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予測の難しい時代、
法人の不動産戦略を幅広く支援

東急リバブル　ソリューション事業本部長　小室氏に聞く

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予測の難しい時代、法人の不動産戦略を幅広く支援

新型コロナウイルス禍や働き方の変化など、企業を巡る環境は大きく動いている。そんな中で問われているのが不動産への向き合い方。資産の有効活用、事業の持続性、社員のモチベーションなど、様々な企業活動に影響を及ぼす不動産について、単なる維持管理ではなく経営戦略の観点から考えなければならない時代が到来している。現在の不動産市況と企業に求められる考え方について、東急リバブルで法人向けの不動産サービスを手掛けるソリューション事業本部の本部長、小室明義氏に話を聞いた。

法人の不動産需要は二極化
投資分野では
日本の不動産が注目される

――足元で経済活動はコロナ禍の影響から次第に元に戻りつつあると言われています。その中で不動産市況はどうなっていますか。

　まず個人の住宅需要ですが、コロナ禍で在宅時間が増加したことなどから転居を検討する人が増えました。駅前の狭いマンションから郊外の広めの戸建てに移るケースや、テレワークを前提にリゾート地にマンションを購入するといった動きです。一方で通勤時間を短くしたいというニーズも増え、都心の住宅価格も高騰しています。

　法人では、本業の厳しい業種で利益確保のため保有資産を売却する動きがあり、売却後もそのまま不動産を賃借して使用や運営を継続するケース（セール＆リースバック）が目立ちます。一方、生活様式の変化やEC拡大に伴う需要増により、工場や物流倉庫など本業の投資に向けた資産購入も見られます。コロナ禍によるサプライチェーンの混乱を受け、事業拠点の見直しを図る企業も増えているようです。

　不動産投資の分野では、日本の低金利が海外とのギャップで大きな注目を集め、国内外からの投資が増えています。コロナ禍で人流がとまった時には厳しい状況だったホテルも、水際対策の緩和による訪日外国人客の増加で稼働率が戻ってきていて、投資対象として再び注目を集めています。海外勢の中心は投資ファンドですが、事業会社が円安メリットを含め買い時だと判断して日本の不動産を探すケースもあります。

――特に法人の動向について教えてください。

　法人のオフィス需要は、増床するところと縮小に転じる事例とに二極化しています。テレワークで出社率が下がったのに合わせ、オフィス全体を見直して一部を返却、集約して効率化を図る動きがある一方、業容拡大に合わせてオフィスを増やす企業もあります。ただしその場合も従来と同じオフィスのあり方を踏襲するのではなく、新しいワークスタイルに合わせる動きが目立ちます。オフィスビルの稼働率は下がりましたが、これも地域によって二極化しており、渋谷などは堅調です。

法人の不動産需要は二極化 投資分野では日本の不動産が注目される

――働く人にとってオフィスのあり方は重要になってきています。

　デスクを並べて働く時代からテレワークでも仕事ができる時代になりました。オフィスに出勤するメリットとして、出会いや気づきを生み出すコミュニティースペースが重要視されるようになりましたし、それが社員の定着にもつながると言われています。飲食ができる空間や、他社とリモートで会議ができる場所など、今までと違う発想でオフィスが作られるようになっています。

　働き方や商流の変化に応じて企業が求める不動産のタイプも変化していて、たとえばサービスオフィスも増えていますし、オフィス以外でも、最近はデジタル需要やデータ通信量の急増を背景にデータセンターの開発なども進んでいます。人や企業の動きが大きく変わり、不動産の多様化が進んでいるなというのが実感ですね。

大規模な自然災害への考慮も必要
不動産、維持管理より経営の視点で

――今後、不動産市況に影響を及ぼしそうな要因は何でしょうか。

　為替の円安やインフレ、あるいは金利動向といったものは、当然不動産に影響します。また最近はSDGs（持続可能な成長目標）や脱炭素といったテーマも重要になってきています。100年に１度と言われるような自然災害も増加しており、これまでは想定していなかった天災に対する考慮も必要になるでしょう。本業の施設が災害で稼働できなくなれば大きな影響が出ます。多くの不動産を持っている企業の場合、例えば山林などの未利用資産でも土砂災害が起きれば管理責任を問われる可能性があります。

　本業回帰の流れが強まる中、株主からROE（自己資本利益率）やROA（総資産利益率）などの視点で収益性を厳しく見られる企業も増えています。本業補完を目的とした賃貸用不動産の取得や、未利用・低利用不動産の有効活用に関する相談も増えていますし、市場で流通しにくい不動産を弊社で買い取るサービスなども活用していただいています。

大規模な自然災害への考慮も必要 不動産、維持管理より経営の視点で

――予測の難しい時代に企業はどういう視点で不動産と向き合うべきでしょうか。

　企業内の総務や管財部門で保有資産を管理しているのが一般的だと思いますが、これからはより経営の視点で考える必要があります。自分たちが所有する不動産は収益を生んでいるのか、事業にきちんと寄与しているのか、安全性は確保されているのかといった視点です。稼働資産であっても、電気代の上昇などで維持管理負担が大きくなっているのなら見直しが必要でしょう。

　社会性の観点で、例えば使用する電気を再生可能エネルギーに変えるといった取り組みもあります。工場や研究所といった電気を多く使用する施設では再配置も含めた検討が必要でしょう。未利用資産については所有しているだけで費用がかかり、リスク管理の面からも売却を勧めることが多いですが、立地がよい場合には建て替えやリノベーションをして収益資産にするよう提案する場合もあります。

企業不動産戦略の進め方（例）

　新たに不動産を取得する場合、本業で使うのなら経営戦略や市場分析に基づき適地を提案します。収益につなげるために賃貸用不動産を購入する場合は、住宅やオフィス、ホテルなど物件のタイプもいろいろあるので、企業のポートフォリオの一翼を担うような提案をしています。変化の早い時代にフレキシブルに動くためには、不動産についても持ち方、借り方、使い方を考える必要がありますね。

全国の多様な物件をワンストップ対応
新しい価値の創出も支援

――新しい動きに対し、東急リバブルとしてはどのような対応ができるのでしょうか。

　北海道から九州・沖縄までワンストップで対応できるのが私たちの強みです。不動産のタイプも、オフィスから賃貸住宅、店舗、倉庫、工場、ホテルなど幅広く取り扱っています。ですから、物件の所在や種類を気にせずご相談いただけます。物件の数も問いません。単なる売買仲介だけでなく、複数の不動産をまとめて買い取ることもでき、手間をかけずに確実に売却したいという企業のニーズに対応しています。調査や査定は専門部署が行うため、どのような不動産も安心してお取引いただけると思います。また、東急不動産ホールディングスグループとして資産の有効活用や運営管理を含めたトータル提案もできます。たとえば古いオフィスをホテルに変えたり、ホテルをマンションに用途変更したりなど、時代に合った新しい価値の創出もサポートしています。

法人や投資家からの、日本全国・多様な不動産のニーズに対応

　東急リバブルというと、駅前に店舗を展開していることもあって、個人住宅向けの不動産会社と思われている方が多いかもしれません。ですが実は法人分野でも業界トップグループの企業です。取引相手の業種も多様で、専門知識が求められる法人不動産取引でも豊富な実績があります。私たちほどエリアや物件タイプ、価格帯を幅広く取り扱っている企業はほかにないのではと自負しています。不動産を巡る経営戦略でお悩みの企業は、ぜひお声がけください。

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プロフィル
小室 明義氏（こむろ・あきよし）
東急リバブル株式会社　取締役常務執行役員
ソリューション事業本部 本部長

1987年４月東急不動産入社。2000年10月新規事業（福利厚生アウトソーシング業）のイーウェルを設立、出向。11年東急不動産復帰、事業創造本部マーケティング戦略部統括部長、執行役員ヘルスケア事業本部長。18年東急リバブルへ出向。取締役常務執行役員 経営管理本部長を経て、21年４月より現職。法人・投資家向け不動産流通業を所管する。

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※2022年12月5日～2023年1月4日に日経電子版広告特集にて掲載。
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