日本の住宅は土地に比べて建物の評価が低く、資産価値が築年数とともに減少しますが、アメリカの住宅は建物の評価が高く、中古物件でも資産価値が安定しています。私どもでは主に築22年以上の中古の木造戸建を購入していますが、それは日本の税制では、木造住宅の法定耐用年数が22年とされていて、それ以上経過している物件は4年で償却できるからです。ダラスでは、築22年以上経過した木造住宅でも不動産の評価額における建物比率が70％から80％あり、資産価値が保たれている物件が数多くあります。そのため、減価償却による税効果が大きいのです。例えば、ダラスで4000万円の中古戸建住宅を購入した場合、建物比率を75％とすると、3000万円を4年で償却することになり、毎年750万円を償却費として計上できることになります。それに比べて日本の場合は建物比率が低く、20%とすると800万円になりますから、償却費は年間200万円しか計上できないということになります。なお、購入後5年以内に売却すると短期譲渡所得になり税率が上がってしまうので、4年間減価償却した後6年目で売却する投資運用がおすすめのパターンです」

現地ダラスで数々の物件を見てきた目利きが教える優良中古戸建住宅の選び方

　一昨年から現地のエージェントとともに、さまざまな物件を実際に見て歩いてきた土田氏は、「日本で多くの不動産取引を経験してきたことが、アメリカの不動産に対する目利きにつながっている」と語る。しっかり家賃収入も期待できる良い物件を見極めるには、いくつかのポイントがあるそうだ。
　「仕入れの対象となるのは、築22年以上の物件です。多くの物件を見て歩くうちに、敷地に植えられている木の幹の太さで築年数を予測できるようになりました（笑）。最近は、できるだけ太い木のある住宅地を探していますが、築22年どころか、1970年代の住宅もアメリカには普通に存在しています。
　対象のエリアは、テキサス州の中でも人気の高い、フリスコ市・マッキニー市・プレイノ市など、賃貸マーケットが活発な都市に限定して物件を選定しています。また、中古戸建住宅に居住するのはファミリー層なので、公表されているスクールスコアも意識します。スコアの高い学校のある地域は治安が良く、意識の高い方が多いので、それだけ所得レベルの高い方に住んでいただけます。当社が扱う中古戸建住宅の場合、物件価格は3000万円から4000万円台のものが中心で、一か月の家賃は約2000ドル、日本円では22万円くらいになります。アメリカの家賃相場は収入の約1／3程度といわれていますから、月収66万円、年収700万円〜800万円程度の方にリーシングしています。ちなみに、同じような物件をロサンゼルスに購入しようとすると、2倍から3倍くらいになりますので、中古戸建住宅への投資という意味ではダラスの方が割安と言えます」

アメリカの中古戸建住宅に投資する際に知っておきたいリスクと心得

　もちろん、投資にリスクがつきまとうのは、ダラスであっても変わりはない。では、アメリカの中古戸建住宅に投資する際には、どんなリスクが考えられるのだろうか。
　「まず、為替の変動リスクが挙げられます。しかし、ここ数年は110円前後で落ち着いていますので、投資のタイミングとしては悪くないと思います。6年経過したときに円高になっていたら、売らないという選択も可能です。今の経済状況が続けば、アメリカの中古戸建住宅の資産価値は上がっていきますから。また、リノベーションはしていても、中古戸建住宅の場合は修繕のリスクがゼロではありません。一般的に、アメリカはセントラル空調で、365日24時間、外出時も稼働させるので、消耗が激しいのです。空調を一つ取り換えるのに50〜70万円かかりますが、当社ではあまりにも古い空調は、販売前に新しいものに取り換えるようにしています。
　あとは、テキサス州ではプロパティタックス（固定資産税）が高いことでしょうか。売買が行われるたびに固定資産税の評価額が見直され、実勢価格に近い金額になるので、税金も連動して高くなります。ただ、固定資産税が増加するということは、資産価値が上昇しているということとイコール。プロパティタックスなどの費用を差し引いても、税効果とキャピタルゲインは十分に享受していただけると思います。
　アメリカの不動産マーケットは情報の透明性が非常に高く、アプリなどで誰でも物件の情報を確認することができます。しかし、便利であるがゆえに良い物件はすぐに売れてしまいます。時差のある日本にいながら、良い投資物件を購入するのはとても難しいので、ぜひ私どもをご利用いただければと思っています。当社のスタッフが仕入れ、リノベーションとリーシングをした優良な中古戸建住宅に投資していただくのが、安心で確実な方法です」

言葉と時差の問題も解決。購入から売却までワンストップでサポート

　「外国に資産を持つということは、不安なことが多いと思いますので、購入時はもちろん、購入後もしっかりとサポートをさせていただきます。当社では、さまざまなサポートメニューをご用意しており、日本人スタッフが投資家様の窓口になりますので、言葉や時差のストレスはありません。購入にあたっては、売買契約書の翻訳、海外送金、銀行口座の開設、保険の加入などを支援いたします。購入後の管理業務は信頼のおける現地のプロパティマネジメント会社（以下PM会社）が行いますが、固定資産税の支払いや、水漏れなどの急なトラブルへの対応は、PM会社とのやり取りを当社が対応いたします。購入後にマンスリーで発行されるPMレポートも、日本語に翻訳してお渡しする予定です。もちろん、売却のお手伝いもいたします。投資家様が、アメリカの現地まで物件を見に行くことが出来なくても、当社では現地のスタッフと日本のスタッフが連携してサポートをいたしますので、入口から出口まで、安心してお任せいただけます。
　現在、当社が所有している中古戸建住宅は数十棟ありますが、私どもは立地も建物の状態も、自信を持っておすすめできる物件だけを厳選しています。本事業は、東急リバブルとして、お客様と幅広くお付き合いさせていただくための多彩なサービスの一つという位置づけでもあります。日本国内での不動産売買をはじめ、当社のさまざまな事業を通じてご縁をいただいたお客様に、安心して投資していただけるものをご用意していますので、ぜひご利用をご検討ください」
　商品に対する自信と、お客様のニーズに応えたいという東急リバブルの心意気は本物。国内の投資環境の変化が進む今、分散投資の1つの選択肢として、アメリカの中古戸建住宅を検討してみてはいかがだろう。

保有物件例

※リノベーションを終え商品化された物件の一例。※家具等は販売対象に含まない

※この記事は、PRESIST 2019年4月発行号に掲載された広告を転載したもので、所属・役職等は掲載当時のものです。